相信大家都知道“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口”這句話(huà)，尤其是今年下半年，我們將迎來(lái)第七次全國(guó)人口普查。哪些地方人口流失嚴(yán)重，哪些地方的搶人政策起了作用，到時(shí)候就一目了然。

事實(shí)上，關(guān)于人口下滑的話(huà)題早已有之，生育意愿下降是不爭(zhēng)的事實(shí)，新的韭菜越來(lái)越少，以后房?jī)r(jià)誰(shuí)來(lái)接盤(pán)?最近一家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的人口數(shù)據(jù)，直接說(shuō)出了真相，未來(lái)房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期內(nèi)能夠上漲的城市，可能只有不到20個(gè)了。

先來(lái)看對(duì)方的研究結(jié)果，2019年流入人口排名前20的城市分別是：上海，東莞，成都，北京，廣州，深圳，蘇州，武漢，杭州，惠州，重慶，西安，鄭州，長(zhǎng)沙，佛山，沈陽(yáng)，天津，福州，青島，濟(jì)南。

不過(guò)，這并不能代表，人口流入多，房?jī)r(jià)就一定漲。比如北京，這幾年嚴(yán)厲的樓市政策使得房?jī)r(jià)幾乎停滯，甚至偶爾還能見(jiàn)到二手房降價(jià)幾百萬(wàn)的新聞。再比如沈陽(yáng)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，沈陽(yáng)過(guò)去5年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅還不如呼和浩特。

這就涉及到另一個(gè)原因了，人口雖然流入進(jìn)來(lái)，但不是所有人都是潛在的購(gòu)房者。我在上一篇文章中提過(guò)，真正的買(mǎi)房生力軍是2類(lèi)人：

一類(lèi)是本地出生的新生人口，雖然可能一生下來(lái)就有三代人五六套房等著給他繼承，但這都是老房子，等他成年后賣(mài)掉換房的概率非常大;

另一類(lèi)是外地來(lái)工作的大學(xué)畢業(yè)生，在這個(gè)城市想要扎根，十年內(nèi)買(mǎi)房基本可以說(shuō)是硬指標(biāo)，為什么說(shuō)是十年，因?yàn)閵^斗十年都在這個(gè)城市買(mǎi)不起房的話(huà)，早就及時(shí)止損回老家了。

所以想要看人口流入top20的城市的房?jī)r(jià)是否有未來(lái)，還得看他們的人口分類(lèi)：

這么一對(duì)比就看出來(lái)了，沈陽(yáng)、天津、青島、濟(jì)南這幾個(gè)城市，年輕人的占比并不多，年齡小于32歲的年輕人占所有流入人口的比例在40%上下，沈陽(yáng)更是連30%都不到。而一向很穩(wěn)的北京上海，因?yàn)楦甙旱姆績(jī)r(jià)和不太友好的落戶(hù)政策，對(duì)年輕人的吸引力也沒(méi)前幾年那么強(qiáng)了。

而像東莞、廣州、深圳、蘇州這些城市，人口比例非常年輕化，這對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的支撐作用還是非常有利的。

再細(xì)看你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角和粵港澳城市之間緊緊抱團(tuán)，年輕人就算不能留在深圳，深圳周邊的城市也會(huì)是他們的考慮范圍，不像北方城市大多孤軍奮戰(zhàn)，除北京、天津抱團(tuán)之外，華北還沒(méi)有能夠稱(chēng)得上是備選項(xiàng)的城市，所以我更看好長(zhǎng)三角和粵港澳的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

未來(lái)這些城市的房?jī)r(jià)，如果政策沒(méi)有繼續(xù)收緊的話(huà)，前景還是非常光明的;對(duì)比之下，人口增長(zhǎng)不明顯，甚至流出情況嚴(yán)重的城市，買(mǎi)房需要慎重考慮。

這是一份2018年人口流出城市統(tǒng)計(jì)表，雖然數(shù)據(jù)比較舊，但也可以作為參考。

在每個(gè)省份內(nèi)部，只有省會(huì)等少數(shù)城市是人口凈流入的，大多數(shù)城市都面臨人口凈流出的壓力。比如東北，人口凈流出的現(xiàn)象更加嚴(yán)峻。

當(dāng)然，也不是發(fā)達(dá)的區(qū)域就高枕無(wú)憂(yōu)了。比如浙江省妥妥是一個(gè)人口流入省，但都流向了杭州和寧波。其中，杭州人口凈遷入49.35萬(wàn)人，寧波人口凈遷入30.07萬(wàn)人，占省內(nèi)各地市凈遷入總量的90%以上。那么像金華、臺(tái)州這些地方，如果不能推出更有分量的基建或者規(guī)劃，房?jī)r(jià)下行的壓力也不小。

所以，在我國(guó)勞動(dòng)年齡人口持續(xù)減少、“夜壺”作用減弱的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整壓力會(huì)越來(lái)越大，各地?fù)屓苏咭矔?huì)愈演愈烈，如果不是純剛需自住用房，就不要去三四線(xiàn)城市試水了。

關(guān)鍵詞： 未來(lái)房?jī)r(jià) 上漲 城市