2020年的經(jīng)濟(jì)樓市，注定充滿變數(shù)。

近日，對于“3月1日起，存量房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率(LPR)”是否會繼續(xù)推進(jìn)一事，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)認(rèn)真調(diào)研后決定不改變計劃，繼續(xù)推進(jìn)。

這意味著，去年年底確定的“房貸換錨”將會如常推進(jìn)，3月起正式落地，2020年最大的樓市變局終于來了。

那么，房貸利率換錨，究竟意味著什么?將會帶來多大影響?

01

房貸換錨，是什么?

房貸換錨，毫無疑問是2020年樓市的最大變局之一。

所謂房貸換錨，指的是將既有房貸全部轉(zhuǎn)換為“LPR模式”。

未來所有房貸，都將以LPR利率作為參考基準(zhǔn)。房貸是漲是跌、是增是減，都要視LPR利率而定。

解釋下，過去我們買房，都是以政策利率作為基準(zhǔn)，政策利率由國家確定，一般幾年才會調(diào)整一次。目前政策貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，從2015年至今一直沒有變化。

然而，這幾年，不僅國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，就連樓市也早已非當(dāng)初可比，5年不變的政策基準(zhǔn)利率，明顯不能適應(yīng)形勢發(fā)展。

于是，LPR利率橫空出世。

這一利率由多家商業(yè)銀行進(jìn)行綜合報價，代表市場利率，每月20日由央行發(fā)布，一直都在變化之中。

LPR利率分為1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要針對實體企業(yè)而言，后者主要面向房地產(chǎn)。

這樣做，不僅讓利率更接近真實市場，而且也為實體和樓市定向調(diào)控提供可能。

02

所有人都必須轉(zhuǎn)換?

是不是所有人都必須進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換?

沒錯，無論新舊，哪怕是10年前簽訂的房貸，都要進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換。

這一政策是強(qiáng)制性的，沒有選擇空間。唯一的例外是，除非房貸一年內(nèi)即將到期，換不換已經(jīng)無所謂。

LPR轉(zhuǎn)換，將從3月1日開始，預(yù)期8月底完成。屆時細(xì)則出臺之后，將由各大商業(yè)銀行辦理，可通過線下或線上辦理。

03

如何轉(zhuǎn)換?

對于新購房者和原來的購房者，LPR模式有什么區(qū)別?

對于2020年3月之后的購房者來說，房貸利率=最新5年期LPR利率+地方加點。

這其中，5年期LPR利率由央行每月20日發(fā)布，每月調(diào)整一次，以最新的為準(zhǔn)，而加點基數(shù)由地方確定。

舉例來說，2020年2月最新一期5年期LPR利率為4.75%，蘇州首套房貸加點123個基點(一個基點等于0.01%)，現(xiàn)階段房貸利率就等于5.98%(4.75%+1.23%)。

同理，北京首套房貸僅僅加點50個基點，那么北京首套房貸利率就等于5.25%(4.75%+0.5%)。

對于老購房者，2019年之前的存量房貸，從3月開始，都必須轉(zhuǎn)換為LPR模式，同時確定加點基數(shù)。

加點基數(shù)一旦確定，則在整個20年或30年的還款期內(nèi)保持不變。

04

加點，如何確定?

可見，加點是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。

我們已經(jīng)了解到，對于新購房者，加點由各地確定。

加點類似于過去20%、30%之類的上浮比例。當(dāng)然，與上浮比例一樣，樓市調(diào)控階段不同，城市不同，加點基數(shù)截然不同，有城市首套房加點50個基點，有城市加點100個基點。

對于老購房者，加點基數(shù)，則采用“倒推法”確定，加點數(shù)值為原合同利率與2019年12月5年期LPR(當(dāng)月為4.8%)的差值，最短一年一調(diào)。

簡單而言，加點=目前實際房貸利率-4.8%。

舉個簡單例子，如果2018年合同房貸利率5.39%。換錨之后，加點基數(shù)=5.39%-4.8%=59個基點。

需要注意的是，加點一旦確定，將會伴隨整個還款周期。

05

房貸折扣，還有嗎?

折扣依舊存在，因為加點可以為負(fù)值。

眾所周知，在2017年之前，尤其在2014年和2015年，很多城市商業(yè)貸款利率都是8折起步，當(dāng)時的房貸利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于4.9%的基準(zhǔn)利率。

同樣舉個簡單例子，如果2015年買房獲得8.5折的房貸，實際利率是4.165%。

那么，房貸利率轉(zhuǎn)換之后，新的房貸到底是怎樣的?

加點=實際房貸(4.165%)-2019年12月5年期LPR利率(4.8%)=-0.635%(-63.5個基點)。

對，你沒看錯，房貸換錨之后，新的房貸利率=最新5年期LPR利率-63.5個基點，折扣依舊存在。

同理，如果2021年5年期LPR利率降到4.7%，那么當(dāng)年的實際房貸利率可以調(diào)整為4.065%(4.7%-63.5個基點)，在整個還款周期內(nèi)都會受益于這一折扣。

06

選固定利率，還是一年一變?

這次房貸利率換錨，央行給了所有人一次改變房貸的機(jī)會。

央行提供了兩個選擇：一是選擇固定利率，在整未來20年或30年整個房貸周期，都會保持不變。如果2019年之前實際利率是5.39%，選擇固定利率，意味著未來20年都是5.39%。

二是一年一變的浮動利率。房貸利率每年均可調(diào)整一次，如果當(dāng)年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。

機(jī)會只有一次。那么，該選擇固定利率還是一年一變的浮動利率?

答案很明顯，選擇一年一變的浮動利率。

固定利率的好處是，如果未來加息，自己的利率不會跟隨上漲。而浮動利率好處是，如果未來降息，那么房貸利率可以一直調(diào)整。

不難看出，問題的關(guān)鍵在于，未來究竟是大加息周期還是大降息周期?

要知道，利率下降是大勢所趨。目前全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入大寬松時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時代，我國的利率相比于幾年前已經(jīng)大幅下行。

在中國，2010年前后的房貸基準(zhǔn)利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續(xù)走低可能是未來5到10年的大勢所趨。

這種背景下，固定利率顯然與時代趨勢背離。

07

房貸利率，是升是降?

至少在2020年，房貸利率將會保持不變。

也就是說，在2019年你的實際房貸利率是多少，換錨之后仍舊保持多少，這正是央行反復(fù)強(qiáng)調(diào)房貸不會變化的原因所在。

舉例來說，如果2019年實際房貸利率是5.39%，那么2020年的實際房貸利率仍舊是5.39%。

區(qū)別在于，2019年的5.39%是由政策利率上浮10%所致(4.9%*1.1)，如今的5.39%則是由5年期LPR加點所致(4.8%+59個基點)。

2021年，情況又會如何?

注意，房貸利率一年可以調(diào)整一次，具體哪個月份調(diào)整，則視合同而定。

舉例而言，2021年5月進(jìn)行調(diào)整，那么2021年的房貸利率=2021年4月的最新5年期LPR利率+0.59%。

如果當(dāng)時5年期LPR利率降低到4.6%，那么2021年的房貸利率將會隨之下降到5.29%。

08

對公積金貸款有何影響?

這次房貸利率換錨，主要是就商業(yè)貸款而言，暫時不影響公積金貸款。

眾所周知，公積金貸款屬于政策貸款，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款。從2015年開始，商業(yè)貸款利率從4.9%攀升到6%左右，而公積金貸款利率一直維持在3.5%。

所以，正是因為公積金存在政策福利，加上合理避稅、影響實際收入等因素，前些天黃奇帆關(guān)于“取消住房公積金”的建議，才會一石激起千層浪，引發(fā)爭議。(參閱《黃奇帆建議“取消公積金”?是不是好主意》)

09

房貸換錨，有何威力?

央行為什么要進(jìn)行LPR模式改革?

兩個原因：一是進(jìn)行利率市場化改革，每月更新一次的LPR利率，顯然更能適應(yīng)瞬息萬變的市場變化。

二是將樓市利率與實體利率分離，為樓市定向調(diào)控提供可能。

這一次，央行創(chuàng)設(shè)了“1年期LPR利率”和“5年期LPR利率”，前者針對實體經(jīng)濟(jì)，后者針對房地產(chǎn)，這兩個利率并不會同步變動。

要知道，就在最新一期利率中，1年期LPR降低了10個基點，而5年期LPR僅僅降低了5個基點。(參閱《拒絕大水漫灌!央行這波操作，驚呆了很多人》)

在過去一年，1年期LPR累計調(diào)整了4次，累計下調(diào)26個基點，而5年期LPR僅調(diào)整了2次，累計下調(diào)10個基點。

這就是定向調(diào)控和非對稱降息的威力所在。

為應(yīng)對疫情沖擊，實體經(jīng)濟(jì)可以大幅降息，而為了防止大水漫灌到樓市，房地產(chǎn)只能小規(guī)模降息或不降息。

未來，很可能出現(xiàn)這樣一種場景：實體利率持續(xù)下行，而樓市利率非但不跟隨下降，反而保持不變，甚至不斷上浮。

實體定向降息+樓市“定向加息”，并非沒有可能。

這就是2020年我們必須重新面對的調(diào)控格局。

未來中國樓市調(diào)控的工具只多不少，對樓市的限制只增不降，政策裸奔的時代早已一去不復(fù)返了。

文|凱風(fēng)

關(guān)鍵詞： 房貸利率 樓市經(jīng)濟(jì)