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作者|王迪

編輯|吳亞

【資料圖】

為保交付架設(shè)“輸血”管道，出險(xiǎn)房企不超過28億元定增還在努力促成中。

6月29日，中南建設(shè)(000961.SZ）就申請向特定對象發(fā)行股票的第二輪審核問詢函對深交所進(jìn)行回復(fù)。

回復(fù)內(nèi)容涉及債務(wù)違約、債務(wù)重組相應(yīng)計(jì)劃及其可行性、募投項(xiàng)目預(yù)售資金用于其他用途、項(xiàng)目是否存在資金挪用等違法違規(guī)、參股公司是否涉及教育相關(guān)業(yè)務(wù)等。此前，在6月16日，中南建設(shè)已經(jīng)就相關(guān)問題回復(fù)過深交所。

其中，公告特別提到，目前中南建設(shè)境外子公司美元優(yōu)先票據(jù)已發(fā)布初步重組方案，重組獲得階段性進(jìn)展。

值得一提的是，在資本市場中，6月30日開盤，房地產(chǎn)板塊局部活躍。中南建設(shè)漲停，股價(jià)報(bào)1.57元/股，市值為60.08億元。

有息負(fù)債470.5億元，到期暫未償付金額49.5億元

針對公司債務(wù)違約具體情況，中南建設(shè)在回復(fù)中表示，截至2023年3月31日，銀行借款期末余額277.27億元，其中5.58億元本金的借款存在逾期未兌付的情形；向信托公司等其他非銀行金融機(jī)構(gòu)借款期末余額134.43億元，其中41.93億元的借款存在逾期情形。

在境外美元優(yōu)先票據(jù)方面，截至2023年3月31日，中南建設(shè)境外子公司期末4只存續(xù)的美元優(yōu)先票據(jù)本金合計(jì)4.53億美元，折合人民幣31.14億元。

其中，債券代碼為XS2349744594和XS2008677341的兩只美元優(yōu)先票據(jù)的部分持票人在票據(jù)到期后未接受交換要約，期末本金合計(jì)0.30億美元存在到期尚未還本付息，應(yīng)付利息合計(jì)人民幣0.30億元。債券代碼為XS2288886216和XS2484448787的兩只美元優(yōu)先票據(jù)暫未支付半年度利息，期末本金合計(jì)4.23億美元。

總體來看，截至2023年3年末，中南建設(shè)有息負(fù)債470.5億元，占總資產(chǎn)的比重15.79%。其中，到期暫未償付的金額49.5億元，包括銀行借款5.6億元，非銀行金融機(jī)構(gòu)借款41.9億元，境外子公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)本金0.3億美元（折合人民幣2億元）。

為進(jìn)一步化解有關(guān)有息負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，中南建設(shè)承諾：針對有關(guān)銀行和非銀行機(jī)構(gòu)借款，公司保證資本承諾出局之日起半年以內(nèi)，將與有關(guān)機(jī)構(gòu)達(dá)成新的借款方案，或償付有關(guān)借款；針對境外子公司發(fā)行并存續(xù)的全部4.5億元美元優(yōu)先票據(jù)，公司保證自本承諾出具之日起半年以內(nèi)，將與有關(guān)投資者達(dá)成重組協(xié)議。

針對償債，中南建設(shè)表示，將積極與每家金融機(jī)構(gòu)溝通，探討優(yōu)化協(xié)議的可能性。繼續(xù)推動銷售，加快回款，保持靈活的經(jīng)營節(jié)奏，努力盤活資產(chǎn)，堅(jiān)持審慎策略，嚴(yán)格控制支出，確保經(jīng)營安全。充分利用資本市場，補(bǔ)充權(quán)益資本，擴(kuò)展新的融資，更快恢復(fù)盈利，引導(dǎo)市場信心。

美元票據(jù)初步重組方案公布， 約37%債權(quán)人已簽訂協(xié)議

對于出險(xiǎn)房企，更為重要的是債務(wù)重組進(jìn)展。

對照同行業(yè)的花樣年、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、綠地控股、華夏幸福等房企境外債務(wù)重組情況來看，該類企業(yè)境外債務(wù)重組從啟動到獲得持有人的同意，平均歷時1-2年。

中南建設(shè)也在回復(fù)函中承諾自本問詢函回復(fù)出具日起半年以內(nèi)，將與有關(guān)投資者達(dá)成重組協(xié)議。

2022年11月，中南建設(shè)境外子公司公布暫停支付美元優(yōu)先票據(jù)利息，聘請財(cái)務(wù)顧問和法律顧問，啟動美元優(yōu)先票據(jù)重組。

為此，針對債務(wù)展期協(xié)議即債務(wù)重組方案，中南建設(shè)回復(fù)，截至問詢函回復(fù)出具日，針對期末銀行與非銀機(jī)構(gòu)借款合計(jì)47.51億元的逾期情況，公司通過協(xié)商展期、償還、優(yōu)化協(xié)議等方式解決。

對于境外美元債，優(yōu)先票據(jù)持有人持有票據(jù)本金額的1%的現(xiàn)金贖回，剩余票據(jù)本金額的99%和截至重組生效日（不包括當(dāng)日）全部持有票據(jù)應(yīng)計(jì)未付利息發(fā)行新票據(jù)，新票據(jù)按3:7的比例分為第1批和第2批，分別在重組生效日（“新發(fā)行日”）后3年和4年到期。

新票據(jù)將有強(qiáng)制贖回條款，就第1批而言，要求公司境外子公司在新發(fā)行日起18個月、24個月和30個月贖回新發(fā)行日該批次票據(jù)本金總額的5%，以及就第2批而言，截至新發(fā)行日期后30個月、36個月和42個月贖回新發(fā)行日該批次票據(jù)本金總額的5%。

此外，新票據(jù)利息應(yīng)在新發(fā)行日后的第一年以實(shí)物支付，其余年份則以現(xiàn)金支付。新票據(jù)每半年支付一次利息，利率為每年6.0%（如果利息以現(xiàn)金支付）或7.0%（如果利息以實(shí)物支付）。根據(jù)新票據(jù)契約，實(shí)物利息通過境外子公司發(fā)行的該批次新票據(jù)支付，票據(jù)金額等同于該等利息金額（以1美元為增量）。

截至2023年6月23日，中南建設(shè)境外子公司公布初步重組方案，約37%的美元優(yōu)先票據(jù)持有人已簽署支持有關(guān)方案。按照相關(guān)規(guī)定，超過75%的優(yōu)先票據(jù)持有人加入重組支持協(xié)議重組方案即獲得通過。

事實(shí)上，目前化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)仍然艱巨，在化債過程中，保交樓是重塑企業(yè)信用的重要內(nèi)容。數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)1-6月房地產(chǎn)板塊累計(jì)交付房屋4.5萬套。

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