5月16日，國務院新聞辦公室舉行國民經(jīng)濟運行情況發(fā)布會。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，4月份經(jīng)濟下行壓力加大，疫情對經(jīng)濟運行造成較大沖擊，工業(yè)、服務業(yè)、消費同比均下降，其中，房地產開發(fā)投資下降2.7%，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，下降29.5%。

之所以將目光集中在房地產行業(yè)，一個重要原因是，這一行業(yè)可從側面反映出投資、消費意愿及市場預期。

從供給方的角度來看，房地產開發(fā)投資是固定資產投資的重要組成部分。4月份的相關數(shù)據(jù)是房地產開發(fā)投資下降2.7%，這是房地產市場本身的不景氣與疫情沖擊的疊加結果，不少房地產開發(fā)企業(yè)陷入現(xiàn)金流困境，即使是大房企出于對行業(yè)及市場預期的不確定性考量，也會在投資方面更為謹慎。因此，房地產開發(fā)投資下降是可以預計到的結果。

從需求方的角度來看，房產對于公眾而言，既是一種大額消費，由于此前的房地產市場快速發(fā)展又令其具備實際的投資價值。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月份全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，下降29.5%。

銷售額下降接近三成，是超乎市場預期的結果。其中當然有上海、東北等地區(qū)因疫情防控而直接導致交易無法或難以進行的原因，但更多的是其他地區(qū)居民對于房地產市場及房產未來價值的重估。

從將買房視為一種大額消費的角度來說，潛在購房者必然考慮當前及往后的資金安排，而疫情多處散發(fā)導致居民可支配收入受到影響，即使是未受影響地區(qū)的潛在購房者也會傾向于保持更充裕的現(xiàn)金流，以備不時之需。從個人投資角度來講，房地產市場的不景氣及經(jīng)濟下行壓力增大，都會影響房產估值，因此而導致的濃厚觀望情緒不難理解。

況且，大部分剛需購房者需要借助住房貸款購房，未來工作或收入的不穩(wěn)定，也會增大其對還貸能力的顧慮。4月份，居民部門人民幣貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。按揭需求減少可與商品房銷售額減少相互印證。

針對當前房地產市場的低迷與購房意愿超預期降低，在堅持房住不炒的前提之下，各地因地制宜地推出樓市松綁措施。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年以來，全國已有超100城優(yōu)化調整房地產政策超200次，4月有超70城出臺政策百余次，明顯高于1-3月，政策出臺的節(jié)奏明顯加快，且政策進一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸。4月29日的中央政治局會議也強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

需要注意的是，房地產市場是經(jīng)濟社會的其中一個部分，必須穩(wěn)定經(jīng)濟預期，才能穩(wěn)住房地產市場預期。從長遠來看，我國經(jīng)濟穩(wěn)中向好、長期向好的基本面沒有變，潛力足、韌性大、活力強、回旋空間大、政策工具多的基本特點沒有變，我國經(jīng)濟轉型升級、高質量發(fā)展的大勢沒有改變。往后，還需要因應經(jīng)濟形勢，采取更多的積極的財政政策，以穩(wěn)定經(jīng)濟預期，構筑市場信心。唯有如此，房地產市場才能更健康平穩(wěn)地發(fā)展。

關鍵詞： 樓市限購政策 房地產開發(fā)投資 購房意愿下降 商品房預售資金監(jiān)管