近日，橙柿互動App上有橙友發(fā)帖：西湖區(qū)的紫郡東苑和紫郡西苑，西苑比東苑二手房掛牌價每平方米高四五千元。這兩個小區(qū)相鄰，是同一個開發(fā)商開發(fā)的，都位于三墩板塊，紫郡西苑房齡還要老一些……房價怎么會有這么大差距?

杭州我愛我家網站顯示，位于三墩的紫郡東苑小區(qū)二手房掛牌均價5.2萬元/平方米，在售房源32套;紫郡西苑小區(qū)均價5.7萬元/平方米，在售房源14套。

這么看起來，單價的確相差四五千元。

怎么回事呢?

西苑的門崗更年輕有朝氣

業(yè)主認可物業(yè)智慧化管理

昨天，我們實地踏看這兩個小區(qū)。

乍一看建筑外表比較相似，小區(qū)內部環(huán)境也都不錯。

紫郡東苑是郡庭物業(yè)，紫郡西苑是綠城物業(yè)，比較直觀的感受是門崗人員，西苑的保安整體相對更年輕，更有朝氣。

接手紫郡西苑的綠城物業(yè)項目經理任永定說，他們是2019年6月份進場的，今年是第3年了，“當時進來第一件事是清理垃圾，小區(qū)樓道堆積的垃圾足足清理了有40輛車，包括床墊等大件雜物”。

接手后，對小區(qū)的硬件設施和軟件服務都做了提升。

“原先電瓶車停車庫的坡道有點窄，不方便進出，我們進行了拓寬;原本‘被綠化侵占’的消防登高面，也在充分和業(yè)主溝通協(xié)調后，予以恢復;地下的雨污分流工程也是我們改造的。” 任經理說。

還有地下泵房，是小區(qū)消防的“心臟”，剛進場時設備缺乏維保，部分管道設施銹跡斑斑，存在隱患。現(xiàn)在定期檢查、刷漆，規(guī)范標識標牌等，還會定期邀請業(yè)主代表，來參觀泵房，“給大家普及消防安全知識，同時也請業(yè)主監(jiān)督我們工作”。

綠城物業(yè)還經常舉辦各式各樣的活動，如百家宴、迎亞運親子活動、露天電影節(jié)、長者踏青等。“去年植樹節(jié)，我們聯(lián)合社區(qū)、業(yè)委會和小區(qū)業(yè)主，共同種下了蠟梅，還標記著領養(yǎng)人名字，現(xiàn)在已經開花了”。

隨機采訪西苑業(yè)主，最認可的是物業(yè)的智慧化管理，“報修只要在App一鍵下單，15分鐘內響應，迅速上門”。

去年，紫郡西苑還當選了2021年度杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅類項目。

中介

實際差距沒那么大

但相同戶型客戶傾向選西苑

那么，“兄弟小區(qū)”的房價實際相差多少?是否因為物業(yè)管理的差距呢?

最清楚的應該是周邊的房產中介。

我們咨詢了附近幾家經常出入小區(qū)帶客戶看房的中介。多位中介表示，這個差價是不準確的。

“同一區(qū)域的二手房價格差不了太多，主要看房東心態(tài)。”一位資深中介表示，總體來說西苑有明顯優(yōu)勢，比如帶客戶看兩個小區(qū)，戶型差不多的話，客戶都更傾向于選西苑，因為是綠城物業(yè)，名氣大一些，“但和東苑的差距并不是很大，肯定沒有每平方米高出四五千元那么多”。

“以89方戶型為例，紫郡目前誠心賣、能成交的總價在430萬-460萬元之間，差別主要在于樓層和戶型。紫郡原來的物業(yè)管理雖然比不上綠城，但在這一帶也還可以。”這位中介表示。

那為啥中介網站上顯示的均價差那么多?

杭州我愛我家市場研究員馬恒玲說，網站上顯示的均價是根據近期成交價格算出來的，數(shù)據有差異，是因為影響房子成交的因素本來就有很多，包括面積、戶型、裝修、稅費(是不是“滿五唯一”)、房東是否急售等，多方面因素都會左右成交價，導致“兄弟小區(qū)”成交有價差。這兩個小區(qū)目前的實際價格相差不多。

業(yè)主

物業(yè)管理有關系

東苑更靠近高速也是一方面

關于兩個小區(qū)房價有差別這件事，業(yè)主也有耳聞。

在紫郡東苑，業(yè)主曹先生對我們說：“西苑交付比我們早好幾年，之前和我們一樣，都是開發(fā)商的前期物業(yè)。我們東苑交付時間晚，還沒有到換物業(yè)的時間，但我們今年也打算換物業(yè)了。”

曹先生分析兩個小區(qū)房價有差別：“估計是看西苑管理比較好吧，物業(yè)牌子好，影響多少有點的，不過網上掛牌價一平方米相差四五千元，我覺得沒有差那么多吧!西苑畢竟位置更好一點，我們東苑靠近高速，再加上物業(yè)的因素，價格稍微低一點也正常。”他說。

現(xiàn)場觀察到，紫郡東苑有的樓幢離杭長高速只有100米左右，不排除會受到噪音干擾，西苑的位置相對更有居住氛圍。

不同的物業(yè)管理真的能影響房價嗎?

一些業(yè)主認為，確實可以。

蔣先生家住城北萬家之星小區(qū)，是濱江物業(yè)。

他對自家小區(qū)物業(yè)贊不絕口：“我們小區(qū)不算大，500戶人家，但物業(yè)向社區(qū)申請，給我們單獨設置了核酸檢測點，做核酸節(jié)省很多時間。”

蔣先生說，隔壁小區(qū)物業(yè)費稍低一點，但是管理差很多，“他們可羨慕我們了”。

“隔壁小區(qū)房價比我們每平方米低三五千元左右吧，外立面等各方面品質都是我們小區(qū)好一點，包括物業(yè)管理。”他說，“我們小區(qū)不管綠化維護、電瓶車管理，大事小事，物業(yè)基本都能處理好。業(yè)主服務群里，都是24小時回復，隨叫隨到，我覺得業(yè)主總體上都挺滿意的。”

不過，更多業(yè)主認為，物業(yè)管理是“錦上添花”，對房價影響有限。自住業(yè)主更關心的，是居住體驗的提升。

比如風雅錢塘小區(qū)，共16幢住宅，2007年交付，兩千多戶人家。當年算是濱江區(qū)的高檔小區(qū)，但由于物業(yè)管理不到位，不到十年，就出現(xiàn)了路面破損、毀綠化種菜、排污不暢等老舊小區(qū)的毛病。風雅錢塘業(yè)主張先生說，2017年更換為綠城物業(yè)后，才知道物業(yè)對生活品質有多重要。

拱墅區(qū)的回遷房吉如家園小區(qū)，2021年原物業(yè)到期，選聘了德信盛全物業(yè)。

業(yè)主劉女士說，換物業(yè)后最大變化是門口的保安，“原先都是一些年紀大的，平時背都是彎著的。新物業(yè)的保安個個年輕力壯，背都挺得筆直!”

此外，“整個小區(qū)的地面，新物業(yè)拿高壓水槍噴了個遍，消火栓都重新漆了一遍，玻璃擦得锃亮，電梯間也明顯‘新’了一圈”。

那么，房子有沒有因為換物業(yè)變得更值錢呢?

“我感覺影響不大。”劉女士認為，“在物業(yè)費和以前差不多的情況下，要想小區(qū)有非常大的提升，也不大現(xiàn)實吧?但是對我們業(yè)主來說，物業(yè)服務好，舒心很多呀!”

專家

物業(yè)管理機構

應開展從業(yè)人員定期培訓

俗話說，“買房一陣子，物業(yè)一輩子”，地段再好、房子再美，沒有好的物業(yè)管理，生活品質也要打折扣。

杭州電子科技大學社會學系主任王國楓教授說，物業(yè)管理承擔著連接居民、政府、各個職能部門等多方的作用，是非常重要的紐帶。

物業(yè)管理的好壞，和小區(qū)的居住品質密切相關，好的、負責任的物業(yè)，能提升小區(qū)品質甚至有助于小區(qū)的保值升值。因此，“加強物業(yè)人員的整體業(yè)務素養(yǎng)，特別是有一個好的物業(yè)經理，非常重要”。

她建議，政府部門的物業(yè)管理機構，可以引進群團組織、社會組織，來為物業(yè)從業(yè)人員開展定期培訓，不斷循環(huán)推動行業(yè)整體水平的提升。

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