現(xiàn)在又有很多人用過去三次房價(jià)的普漲來套用于當(dāng)前的樓市，我們覺得有必要簡要分析一下三次房價(jià)上漲的原因，并解讀一下當(dāng)前樓市與前三次的重大差異，希望對于買房的朋友有所幫助。

現(xiàn)在的樓市，隨著央媽”放水“的增加，特別是上個(gè)月M2增長超過11.1%之后，很多人又開始呼吁買房抗通脹。從商品房發(fā)展的近二十年歷程看，買房是百姓最佳的保值增值手段。

其實(shí)，長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的人士都知道，我們的房價(jià)上漲主要有三個(gè)階段，每一個(gè)階段的上漲因素各不相同。

第一個(gè)階段：2003年下半年，在鼓勵(lì)買房及房屋按揭政策的推動(dòng)下，住房需求被迅速激活，很快出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，房價(jià)在超熱的樓市需求之下，不斷的水漲船高。那時(shí)的買房主要以剛性居住為主，被長期壓制的居住需求釋放是房價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Γ鹑诘拇龠M(jìn)不過是催化劑。

第二個(gè)階段：2008年后，在四萬億的推動(dòng)之下，在各項(xiàng)契稅優(yōu)惠及房貸利率優(yōu)惠的推動(dòng)下，居住需求與投資需求同時(shí)爆發(fā)。炒房團(tuán)開始出現(xiàn)在市場，為各地房價(jià)的上漲推波助瀾。

第三個(gè)階段：2016年，在轟轟烈烈的棚改推動(dòng)下，炒房團(tuán)死灰復(fù)燃，住房的投資需求逐漸高于居住需求，房子的金融屬性日漸增強(qiáng)。在棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)耐苿?dòng)下，在金融政策的保障下，房價(jià)又開啟了一輪上漲。隨后，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺，在房住不炒的定位之下，各地一城一策的變化日漸增多。北京、上海為主的一線城市房價(jià)下跌了15%左右。大部分城市房價(jià)基本穩(wěn)定，部分二手房略有下降。

現(xiàn)在又到了是否買房的決策時(shí)間，在各大房地產(chǎn)公司或二手房中介的宣傳語中，不停的告訴你，過去的情景將再次出現(xiàn)。過去的你沒有抓住買房的好機(jī)會(huì)，現(xiàn)在的你不可錯(cuò)過。

那么，現(xiàn)在是否是買房的好時(shí)機(jī)呢?站在不同的角度，有不同的看法。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為房價(jià)會(huì)下行;

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，央媽放水，房價(jià)沒有下跌的;

地產(chǎn)商馮侖說，經(jīng)濟(jì)下行，房價(jià)沒有上漲的道理。

那么，你會(huì)認(rèn)同誰的觀點(diǎn)呢?

其實(shí)，從以上三次房價(jià)上漲來看，有三個(gè)共同點(diǎn)在推動(dòng)。一是買房需求，不管是剛性居住、棚改還是投資需求，都在短期之內(nèi)造成了住房供小于求的情況。二是金融政策的支持，有房貸利率的打折、有鼓勵(lì)買房的契稅優(yōu)惠。三是居民儲(chǔ)蓄率高，杠桿率低。

而現(xiàn)在的樓市，以上三者都不具備了。在房住不炒的總定位之下，棚改讓位舊改，房貸利率整體上浮沒有放松、城鎮(zhèn)家庭戶均1.5套房，居民杠桿率超過了超過了60%。就連央行在報(bào)告中也說，居民杠桿率超60% 已對消費(fèi)產(chǎn)生一定擠壓作用。

唯一促進(jìn)房價(jià)上漲的就是，央媽放水開始了。上個(gè)月的M2增速達(dá)到了11.1%。這是目前，房地產(chǎn)公司宣傳房價(jià)會(huì)上漲的著力點(diǎn)，這也迅速擊中了買房人的內(nèi)心。房價(jià)上漲的心理壓力就不得不面對了。

其實(shí)，這一次央媽放水，說得很清楚。不靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，保持房地產(chǎn)金融政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。也就是說，這一促進(jìn)房價(jià)上漲的因素已被央媽扼殺在搖籃中。

需要再次強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是：少數(shù)幾個(gè)一線及二線城市，由于城市之間人口流動(dòng)吸引力強(qiáng)，但是新房供應(yīng)不足的因素，房價(jià)會(huì)現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)中略升的局面。各城市之間的房地產(chǎn)表現(xiàn)差異巨大，樓市明顯分化已經(jīng)開啟，不能一概而論。

房子顯然不是流動(dòng)性好的商品

在前幾天的2020清華五道口全球金融論壇上，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高濱提到，”在未來全球貨幣超發(fā)這么多的情況下，最好的實(shí)物商品配置條件為：單位價(jià)值高、流動(dòng)性好、有新興市場潛在需求、可替代性差“。，如果認(rèn)為房子好流通，你掛一套房在二手市場看看，沒有遠(yuǎn)低于周邊房價(jià)的優(yōu)惠，是不容易脫手變現(xiàn)的。

“刻舟求劍”，

回顧三次房價(jià)的大規(guī)模上漲，咱既不能更不能孤注一擲，樓市分化是事實(shí)，個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)域的房價(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲也是事實(shí)。但是，像前三次的房價(jià)普漲就別想了，更多的城市會(huì)進(jìn)入穩(wěn)中有跌的樓市新時(shí)代。

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