剛剛過去的"五一"，全國樓市風(fēng)起云涌，

像是很多人都把原本的五一出游計(jì)劃改成了五一買房計(jì)劃。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年"五一"假期，12個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售套數(shù)為5671套，同比大幅上升77.1%。

二手房方面，據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，5月1日至5日期間，18個(gè)重點(diǎn)城市二手房日均成交量同比去年增長60%左右。

無論是新房還是二手房，北京的表現(xiàn)都是一枝獨(dú)秀。

在新房成交表現(xiàn)上，北京的成交量同比增長5倍，是增幅最大的城市;二手房同樣，北京五一期間的二手房成交量同比增長超過100%，也是領(lǐng)跑全國。

簡一老師想再一次對(duì)北京樓市做一個(gè)預(yù)測(cè)：

回暖，這一次是真的。

北京剛需，這一次真的應(yīng)該跑步進(jìn)場(chǎng)了。

北京樓市，現(xiàn)狀如何?當(dāng)前的北京樓市，有兩個(gè)最為顯著的特征。

第一是整體市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)回暖；

第二是學(xué)區(qū)房的狂歡。

五一期間，北京的房產(chǎn)中介很忙。隨著疫情得到有效控制，北京防控等級(jí)下調(diào)，大部分小區(qū)帶看已經(jīng)恢復(fù)正常，二手房市場(chǎng)頓時(shí)活躍了一波。

簡一老師查看了鏈家網(wǎng)的帶看數(shù)據(jù)——整個(gè)4月，北京鏈家共帶看了420658次，而5月1日-3日總帶看就已達(dá)到了112219次，已超過4月帶看總量的1/4，每日帶看均超過37000次，而2019年同期單日帶看次數(shù)則均不超25000次。

再看成交數(shù)據(jù)，假期前三天，鏈家北京的每日二手房成交量分別達(dá)到331套、376套、424套，3天共成交1131套，而去年同期僅為341套，同比大漲231.7%。

簡一老師認(rèn)為，這背后其實(shí)是又多重因素的綜合作用。

第一，北京五一期間的樓市熱度，其實(shí)在4月就已經(jīng)開始鋪墊。

回暖并不是突如其來的。4月，北京二手房住宅網(wǎng)簽11973套，創(chuàng)年內(nèi)新高。相較于3月，北京二手房成交漲幅為52.6%，雖相比2019年4月的14438套仍有差距，但回暖明顯。也就是說，其實(shí)4月北京二手房市場(chǎng)成交就已經(jīng)基本恢復(fù)到去年同期的八成水平，到了五一，只能說市場(chǎng)又添了一把火。

第二，特殊的五一檔期和北京疫情防控等級(jí)下調(diào)，就是市場(chǎng)的助燃劑。

雖然說今年五一對(duì)比去年同期的成交量翻了3倍多，但今年的五一假期確實(shí)有其特殊性。

去年4月15日國管公積金政策出臺(tái)后，樓市已經(jīng)從小陽春開始下調(diào)，而且假期大部分人都選擇出游，慣例成交量不會(huì)高。而今年比較特殊，由于疫情，大部分人未選擇遠(yuǎn)游，前期積壓的購房者的確不少。又恰逢防控有所松動(dòng)，帶看解禁，市場(chǎng)活躍在意料之內(nèi)。

不過，在簡一老師看來，目前的市場(chǎng)活躍在短期內(nèi)對(duì)房價(jià)的影響是有限的。簡一老師也幫各位讀者了解了一下當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)的行情，我的中介朋友表示：目前，一般按照市場(chǎng)價(jià)水平報(bào)價(jià)的差不多1個(gè)月可以成交，略低于市場(chǎng)價(jià)1%-2%左右大概兩周就能成交。

盡管熱度抬升，價(jià)格尚未抬頭。

也就是說，

但如果熱度保持，價(jià)格應(yīng)該也會(huì)在未來有所反應(yīng)。

北京樓市的一片熱鬧之中，學(xué)區(qū)房又表現(xiàn)得尤為搶眼。

北京最熱市場(chǎng)——學(xué)區(qū)房

研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，"五一"期間，北京市西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，其中，金融街和德勝片區(qū)的交易增長尤其明顯。

在此前的文章中，簡一老師說到過，北京作為全國調(diào)控最嚴(yán)的城市，三年房價(jià)幾乎跌去20%——哀鴻遍野中，西城區(qū)儼然成為北京房價(jià)最堅(jiān)挺的片區(qū)沒有之一。

原因也很簡單，當(dāng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)始終是稀缺資源，西城區(qū)就永遠(yuǎn)是北京的房價(jià)高地。

"五一"期間西城區(qū)交易量的升溫，甚至拉高了整個(gè)北京二手房的交易均價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，"五一"期間北京鏈家的平均成交價(jià)為63530元/平方米，比4月的交易價(jià)格有明顯提升。

這是天價(jià)學(xué)區(qū)房"最后的狂歡"了。

不過也有人說，

北京學(xué)區(qū)房，即將成為歷史?這里就不得不提到北京在四月最后一天發(fā)布的學(xué)區(qū)房新政了。

4月30日，北京市發(fā)布了2020年義務(wù)教育入學(xué)政策：

今年在"幼升小"階段將繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式，對(duì)房產(chǎn)、戶口具備條件且居住達(dá)到一定年限的老居民子女，繼續(xù)實(shí)行原有單校劃片，不完全符合學(xué)校單校劃片入學(xué)的將實(shí)施多校劃片。

新政一出，西城區(qū)立刻風(fēng)云涌動(dòng)。

為何?

第一，眾所周知，西城區(qū)一直處于北京學(xué)區(qū)房鄙視鏈的頂端，

一種說法是西城的好學(xué)校特別多，另一種說法是，西城區(qū)基本沒有不好的學(xué)校。

作為與海淀區(qū)齊名的全國著名教育大區(qū)，西城區(qū)早就被戲稱擁有"宇宙中心"學(xué)區(qū)房，并且被無數(shù)次地貼上了"天價(jià)"標(biāo)簽。

第二，在"多校劃片"這個(gè)政策上，西城區(qū)是北京最后的"釘子戶"。

朝陽區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)等早已實(shí)施了多校劃片，西城區(qū)是實(shí)施最晚的了。

第三，從本次新政看，今年最大的看點(diǎn)當(dāng)屬西城。

其中最受關(guān)注的一條是，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

以上三點(diǎn)一羅列出來，西城區(qū)的二手房之熱瞬間得到了完美解釋——

在7月31日之前買西城的學(xué)區(qū)房，依然可以享受單校劃片的老政策，于是一部分對(duì)西城優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房有強(qiáng)烈需求的人群可能會(huì)在接下來兩個(gè)月內(nèi)快速買房，爭(zhēng)取在7月底之前辦完房產(chǎn)證，以享受未來依然確定的好學(xué)區(qū)資源。

對(duì)于稀缺板塊、附帶稀缺資源價(jià)值的房產(chǎn)來說，買房真的是對(duì)資源的爭(zhēng)奪、也是一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。

簡一老師認(rèn)為，"五一"期間的北京樓市，給了買房人兩個(gè)重要信號(hào)：

附帶優(yōu)質(zhì)資源的房產(chǎn)永遠(yuǎn)具有保值能力和升值潛力，因此學(xué)區(qū)房不死。

1、 第一條可以在全國范圍通用，即

西城區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的快速活躍有可能帶動(dòng)整個(gè)北京樓市的快速反彈，

2、 第二條希望北京的購房者足夠重視，即有買房需求的朋友需要做好心理準(zhǔn)備，否則就應(yīng)當(dāng)跑步進(jìn)場(chǎng)。

關(guān)鍵詞： 房價(jià)下跌 北京 背后信號(hào)