5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。央行表示，此舉旨在堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“因城施策”自主確定加點(diǎn)下限

通知還要求，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

南都記者第一時(shí)間向上海某國(guó)有大行信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人了解新政影響，她表示具體結(jié)果需要等待當(dāng)?shù)氐你y行同業(yè)公會(huì)協(xié)調(diào)。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華向南都記者表示，此次央行下調(diào)住房貸款利率定價(jià)下限，是進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行房貸利率自律定價(jià)機(jī)制，擴(kuò)大了部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)空間，符合部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

“主要是近期受散發(fā)疫情等因素干擾，國(guó)內(nèi)部分區(qū)域房地產(chǎn)復(fù)蘇情況不夠理想，4月居民信貸下滑，反映國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求端仍低迷。國(guó)內(nèi)通過(guò)下調(diào)房貸利率定價(jià)下限，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調(diào)控要求，靈活調(diào)節(jié)，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)平衡。”周茂華說(shuō)。

值得一提的是，5月20日央行將公布最新一期LPR報(bào)價(jià)，其中5年期以上LPR作為房貸基準(zhǔn)利率，是否調(diào)降與房地產(chǎn)關(guān)系密切。根據(jù)4月LPR報(bào)價(jià)情況，當(dāng)前5年期以上LPR為4.6%，各區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率報(bào)價(jià)是在當(dāng)前4.6%的基準(zhǔn)上浮動(dòng)生成。

周茂華認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)散發(fā)疫情逐步得到控制，一系列政策效果將逐步顯現(xiàn)，樓市供需兩端將逐步回暖，“需要穩(wěn)定好市場(chǎng)預(yù)期，防范局部潛在‘過(guò)熱’風(fēng)險(xiǎn)。”

4月各地樓市政策密集出臺(tái)

此前，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)了樓市松綁的調(diào)控政策。

5月14日，東莞出臺(tái)樓市新政。東莞住建局發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，東莞二孩三孩家庭放寬購(gòu)房，增值稅免征年限由5年改為2年，獲證滿2年可交易，雙(多)證合一等。

同樣在南京，35天內(nèi)6次“松綁”樓市調(diào)控政策，提出多孩家庭可購(gòu)買(mǎi)第三套住房，近日已在部分區(qū)域開(kāi)始操作。南京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)文確認(rèn)，自5月11日起，針對(duì)生育兩個(gè)孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，同時(shí)可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。

除了二孩三孩家庭解鎖購(gòu)房資格的城市，4月初表態(tài)不會(huì)松綁限購(gòu)的長(zhǎng)沙，則在多次微調(diào)樓市政策基礎(chǔ)上，再另辟蹊徑，促進(jìn)租購(gòu)并舉。5月11日發(fā)布的方案鼓勵(lì)存量房出租，業(yè)主把自有住房交由平臺(tái)租賃10年，出租后不納入家庭住房套數(shù)。

值得關(guān)注的是，東莞、南京、長(zhǎng)沙是近日又加大樓市松綁力度的特大城市之一。此前3月，河南省會(huì)鄭州率先出臺(tái)“十九條”松綁限購(gòu)，黑龍江哈爾濱成為首個(gè)取消限售的省會(huì)城市，河北秦皇島則是首個(gè)明確取消限購(gòu)的城市，浙江衢州為首個(gè)取消限購(gòu)限售“雙限”政策的城市。

從三四線城市到二線城市、二線省會(huì)城市，甚至是熱點(diǎn)一二線城市也加入了樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整行列。實(shí)際上，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)全國(guó)已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次。僅今年4月，就有超70城出臺(tái)政策百余次，節(jié)奏明顯加快，并向著降低首付比例、放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)等核心調(diào)控手段延伸。

專(zhuān)家解讀

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉： 首套房貸下限降為4.4%給地方執(zhí)行空間

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此舉并不是直接降息，只是給地方執(zhí)行空間。

他表示，央行之前的政策是：新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

此次央行將首套房貸利率下限降為最低4.4%，但從之前最低4.6%看，也很少城市能執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而且并非全部執(zhí)行，只是針對(duì)首套房貸。

因此張大偉認(rèn)為，這個(gè)政策并非直接降息，需要等待各地落地細(xì)則來(lái)執(zhí)行。“最低4.6%降低到4.4%，的確是利好，但市場(chǎng)需要更大的利好。簡(jiǎn)單總結(jié)一下，房貸需要繼續(xù)降息。”

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤(pán)和林： 下調(diào)利率下限或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響不大

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林認(rèn)為：此次房地產(chǎn)市場(chǎng)利率下限從理論上來(lái)說(shuō)，可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購(gòu)買(mǎi)需要。但可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不大，依然堅(jiān)持房住不炒，只是給了地方更多的自主權(quán)。由于銀行信貸依然是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，所以房地產(chǎn)貸款利率下限下降實(shí)際上對(duì)房貸市場(chǎng)的利率影響非常的小。而即使地方有設(shè)定利率市場(chǎng)利率和房貸利率加點(diǎn)政策的能力，但銀行的資金不是來(lái)自于地方政府，而是主要來(lái)自于央行和儲(chǔ)戶渠道，其資金本身就有一定的成本。之前銀行圍繞房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)將利率壓在一個(gè)很低的水平，他們很難繼續(xù)向下壓低房貸利率。

關(guān)鍵詞： 房貸利率下調(diào) 松綁樓市限購(gòu)政策 房地產(chǎn)新政解讀 最新LPR報(bào)價(jià)