4月12日，上海外環(huán)內(nèi)首幅宅地出爐，這同時(shí)也是2017年以來，全市首幅外環(huán)內(nèi)商品住宅類用地出讓。寶山區(qū)N12-1001編制單元13A-02地塊最終以底價(jià)為大華集團(tuán)旗下的上海華行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。盡管該地塊是申城今年首幅商品住宅類用地，但只有一家競買企業(yè)，因而最終以27.9億底價(jià)成交，樓板價(jià)30194元/平方米。

(地塊周邊情況)

地塊技術(shù)指標(biāo)還是宅地的“規(guī)定動(dòng)作”，比如5%的配套房以及15%的自持。從出讓文件的競買要求里可見具有排他性：“該地塊為’城中村’地塊改造項(xiàng)目，競買申請(qǐng)人須提交由相關(guān)政府職能部門出具的認(rèn)定文件”。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：這幅地塊是今年首次成交的住宅地塊，不過基于舊改地塊的特殊性，能獲得相關(guān)資格的房企不多。而大華集團(tuán)在寶山開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，深耕寶山多年，而舊改也是最近幾年的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，拿下這幅地塊并不意外。而有這幅地塊后，大華后續(xù)項(xiàng)目接續(xù)問題或得到緩解。雖然溢價(jià)率為0 ，但是從區(qū)域內(nèi)成交的項(xiàng)目來看，也就5.5萬元/平方米左右，以3萬的樓板價(jià)來看，還算理性。

表面上看，寶山地價(jià)跌了，寶山最上一次土地出讓在2017年11月23日，卓越以25.85億元競得寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)BSP0-2202單元H-02地塊，溢價(jià)率0.15%。該地塊容積率1.6，成交樓面價(jià)2.9萬元/平方米，與大華寶山地塊接近。但這幅地位于郊環(huán)外，地理位置上比不過大華所拿外環(huán)內(nèi)的寶山地塊。但業(yè)內(nèi)人士指出，地價(jià)回落因素有很多，比如這幅地塊有舊城改造，開發(fā)房企需要有政府認(rèn)定文件等。

溢價(jià)空間充裕

按照規(guī)劃，13A-02地塊未來中小套型的建筑面積比重將不小于70%，同時(shí)自持建筑面積不低于15%，并須配建不低于總建筑面積5%的保障房?？紤]到地塊限高60米，規(guī)劃性質(zhì)為三類住宅組團(tuán)用地，因此未來將建成為高層住宅。

(從地圖上看，寶山地塊呈現(xiàn)綠色，已無居民居住)

此外，該地塊的規(guī)劃中，還包括6.37萬平方米的地下經(jīng)營性建筑面積，其中包括5.5萬平方米用于停車庫、0.37萬平方米用于商業(yè)、0.37萬平方米用于倉儲(chǔ)，如此大面積和詳盡的地下規(guī)劃，在一般宅地中是不多見的。考慮到康家村周邊多為90年代或2000年初建造的小區(qū)，規(guī)劃大面積地下停車庫，也能一定程度上緩解周邊的停車壓力。

從共康地區(qū)二手房的價(jià)格來看，共康新村等90年代的老式小區(qū)，報(bào)價(jià)相對(duì)較低，而像寶宸怡景園、中環(huán)國際公寓這樣房齡較短的商品房小區(qū)，其平均報(bào)價(jià)都能達(dá)到6萬元左右的水平。雖然這些小區(qū)相較康家村有距離軌交站點(diǎn)更近的優(yōu)勢，但13A-02地塊以3萬元左右的樓板價(jià)成交，其盈利空間仍是相對(duì)充裕的。

上海鏈家市場分析師趙葆根表示，自去年實(shí)行招掛復(fù)合后，絕大部分住宅類用地均以低溢價(jià)甚至底價(jià)成交。今天出讓的康家村商品住宅地塊，與之前兩幅動(dòng)遷保障房地塊一樣，由大華集團(tuán)競得。由寶山本地房企統(tǒng)一負(fù)責(zé)康家村改造各地塊的的建設(shè)，有助于整個(gè)改造工程的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。這對(duì)于申城其他的城中村改造項(xiàng)目，也有一定的借鑒意義。

5月，申城還將有今年第二幅商品住宅用地——嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)K2-01地塊出讓?？傮w而言，今年以來，商品住宅類用地的推出節(jié)奏是十分遲緩的。但是，在新房價(jià)格和土地市場熱度得到有效控制的情況下，適當(dāng)供應(yīng)土地，有助于穩(wěn)定未來市場的供求關(guān)系，預(yù)計(jì)后續(xù)商品住宅類用地的供應(yīng)將有所提速。

大華集團(tuán)康佳村連拿三塊地

值得一提的是，大華集團(tuán)在寶山大華板塊集中發(fā)展多年，大華商圈目前已成為寶山唯一一個(gè)中環(huán)以內(nèi)、距離市中心最近的板塊。

大華此次所拿寶山地塊所屬的康家村是上海近年首個(gè)開工的城中村改造項(xiàng)目。本次康家村的改造，將部分地塊用于居民的動(dòng)遷安置，部分地塊作為經(jīng)營性用地出讓，以經(jīng)營性用地的出讓收益來支持居民的動(dòng)遷安置。

在去年1月和今年3月，已先后有兩幅康家村的動(dòng)遷安置房地塊——S-01地塊、P-06地塊出讓，前者已于去年5月末開工，兩幅地塊的競得方同樣是大華集團(tuán)旗下的上海華行房地產(chǎn)。而今天出讓的13A-02地塊則是康家村改造項(xiàng)目中的第一幅經(jīng)營性用地。