引子：

為規(guī)范既有非居住房屋改造為保障性租賃住房(以下簡稱“非居改保”)行為，切實增加保障性租賃住房供給，深圳市住房和建設局組織起草了《關于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)，《意見稿》于11月1日起向公眾公開征求意見。本期思與辨就此展開討論。

主持人：王玥

嘉 賓：趙嵩年(深圳大學城市治理研究院副研究員)

孟慶昇(高級經濟師、資深地產研究人士)

梁志勇(珊瑚數據<中國住房租賃智庫>CEO、深圳市公寓租賃行業(yè)協會專家委員)

“非居改保”是貫徹國家有關政策精神，大力發(fā)展保障性租賃住房的必然要求

主持人：“非居改保”新政出臺的背景是什么?從適用范圍和條件要求來看影響面有多大?

趙嵩年: 深圳出臺這一政策的背景是，2021年6月底出臺的國辦22號文提出，大力發(fā)展保障性租賃住房，允許閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，并予以專門政策支持。此后，全國部分地區(qū)陸續(xù)出臺具體落實措施。從國家政策的層面來看，該項政策的目的是為了突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，解決新市民、青年人等群體住房困難問題。一些人口凈流入、房價偏高且新市民、青年人“買不起房、租不好房”問題突出的城市，可以且應該出臺相應的政策來切實解決該問題。

孟慶昇：大的宏觀背景一方面是持續(xù)落實國家通過大力發(fā)展保障性租賃住房來緩解中心城市商品住房市場供需矛盾的政策，保證房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，另一方面也是為了在新型城市化戰(zhàn)略實施中，堅持貫徹“以人為本”的理念，為進入城市的新市民，主要是剛工作的青年人提供必要的過渡性居住條件，為城市后續(xù)的產業(yè)經濟發(fā)展提供可持續(xù)的人才、人力的動態(tài)儲備基礎。就深圳而言，還有一定的特殊背景，就是隨著大灣區(qū)和先行示范區(qū)建設的逐步落實，早年一些產業(yè)空間、商辦物業(yè)和服務配套設施，在產業(yè)升級和調整中，出現了結構性的空間冗余，同時又面臨市場商品住房、政府籌集保障性住房的供給壓力。這是一種實事求是通過激活存量空間來緩解住房供需矛盾的務實性探索與制度安排。

從適用范圍和條件要求來看，影響面還是較大的，一方面在物業(yè)類型涵蓋了廠房、倉儲、商業(yè)辦公和旅館，還有前幾年很熱的研發(fā)用房，覆蓋領域較廣;同時在時間軸上對《意見稿》發(fā)布前上述物業(yè)已經進行租賃住房改造、經規(guī)劃土地監(jiān)察機構依法查處后可繼續(xù)使用的，也明確放開了，將對整個租賃市場和存量可改造保障性租賃住房的物業(yè)市場產生很大影響。

梁志勇：2016年5月，國務院發(fā)布《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。2019年,國家開始大力支持住房租賃,多次發(fā)布政策推進市場發(fā)展。今年,又將關注點聚焦在“保障性租賃住房”，切實解決新市民、青年人群體住房困難。“非居改保”是貫徹國家有關政策精神、大力發(fā)展保障性租賃住房的必然要求。

“非居改保”由政府引導市場參與，一方面政府引導盤活存量，有效解決盤活過程中出現的“投融建管退”不規(guī)范等問題，另一方面市場參與增加租賃住房總量，同時為住房租賃行業(yè)發(fā)展奠定規(guī)范化、規(guī)?；A。

政策適用范圍擴大體現了堅持“房住不炒”定位

主持人：從2020年《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)允許商辦房改建租賃住房，到如今《意見稿》征求意見，釋放了什么信號?

孟慶昇：這兩個文件從內容和邏輯上具有很強的延續(xù)性，可以將去年的文件視為今年文件的一個測試版本。釋放的政策信號一方面是“大力發(fā)展保障性租賃住房”有了更明確的著力點，未來對商品住房市場和租賃市場的格局演變將會產生深遠影響，當然還要看具體操作過程中的執(zhí)行情況。另一方面就是給住房需求人群，尤其是給剛步入社會的年輕人群體吃了一顆“安居定心丸”，有利于整個城市產業(yè)經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

梁志勇：構建房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，逐步完善土地、財稅、金融等方面政策和發(fā)展租賃住房作為解決大城市住房突出問題的突破口是必然趨勢。

對于城市來說，優(yōu)化城市空間資源配置，提升閑置非居住用房使用效率，加強租賃服務監(jiān)管成為客觀需要。對于住房租賃行業(yè)來說，住房租賃市場正迎來政策紅利期，空間資產正處于增量與存量共存的重要轉型時刻。對于新市民、青年人等群體來說，住房困難問題將有效緩解，租住消費環(huán)境將得到進一步改善，租住權利將得到更多保障。

趙嵩年: 2020年《通知》的主要適用范圍為閑置商業(yè)和辦公用房，而《意見稿》將適用范圍擴大到了閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、研發(fā)用房、倉庫等非居住存量房屋。

政策適用范圍的擴大一方面體現了堅持“房住不炒”定位，另一方面也體現了新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出。在“地少人多”且保障性租賃住房供需緊張、缺口仍然較大的情況下，引導多主體多渠道盤活存量的閑置和低效利用的非居住用地顯得尤為重要。同時我們也能看到，在深圳產業(yè)不斷升級的情況下，產業(yè)格局的變化使得部分傳統工業(yè)和商業(yè)對空間的需求下降，因此對此類用地的改造也有利于優(yōu)化城市空間資源配置。

可適當考慮“非居改保”中物業(yè)類型的差異，對租金漲幅進行分類分級調節(jié)

主持人：《意見稿》規(guī)定改造后的保障性租賃住房年度租金漲幅不超過5%，您怎么看?對于《意見稿》您還有什么建議?

梁志勇：根據我們對市場的監(jiān)測，在一個完整年度內畢業(yè)季、春節(jié)等因素會導致租金出現周期性波動，除去疫情因素外，年內的租金漲幅整體運行偏向平穩(wěn)。而跨年度的租金漲幅，會受幾個市場因素的影響，一是業(yè)主，即前期在拿房中與業(yè)主約定的租金遞增比例;二是租客，住房租賃機構根據需求情況進行價格調整;三是周邊市場新進入租賃項目的規(guī)模及定價，都會導致租金出現變動。《意見稿》中年度租金漲幅不超過5%，與中央住房租賃獎補約定漲幅比例一致。根據我們走訪，漲幅5%屬于租賃運營主體可接納漲幅范圍，對新市民、青年人等群體的租賃關系有一定保護作用。為促進住房租賃機構規(guī)模化發(fā)展，未來可適當考慮“非居改保”中由于物業(yè)類型的不同導致回收周期的差異對租金漲幅進行分類分級調節(jié)。

趙嵩年:租金標準按規(guī)定執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%，以及《意見稿》中的改造后的保障性租賃住房用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行等政策都能切實解決新市民、青年人等群體在“租房難”中遇到的“房東隨意漲價、水電和燃氣收費遠高于市場價”的現實問題。

當前的《意見稿》從政策文件、項目認定指引到項目申請的各種文本材料均有較高的規(guī)范性。在具體實施過程中，需要注意對相關文件的細化完善以及落實。例如對于改造項目的選址，由于保障性租賃租房牽扯到民生的方方面面，除了基本的建筑安全及水電燃氣方面的改造要求，擬改造項目的選址是否合理，交通是否便捷，周邊生活配套設施是否齊全，入住居民的子女入學需求是否能夠滿足，都會影響著新市民和青年人對改造后的保障性租賃住房項目的關注程度。不合適的選址很可能會造成改造后的保障性租賃住房再度低效利用，產生二次浪費。

孟慶昇：年度租金漲幅的控制一方面有利于緩解租房群體的負擔，從另一個角度看，多數改造的物業(yè)是市場主體，即使國家和地方政府有一定補貼，但是它本質上還是一個市場行為。建議可以由一些國企牽頭，采取租金控制，從而影響市場租金水平，也更便于操作。另外，深圳一些城中村長期以來承擔了“保障性租賃住房”的社會功能，且無論體量規(guī)模、位置條件、生活配套條件都相對其他改造物業(yè)更成熟，更具備條件，可以考慮先擱置產權問題，從功能和效用角度進行政策考慮，更有效激發(fā)深圳這座城市的存量空間，更好服務于保障性租賃住房市場和整個租賃市場，并且逐步促進整個租賃市場的規(guī)范發(fā)展。

關鍵詞： 非居改保 保障性租賃住房 新政策 商業(yè)辦公