毫無疑問，中國房地產(chǎn)行業(yè)近年來經(jīng)歷了巨大的變化。

回顧2021年年初，可以看到，彼時(shí)有11家千億市值的房地產(chǎn)企業(yè)，它們曾經(jīng)在市場上一度是風(fēng)頭無兩的存在。然而，到2022年卻已經(jīng)只有6家房企能夠仍能守住千億市值的堡壘。

(相關(guān)資料圖)

（富途港股內(nèi)房股板塊市值排序）

曾經(jīng)的那些行業(yè)巨頭或是陷入暴雷危機(jī)，或是隱匿不見，這種巨變，正是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的真實(shí)寫照。那么，又是什么讓這6家房企能夠在這個(gè)行業(yè)寒冬中依然受到資本的看好呢？

隨著龍湖集團(tuán)中期業(yè)績的率先發(fā)布，外界有了一個(gè)新的時(shí)間窗口，深入挖掘這一群體的獨(dú)特之處。

1、模范生底色不改，業(yè)績穩(wěn)健與財(cái)務(wù)安全并舉

從龍湖集團(tuán)的中期業(yè)績報(bào)告中，可以清晰地看到其持續(xù)穩(wěn)健向上的發(fā)展態(tài)勢，無論是在銷售額、營業(yè)額、溢利、毛利率還是利潤率等方面，公司取得的成績均可圈可點(diǎn)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額為985.2億元人民幣，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額為620.4億元，實(shí)現(xiàn)毛利額139.0億元，實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利80.6億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。在行業(yè)內(nèi)多數(shù)房企業(yè)績虧損或下行的局面下，龍湖集團(tuán)仍然保持了業(yè)績的正向增長，可謂難能可貴。

從利潤率層面來看，上半年公司實(shí)現(xiàn)毛利率為22.4%，核心稅后利潤率為12.6%，核心權(quán)益后利潤率為10.6%。參照過往來看，公司毛利率和凈利率近年來均保持了相對穩(wěn)定水平，展現(xiàn)了穩(wěn)健的盈利能力。

（數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)）

面對整個(gè)行業(yè)雷聲陣陣的局面，龍湖集團(tuán)還始終保持穩(wěn)定且優(yōu)良的財(cái)務(wù)狀況，這也成為此次財(cái)報(bào)中不可忽視的亮點(diǎn)所在。

截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；公司平均借貸成本僅為4.26%，位居行業(yè)的低位，顯示了其優(yōu)質(zhì)的融資渠道和成本控制能力。同時(shí)，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)保持合理，平均貸款年限延長至7.19年，凸顯出公司對資金運(yùn)作的謹(jǐn)慎管理。

從三道紅線情況來看，截至上半年，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，創(chuàng)下近五年新低，公司已經(jīng)連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求。

在筆者看來，龍湖集團(tuán)高水平的經(jīng)營穩(wěn)定性和安全性，不僅為公司在市場風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)中保持了堅(jiān)實(shí)的立足之地，同時(shí)也為其未來的可持續(xù)增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、穿越周期背后，解碼龍湖集團(tuán)的護(hù)城河

在龍湖集團(tuán)的業(yè)績背后，其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)公司一系列有力的護(hù)城河，這也是公司能夠在市場周期波動(dòng)中能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健增長，展現(xiàn)持續(xù)價(jià)值創(chuàng)造的關(guān)鍵所在。

不妨從如下幾個(gè)方面來探討：

a· 多元業(yè)務(wù)板塊持續(xù)打造新增長曲線

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入下半場，挖掘新的價(jià)值點(diǎn)成為房企的重要方向，在這之中，龍湖集團(tuán)的表現(xiàn)為行業(yè)樹立了標(biāo)桿。

在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系的引領(lǐng)下，龍湖集團(tuán)成功構(gòu)建開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，形成地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五大航道？“1+2+2”的業(yè)務(wù)格局。

上半年龍湖旗下各大核心業(yè)務(wù)板塊齊頭并進(jìn)，多點(diǎn)開花。

開發(fā)業(yè)務(wù)板塊方面，上半年龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積為383.2萬平方米，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率達(dá)14.3%，可見公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中有效控制了成本，實(shí)現(xiàn)了可觀的利潤。

此外，隨著上半年房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，公司在保持高效簽約的同時(shí)，也在回款方面表現(xiàn)出色。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售985.2億元，同比增長15%，銷售回款率超100%。值得一提的是，截至上半年，龍湖已售出但未結(jié)算的合同銷售額達(dá)到2465億元，考慮到房企的結(jié)轉(zhuǎn)機(jī)制，這一成績的取得也進(jìn)一步奠定了龍湖后續(xù)業(yè)績的增長。

運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)板塊方面，2023年上半年，由該兩塊業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)122億元（不含稅），同比增長10.4%。值得一提的是兩大板塊的經(jīng)營性利潤已占比過半，這標(biāo)志著公司的利潤結(jié)構(gòu)邁向更優(yōu)化的階段。多條利潤曲線的顯現(xiàn)，不僅有望穩(wěn)固公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，還將為公司未來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（來源：公司財(cái)報(bào)、富途行情）

具體來看，運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊上半年不含稅租金收入為63.3億元，其中商業(yè)投資、長租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。在筆者看來，公司在商業(yè)和長租領(lǐng)域的持續(xù)增長，為公司帶來了穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流和不斷增長的租金收入，特別是隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)的復(fù)蘇，后續(xù)增長動(dòng)能還將持續(xù)強(qiáng)勁，并在業(yè)績端帶來驚喜。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，龍湖商業(yè)同店?duì)I業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。

服務(wù)板塊方面，上半年，以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為58.4億元，同比增長13.0%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個(gè)百分點(diǎn)。

龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長，期末總收入達(dá)66.7億元（合并抵消前），權(quán)益后利潤同比增長39%。龍湖龍智造在代建領(lǐng)域持續(xù)突圍，業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)快步發(fā)展，截至目前，龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目50余個(gè)，總建筑面積超900萬平方米，其中超90%的建管項(xiàng)目分布在核心的一、二線城市。

總的來說，龍湖集團(tuán)這種多元化布局不僅降低了公司在單一領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)敞口，還使其能夠在不同市場環(huán)境下尋找增長的機(jī)會(huì)，隨著各業(yè)務(wù)板塊持續(xù)發(fā)展，釋放協(xié)同效應(yīng)，龍湖穿越周期的經(jīng)營實(shí)力還將不斷得到加固。

b· 產(chǎn)品力與服務(wù)力持續(xù)創(chuàng)新升級

從龍湖的過往經(jīng)營來看，其不斷通過在產(chǎn)品和服務(wù)方面保持持續(xù)的創(chuàng)新和升級，為公司保持市場競爭力提供了有力支持，助力其持續(xù)獲得市場認(rèn)可，獲得業(yè)務(wù)增長機(jī)會(huì)。。

公司并不局限于僅僅是滿足市場需求，而是更著力提高產(chǎn)品質(zhì)量和客戶體驗(yàn)。通過推出創(chuàng)新的產(chǎn)品系列，公司能夠精準(zhǔn)地滿足不同客戶的需求，不斷擴(kuò)大自身的市場份額。

從開發(fā)業(yè)務(wù)來看，龍湖不斷迭代升級產(chǎn)品，推出云河頌、御湖境、青云闕、硯熙臺(tái)等全新產(chǎn)品系列，優(yōu)化產(chǎn)品質(zhì)量，為其獲得了市場溢價(jià)機(jī)會(huì)。

從交付層面來看，相較于規(guī)模，龍湖也更加注重產(chǎn)品品質(zhì)與交付水平。財(cái)報(bào)顯示，上半年龍湖交付84個(gè)項(xiàng)目，6.2萬套房源，100%如期交付。同時(shí)，龍湖上線“云交付”、“交房即交證”等服務(wù)，“以新交心”不斷升級用戶體驗(yàn)，交付滿意度高達(dá)90%以上。

在服務(wù)業(yè)務(wù)板塊層面，擁有超20年物業(yè)服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的龍湖智創(chuàng)生活，持續(xù)以瓏之名、尊享、樂享、惠享四大住宅產(chǎn)品體系，服務(wù)更多業(yè)主，并通過辦公、商業(yè)、城市服務(wù)產(chǎn)品體系持續(xù)拓寬業(yè)務(wù)邊界。值得一提的是，龍湖智創(chuàng)生活的客戶滿意度已經(jīng)連續(xù)14年保持90%以上，足見其高質(zhì)量的服務(wù)水準(zhǔn)持續(xù)獲得認(rèn)可。

此外作為龍湖集團(tuán)旗下的智慧營造品牌，龍湖龍智造同樣也彰顯了龍湖在不斷創(chuàng)新和升級產(chǎn)品與服務(wù)方面的內(nèi)在基因。其聚集五大業(yè)務(wù)“飛輪”，以完整的戰(zhàn)略生態(tài)，為客戶提供定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、城市更新、數(shù)字孿生等產(chǎn)品服務(wù)模塊，為智慧城市營造提供全新的解法。

總的來看，這種持續(xù)的產(chǎn)品與服務(wù)升級策略，使龍湖能夠適應(yīng)市場變化，不僅滿足市場的多樣化需求，同時(shí)也加強(qiáng)了公司在不同業(yè)務(wù)板塊之間的協(xié)同效應(yīng)。最后讓其能夠始終保持在市場中的競爭優(yōu)勢，助力長期發(fā)展。

c· 長期穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)驗(yàn)證戰(zhàn)略的正確性

龍湖集團(tuán)所展現(xiàn)的持續(xù)穩(wěn)健財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不僅是公司戰(zhàn)略正確性的佐證，更是其在不斷變化的市場環(huán)境中長期保持競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。公司在市場中的表現(xiàn)不僅依賴于短期的策略，更倚重于其深入的市場洞察力和戰(zhàn)略規(guī)劃。

通過具備前瞻性的市場洞察力，龍湖能夠敏銳地洞察行業(yè)趨勢、客戶需求以及市場機(jī)會(huì)，從而作出明智的決策。這種能力使得公司能夠在市場的各個(gè)階段中做出合理的資源配置，以及靈活的風(fēng)險(xiǎn)管理。

特別值得關(guān)注的是，龍湖在項(xiàng)目投資方面堅(jiān)守以銷定支的原則。這意味著公司以銷售業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)來決定投資支出，保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。此舉使公司能夠控制拿地成本，提高資金使用效率，確保項(xiàng)目投資的盈利能力，從而在項(xiàng)目開發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)可觀的利潤。

另一方面，龍湖集團(tuán)通過低成本的融資成本、合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，以及嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理紀(jì)律，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。這種財(cái)務(wù)穩(wěn)健性使得公司能夠在市場波動(dòng)時(shí)保持相對穩(wěn)定的資金狀況，有足夠的儲(chǔ)備來抵御市場的挑戰(zhàn)。

公司在資本市場的評級認(rèn)可進(jìn)一步驗(yàn)證了其財(cái)務(wù)的可靠性?；葑u(yù)、穆迪、標(biāo)普等評級機(jī)構(gòu)均為公司維持了投資級評級，這顯示了市場對龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的高度認(rèn)可。

此外，值得一提的是龍湖連續(xù)13年榮登“福布斯全球上市公司2000強(qiáng)”，位列最新榜單第306位；同時(shí)，公司已經(jīng)連續(xù)三年入選《財(cái)富》世界500強(qiáng)，最新排名為第402位，是上榜的境內(nèi)房企中排名提升最快的公司。

3、行業(yè)走出至暗時(shí)刻？審視龍湖兩大價(jià)值成長邏輯

在當(dāng)前行業(yè)形勢下，龍湖集團(tuán)展現(xiàn)出兩大價(jià)值成長邏輯，不僅在逆境中展現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營實(shí)力，也在行業(yè)筑底和估值體系的演變中呈現(xiàn)出可觀潛力。

首先，不論未來行業(yè)的走勢如何，龍湖已經(jīng)通過驗(yàn)證的穩(wěn)健經(jīng)營實(shí)力，不僅保障了在逆境中的穩(wěn)定，還為其在順勢上升時(shí)獲取更高溢價(jià)提供了機(jī)會(huì)。

龍湖集團(tuán)在過去的經(jīng)營中展現(xiàn)出卓越的抗周期能力。無論是行業(yè)繁榮還是低谷，公司始終堅(jiān)守穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的經(jīng)營策略，成功在逆境中保持增長。尤其在行業(yè)陣痛期，龍湖集團(tuán)依舊逆勢實(shí)現(xiàn)增長，進(jìn)一步鞏固了其抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢，從而在市場中獲得更高的認(rèn)可度。

從當(dāng)前市場政策及公司動(dòng)向來看，資金壓力問題始終是壓制房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)的關(guān)鍵。此前，證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人8月18日也表示，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，繼續(xù)抓好資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施落地見效，“保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求”。房地產(chǎn)在融資端有望迎來新曙光。

而在此次上半年期業(yè)績溝通會(huì)上，龍湖管理層也表示，今年已無債務(wù)壓力。截至目前，龍湖年內(nèi)待償還債務(wù)僅剩11月份到期的1.19億元。據(jù)透露，龍湖將于年內(nèi)，逐步償還明年到期銀團(tuán)貸款的剩余部分，約80億港幣，且在2027年前已無到期美元債

行業(yè)政策的積極影響疊加公司本身優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)管控水平，有望為其在順風(fēng)階段吸引更多市場資金關(guān)注。

其次，隨著行業(yè)底部逐漸驗(yàn)證，市場悲觀預(yù)期逐漸釋放，龍湖集團(tuán)通過多元的布局，貫通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的行業(yè)護(hù)城河，為其估值體系的重塑奠定了基礎(chǔ)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸走出低谷，行業(yè)筑底的跡象得到驗(yàn)證，市場情緒由此釋放出更多積極信號(hào)。在這一背景下，龍湖集團(tuán)多元業(yè)態(tài)布局下，持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)、與長期獲驗(yàn)證的穩(wěn)健經(jīng)營水準(zhǔn)，使其在市場中擁有強(qiáng)大的競爭壁壘，更加具備了長期可持續(xù)增長的潛力。隨著行業(yè)及市場形勢的好轉(zhuǎn)，龍湖集團(tuán)有望在估值體系中獲得重新定位，市場對其的看好情緒將進(jìn)一步釋放，從而提升公司的價(jià)值定位。

綜合申萬宏源研報(bào)觀點(diǎn)，其認(rèn)為公司后續(xù)將繼續(xù)憑借戰(zhàn)略前瞻、精細(xì)運(yùn)營、財(cái)務(wù)穩(wěn)健和城市深耕四大特色穩(wěn)健前行，同時(shí)公司計(jì)劃商場、長租和物管的多元業(yè)務(wù)也將換擋加速，經(jīng)常性收入也將相應(yīng)更快速提升。考慮到地產(chǎn)銷售承壓，其維持公司23-25年業(yè)績預(yù)測分別為245/249/258億元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)23年P(guān)E僅3.9X，其依然看好公司的穩(wěn)健成長，維持“買入”評級。

不難看到，市場對龍湖集團(tuán)的看好也正是建立在公司穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)力和多元化的業(yè)務(wù)布局之上。無論是抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是行業(yè)前景，龍湖集團(tuán)都表現(xiàn)出強(qiáng)大的潛力和優(yōu)勢。在行業(yè)筑底的背景下，公司的價(jià)值和潛力正受到市場越來越多的認(rèn)可，這也體現(xiàn)了市場對龍湖集團(tuán)未來發(fā)展的積極信心。

4、結(jié)語

回顧地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，毫無疑問，地產(chǎn)行業(yè)高速增長的時(shí)代已經(jīng)過去，未來隨之而來的是產(chǎn)能出清以及行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，地產(chǎn)行業(yè)將邁入高質(zhì)量的結(jié)構(gòu)化發(fā)展階段。在這一新形勢下，龍湖構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式契合了市場與政策趨勢，有望在長期發(fā)展中得到超越行業(yè)的額外收益。

此前7月，高層會(huì)議給投資者打了一針穩(wěn)定劑，房地產(chǎn)政策有望持續(xù)落地利好，當(dāng)市場悲觀情緒得到修復(fù)后，投資者便開始注意到優(yōu)秀房企未來的投資機(jī)會(huì)以及當(dāng)前較為低估的股價(jià)區(qū)域。

就龍湖集團(tuán)而言，從過往表現(xiàn)已經(jīng)凸顯了其抗周期能力的顯著優(yōu)勢，經(jīng)營力優(yōu)勢將支撐公司價(jià)值中樞抬升。同時(shí)，在公司貫通產(chǎn)業(yè)鏈的多元業(yè)態(tài)的布局下，行業(yè)護(hù)城河得到確立，有理由期待，龍湖集團(tuán)估值體系迎來重構(gòu)的新時(shí)刻。

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