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【資料圖】

作者 | 葉子沛

2月2日晚，華夏幸福發(fā)布公告稱，其已完成了49.6億美元、約合人民幣334.6億元的境外債重組交割。

具體形式為，華夏幸福發(fā)行合計金額為51.14億美元的新債券，將其美元債務整體延后至8年后，并分別以資產(chǎn)處置、經(jīng)營現(xiàn)金以及輕資產(chǎn)平臺債轉股等形式為償債資金來源。

至此，華夏幸福債務重組金額合計已超1700億元。

根據(jù)此前華夏幸福的債務重組計劃，華夏幸福將通過出售資金籌集750億元現(xiàn)金，其中570億元用來兌付債務，剩余資金用來重新啟動住宅開發(fā)建設和產(chǎn)業(yè)新城運營。

但此后，其資產(chǎn)出售遇阻，2022年下半年，華夏幸福的資產(chǎn)處置一度顆粒無收，并在一定程度上拖累了其債務重組的進度。

去年年底，華夏幸福將其大廠、固安的部分產(chǎn)城資產(chǎn)出售，回籠16.9億元，此后又將南京、武漢等南方總部資產(chǎn)出售給華潤置地，交易對價124億元。但即使如此，較其750億元的設想也想去甚遠。

不過華夏幸福通過推出兩個輕資產(chǎn)平臺，以債轉股的形式彌補了一定的缺口，目前這兩個輕資產(chǎn)平臺已為華夏幸?；瘋賰|。

債務重組1700億，2022年經(jīng)營虧損近170億

公告顯示，華夏幸福已將原債券注銷，以發(fā)行新債券向債權人分配的方式實施重組交割。

其中，22.03億美元、約合人民幣148.6億元的新債券將以現(xiàn)金及公司設立的信托計劃受益權份額償付。

現(xiàn)金償債部分為約95億元，將通過出售資產(chǎn)回籠資金的形式予以償還；通過信托受益權償還的部分為53.2億元。此外，這部分債務中的7.6億元需要在2023年予以償付。

發(fā)行金額約19.31億美元、約合人民幣130.3億元的新債券則通過公司后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償，新債券期限為8年，年息2.5%。

華夏幸福還發(fā)行了2.68億美元、約合人民幣18.1億元的無息債券，存續(xù)期8年，債券到期一次性償付。

此外，華夏幸福以“幸福精選平臺”債轉股的形式化解的美元債務本金金額為7.12億美元，約合人民幣48億元。

截至2022年12月31日，華夏幸?！秱鶆罩亟M計劃》中2192億元金融債務已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1388.08億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計133.75億元。

美元債整體重組完成后，華夏幸福金融債務重組金額將超過1700億元。

而受到債務重組帶來的罰息豁免等因素的影響，華夏幸福2022年預計扭虧為盈，其預告2022年歸母凈利潤為11億元至16億元，而2021年同期虧損達到390億元。

不過，華夏幸福2022年預計扣非歸屬凈利潤虧損至少為168億元，從這一層面來看，雖然華夏幸福目前債務重組方面進度尚可，但其經(jīng)營端依舊呈現(xiàn)大幅虧損，較實現(xiàn)經(jīng)營端的正向回歸，華夏幸福尚有一定的距離。

輕資產(chǎn)平臺化債近百億，超千億估值是否高估？

此次美債重組中，華夏幸福通過以旗下輕資產(chǎn)平臺“幸福精選平臺”債轉股的形式化債達48億元。

“幸福精選平臺”是華夏幸福為了化解債務，而專門劃分出來用于債轉股的資產(chǎn)包之一。

2022年6月至11月期間，華夏幸福原定的750億資產(chǎn)處置計劃陷入停滯，并導致其債務重組遇阻，去年5月至11月，華夏幸福僅簽下326億元債務重組協(xié)議。

2022年12月，華夏幸福推出了“幸福精選平臺”以及“幸福優(yōu)選平臺”用以進行債轉股，并希望化解合計約400億元的債務。

彼時，市場部分聲音認為，“幸福精選平臺”以及“幸福優(yōu)選平臺”是華夏幸福相對較為拿得出手的優(yōu)質資產(chǎn)。

這一觀點的來源，在于上述兩個平臺資產(chǎn)構成基本都為物業(yè)管理、園區(qū)服務等相關企業(yè)，而上述業(yè)務擁有較為穩(wěn)定的收益。如僅從業(yè)務形態(tài)上來看，上述兩個平臺確為華夏幸福輕資產(chǎn)轉型后的重點、且能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務板塊。

截至2022年底，華夏幸福的債權人選擇接收債轉股的共涉及金融債務24.7億元，經(jīng)營債務金額為25.5億元，合計超50億元。

這從一定程度上幫助華夏幸福推進了部分債務重組的進程。

而伴隨著此次美元債重組，華夏幸福的輕資產(chǎn)化債計劃則更進一步，合計債轉股化債金額已經(jīng)達到近百億元，提前超額完成了華夏幸福截至2023年3月1日、45億元的化債目標。

提前超額完成任務，華夏幸福的輕資產(chǎn)業(yè)務平臺有多“值錢”？

根據(jù)華夏幸福的相關公告，“幸福精選平臺”的估值達到500億元，“幸福優(yōu)選平臺”的估值則為521.4億元，合計估值超千億。

而根據(jù)組成“幸福精選平臺”的三家公司發(fā)布的截至2022年前三季度財務報告來看，這一估值或許略高。

截至2022年三季度末，“幸福精選平臺”的三家組成公司資產(chǎn)合計為55.4億元，凈資產(chǎn)合計為21.9億元。

其中，“幸福精選平臺”所持股權對應的總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)規(guī)模為44.9億元以及19.3億元。

而公開數(shù)據(jù)顯示，當前市值981.5億元的華潤萬象生活，其截至2022年6月底的總資產(chǎn)規(guī)模為252.8億元、凈資產(chǎn)規(guī)模為142.8億元；市值645.6億元的碧桂園服務，截至去年6月底的總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)規(guī)模則為679億元以及402.4億元；2022年底上市的萬物云截至去年中期的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為281億以及108.5億元，而其最新市值為564億元。

從上述數(shù)據(jù)來看，市值與“幸福精選平臺”估值接近的物管上市企業(yè)，其資產(chǎn)及凈資產(chǎn)規(guī)模遠比后者要龐大。

同時，從營收、凈利潤以及經(jīng)營現(xiàn)金流入這三項數(shù)據(jù)來看，“幸福精選平臺”交出的成績與其估值也并不匹配。

根據(jù)財報，截至2022年9月底，“幸福精選平臺”下屬的三家公司合計實現(xiàn)營收21.3億元、凈利潤為約0.5億元、經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入2491萬元。

而2022年中期營收規(guī)模23.4億元、凈利潤1.9億元的世茂服務，市值僅約68.6億元。

此外，縱向對比其自身，2021年，“幸福精選平臺”全年營收為36.4億元，凈利潤為2.3億元，其2022年業(yè)績或許還將同比下滑。

對于華夏幸福而言，其通過兩個輕資產(chǎn)平臺進行的債轉股式債務重組已經(jīng)幫助其解決了眼前的部分債務問題。

至于后續(xù)債權人的收益以及變現(xiàn)退出等，則需依賴于這兩個平臺的上市或者債權人的其他現(xiàn)金交易。

但從目前部分物管企業(yè)的市值來看，未來幸福精選平臺即便實現(xiàn)資本化，其市值也較難達到其500億估值的水準。

關鍵詞： 華夏幸福 約合人民幣