引子：

為規(guī)范既有非居住房屋改造為保障性租賃住房(以下簡稱“非居改保”)行為，切實(shí)增加保障性租賃住房供給，深圳市住房和建設(shè)局組織起草了《關(guān)于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)，《意見稿》于11月1日起向公眾公開征求意見。本期思與辨就此展開討論。

主持人：王玥

嘉 賓：趙嵩年(深圳大學(xué)城市治理研究院副研究員)

孟慶昇(高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、資深地產(chǎn)研究人士)

梁志勇(珊瑚數(shù)據(jù)<中國住房租賃智庫>CEO、深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員)

“非居改保”是貫徹國家有關(guān)政策精神，大力發(fā)展保障性租賃住房的必然要求

主持人：“非居改保”新政出臺(tái)的背景是什么?從適用范圍和條件要求來看影響面有多大?

趙嵩年: 深圳出臺(tái)這一政策的背景是，2021年6月底出臺(tái)的國辦22號(hào)文提出，大力發(fā)展保障性租賃住房，允許閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，并予以專門政策支持。此后，全國部分地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)具體落實(shí)措施。從國家政策的層面來看，該項(xiàng)政策的目的是為了突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，解決新市民、青年人等群體住房困難問題。一些人口凈流入、房價(jià)偏高且新市民、青年人“買不起房、租不好房”問題突出的城市，可以且應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策來切實(shí)解決該問題。

孟慶昇：大的宏觀背景一方面是持續(xù)落實(shí)國家通過大力發(fā)展保障性租賃住房來緩解中心城市商品住房市場(chǎng)供需矛盾的政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，另一方面也是為了在新型城市化戰(zhàn)略實(shí)施中，堅(jiān)持貫徹“以人為本”的理念，為進(jìn)入城市的新市民，主要是剛工作的青年人提供必要的過渡性居住條件，為城市后續(xù)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可持續(xù)的人才、人力的動(dòng)態(tài)儲(chǔ)備基礎(chǔ)。就深圳而言，還有一定的特殊背景，就是隨著大灣區(qū)和先行示范區(qū)建設(shè)的逐步落實(shí)，早年一些產(chǎn)業(yè)空間、商辦物業(yè)和服務(wù)配套設(shè)施，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和調(diào)整中，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的空間冗余，同時(shí)又面臨市場(chǎng)商品住房、政府籌集保障性住房的供給壓力。這是一種實(shí)事求是通過激活存量空間來緩解住房供需矛盾的務(wù)實(shí)性探索與制度安排。

從適用范圍和條件要求來看，影響面還是較大的，一方面在物業(yè)類型涵蓋了廠房、倉儲(chǔ)、商業(yè)辦公和旅館，還有前幾年很熱的研發(fā)用房，覆蓋領(lǐng)域較廣;同時(shí)在時(shí)間軸上對(duì)《意見稿》發(fā)布前上述物業(yè)已經(jīng)進(jìn)行租賃住房改造、經(jīng)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)依法查處后可繼續(xù)使用的，也明確放開了，將對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)和存量可改造保障性租賃住房的物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響。

梁志勇：2016年5月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。2019年,國家開始大力支持住房租賃,多次發(fā)布政策推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。今年,又將關(guān)注點(diǎn)聚焦在“保障性租賃住房”，切實(shí)解決新市民、青年人群體住房困難。“非居改保”是貫徹國家有關(guān)政策精神、大力發(fā)展保障性租賃住房的必然要求。

“非居改保”由政府引導(dǎo)市場(chǎng)參與，一方面政府引導(dǎo)盤活存量，有效解決盤活過程中出現(xiàn)的“投融建管退”不規(guī)范等問題，另一方面市場(chǎng)參與增加租賃住房總量，同時(shí)為住房租賃行業(yè)發(fā)展奠定規(guī)范化、規(guī)模化基礎(chǔ)。

政策適用范圍擴(kuò)大體現(xiàn)了堅(jiān)持“房住不炒”定位

主持人：從2020年《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡稱《通知》)允許商辦房改建租賃住房，到如今《意見稿》征求意見，釋放了什么信號(hào)?

孟慶昇：這兩個(gè)文件從內(nèi)容和邏輯上具有很強(qiáng)的延續(xù)性，可以將去年的文件視為今年文件的一個(gè)測(cè)試版本。釋放的政策信號(hào)一方面是“大力發(fā)展保障性租賃住房”有了更明確的著力點(diǎn)，未來對(duì)商品住房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的格局演變將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，當(dāng)然還要看具體操作過程中的執(zhí)行情況。另一方面就是給住房需求人群，尤其是給剛步入社會(huì)的年輕人群體吃了一顆“安居定心丸”，有利于整個(gè)城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

梁志勇：構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，逐步完善土地、財(cái)稅、金融等方面政策和發(fā)展租賃住房作為解決大城市住房突出問題的突破口是必然趨勢(shì)。

對(duì)于城市來說，優(yōu)化城市空間資源配置，提升閑置非居住用房使用效率，加強(qiáng)租賃服務(wù)監(jiān)管成為客觀需要。對(duì)于住房租賃行業(yè)來說，住房租賃市場(chǎng)正迎來政策紅利期，空間資產(chǎn)正處于增量與存量共存的重要轉(zhuǎn)型時(shí)刻。對(duì)于新市民、青年人等群體來說，住房困難問題將有效緩解，租住消費(fèi)環(huán)境將得到進(jìn)一步改善，租住權(quán)利將得到更多保障。

趙嵩年: 2020年《通知》的主要適用范圍為閑置商業(yè)和辦公用房，而《意見稿》將適用范圍擴(kuò)大到了閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、研發(fā)用房、倉庫等非居住存量房屋。

政策適用范圍的擴(kuò)大一方面體現(xiàn)了堅(jiān)持“房住不炒”定位，另一方面也體現(xiàn)了新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出。在“地少人多”且保障性租賃住房供需緊張、缺口仍然較大的情況下，引導(dǎo)多主體多渠道盤活存量的閑置和低效利用的非居住用地顯得尤為重要。同時(shí)我們也能看到，在深圳產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)的情況下，產(chǎn)業(yè)格局的變化使得部分傳統(tǒng)工業(yè)和商業(yè)對(duì)空間的需求下降，因此對(duì)此類用地的改造也有利于優(yōu)化城市空間資源配置。

可適當(dāng)考慮“非居改保”中物業(yè)類型的差異，對(duì)租金漲幅進(jìn)行分類分級(jí)調(diào)節(jié)

主持人：《意見稿》規(guī)定改造后的保障性租賃住房年度租金漲幅不超過5%，您怎么看?對(duì)于《意見稿》您還有什么建議?

梁志勇：根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，在一個(gè)完整年度內(nèi)畢業(yè)季、春節(jié)等因素會(huì)導(dǎo)致租金出現(xiàn)周期性波動(dòng)，除去疫情因素外，年內(nèi)的租金漲幅整體運(yùn)行偏向平穩(wěn)。而跨年度的租金漲幅，會(huì)受幾個(gè)市場(chǎng)因素的影響，一是業(yè)主，即前期在拿房中與業(yè)主約定的租金遞增比例;二是租客，住房租賃機(jī)構(gòu)根據(jù)需求情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整;三是周邊市場(chǎng)新進(jìn)入租賃項(xiàng)目的規(guī)模及定價(jià)，都會(huì)導(dǎo)致租金出現(xiàn)變動(dòng)。《意見稿》中年度租金漲幅不超過5%，與中央住房租賃獎(jiǎng)補(bǔ)約定漲幅比例一致。根據(jù)我們走訪，漲幅5%屬于租賃運(yùn)營主體可接納漲幅范圍，對(duì)新市民、青年人等群體的租賃關(guān)系有一定保護(hù)作用。為促進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)規(guī)?；l(fā)展，未來可適當(dāng)考慮“非居改保”中由于物業(yè)類型的不同導(dǎo)致回收周期的差異對(duì)租金漲幅進(jìn)行分類分級(jí)調(diào)節(jié)。

趙嵩年:租金標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%，以及《意見稿》中的改造后的保障性租賃住房用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等政策都能切實(shí)解決新市民、青年人等群體在“租房難”中遇到的“房東隨意漲價(jià)、水電和燃?xì)馐召M(fèi)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”的現(xiàn)實(shí)問題。

當(dāng)前的《意見稿》從政策文件、項(xiàng)目認(rèn)定指引到項(xiàng)目申請(qǐng)的各種文本材料均有較高的規(guī)范性。在具體實(shí)施過程中，需要注意對(duì)相關(guān)文件的細(xì)化完善以及落實(shí)。例如對(duì)于改造項(xiàng)目的選址，由于保障性租賃租房牽扯到民生的方方面面，除了基本的建筑安全及水電燃?xì)夥矫娴母脑煲?，擬改造項(xiàng)目的選址是否合理，交通是否便捷，周邊生活配套設(shè)施是否齊全，入住居民的子女入學(xué)需求是否能夠滿足，都會(huì)影響著新市民和青年人對(duì)改造后的保障性租賃住房項(xiàng)目的關(guān)注程度。不合適的選址很可能會(huì)造成改造后的保障性租賃住房再度低效利用，產(chǎn)生二次浪費(fèi)。

孟慶昇：年度租金漲幅的控制一方面有利于緩解租房群體的負(fù)擔(dān)，從另一個(gè)角度看，多數(shù)改造的物業(yè)是市場(chǎng)主體，即使國家和地方政府有一定補(bǔ)貼，但是它本質(zhì)上還是一個(gè)市場(chǎng)行為。建議可以由一些國企牽頭，采取租金控制，從而影響市場(chǎng)租金水平，也更便于操作。另外，深圳一些城中村長期以來承擔(dān)了“保障性租賃住房”的社會(huì)功能，且無論體量規(guī)模、位置條件、生活配套條件都相對(duì)其他改造物業(yè)更成熟，更具備條件，可以考慮先擱置產(chǎn)權(quán)問題，從功能和效用角度進(jìn)行政策考慮，更有效激發(fā)深圳這座城市的存量空間，更好服務(wù)于保障性租賃住房市場(chǎng)和整個(gè)租賃市場(chǎng)，并且逐步促進(jìn)整個(gè)租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 非居改保 保障性租賃住房 新政策 商業(yè)辦公