8月26日，旭輝控股舉辦2021年中期業(yè)績發(fā)布會。從財報數(shù)據(jù)來看，營收大增近六成、銷售增速排名行業(yè)前列，與期內(nèi)毛利率微降、“三道紅線”維持黃檔，構(gòu)成了旭輝控股最新業(yè)績報告單的“AB面”。結(jié)合行業(yè)發(fā)展大勢以及現(xiàn)階段的業(yè)績表現(xiàn)，“謹(jǐn)慎”與“樂觀”成為旭輝本場中期發(fā)布會的主基調(diào)。

比如，在“少進(jìn)新城、不拿貴地”的謹(jǐn)慎土地投資態(tài)度之外，旭輝對于發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的表態(tài)則顯得更為樂觀。在商業(yè)方面，旭輝喊出商業(yè)公司“未來要成為中國商業(yè)的領(lǐng)軍者之一”;而對于其他多元化業(yè)務(wù)，旭輝方面稱，接下來將按照“成熟一個孵化一個”的原則，推動2-3個公司IPO。

毛利率下滑4.9%

預(yù)期2022年底反彈

2021年上半年，旭輝控股實現(xiàn)收入365億元，同比增58%;期內(nèi)毛利75.25億元，同比增27.52%;核心凈利潤33.46億元，同比增4.8%;歸屬股東凈利潤36.02億元，同比增6.94%。在銷售方面，期內(nèi)旭輝實現(xiàn)合約銷售額1362億，同比大漲69%，銷售增速位列TOP20房企第二位，并實現(xiàn)了超過90%的簽約回款率和71%的新開盤去化率。

不過，在上述增長的收入及盈利指標(biāo)之外，旭輝在2021年中期的毛利率及核心凈利潤率卻有所下滑。據(jù)中報數(shù)據(jù)，2021年上半年，旭輝控股整體毛利率指標(biāo)為20.7%，較2020年同期的25.6%下滑4.9個百分點(diǎn)，同時也低于2020年全年25.1%的水平;核心凈利潤率則由2020年同期的13.9%降至9.2%。

和日前龍湖管理層對于公司毛利率下滑的解釋以及對行業(yè)的判斷一致，旭輝方面也將2021年中期毛利率的走低歸結(jié)為熱點(diǎn)城市的限價政策。

旭輝控股CEO林峰于業(yè)績會上表示，從業(yè)內(nèi)目前已經(jīng)公布半年報的公司來看，住宅銷售的毛利率普遍都在下降。導(dǎo)致旭輝2021年中期毛利率的下滑最核心原因，就是2017、2018年拿的項目，碰到了限價和市場下行的問題。

“毛利率下降是行業(yè)的大趨勢，特別是政府限地價、限售價，未來行業(yè)的毛利率可能還會進(jìn)一步下降。行業(yè)比較優(yōu)秀的企業(yè)可能毛利率在20%左右，差一點(diǎn)的企業(yè)可能在15%左右，而整體凈利率能做到8%-10%的企業(yè)，未來可能處于行業(yè)的優(yōu)秀水平。”林峰表示，旭輝希望能夠持續(xù)做到超過行業(yè)平均數(shù)的水平，也希望在未來行業(yè)觸底反彈時，能夠成為率先提升毛利率和凈利率的企業(yè)。

在旭輝控股董事局主席林中看來，盡管房地產(chǎn)已不再是暴利行業(yè)，但行業(yè)本質(zhì)決定了“利潤率到達(dá)低點(diǎn)時，又會逐步回升”，他預(yù)期到2022年底，行業(yè)的毛利率與凈利率或?qū)⒂|底回升。

“我認(rèn)為，到明年年底，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率基本可以見底，因為那個時候2017年、2018年時所投資的房地產(chǎn)項目將基本消耗完。此后，伴隨著2019年之后房企一些高質(zhì)量項目的投資，進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)并產(chǎn)生收益，到那個時候，行業(yè)的利潤水平或有回升的機(jī)會。”林中說道。

減少進(jìn)入新城市

提高單城和單項目產(chǎn)能

2021年中期，旭輝土地儲備已覆蓋全國不同區(qū)域的85個城市，超過90%位于經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)的一、二線及強(qiáng)三線城市。截至2021年6月末，土地儲備總建筑面積為5840萬平方米，應(yīng)占土地儲備建筑面積為3230萬平方米。

據(jù)旭輝管理層介紹，2021年上半年，旭輝新增貨值1279億元，企業(yè)戰(zhàn)略性新進(jìn)入8個城市，具體包括華東地區(qū)的鹽城、六安、宣城，華北地區(qū)的聊城、德州、日照，華南地區(qū)的莆田以及中西部地區(qū)的株洲。在新增土儲方面方面，一二線占比達(dá)82%;總土儲城市，一二線占比85%。

值得關(guān)注的是，此前喊出“不拿貴地”的旭輝，在2021年中期業(yè)績會上對于拿地的表態(tài)，也轉(zhuǎn)變成了“減少進(jìn)入新城市”，表示要“深耕聚焦，提高單城和單項目產(chǎn)能，提高組織效能”。

“第一次集中供地地價偏高的情況下，我們堅持冷靜看市場，強(qiáng)烈控制住旭輝各地想買地的念頭，堅決不拿貴的地，謹(jǐn)慎去做投資，因為一個投資最終會影響我們的周轉(zhuǎn)效率，其次是我們的定位。”對于拿地布局的新態(tài)度，林峰表示旭輝接下來將在投資方面嚴(yán)格遵守紀(jì)律。

就旭輝“不進(jìn)新城”的土地投資新策略，同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，從布局來看，旭輝已經(jīng)完成了全國主要城市的布局，如果在此基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)入城市的話，意味著在城市能級的下沉。從目前來看這些城市市場并不穩(wěn)定，而且房企在新進(jìn)入城市都會面臨很多的風(fēng)險，且成本高，保持當(dāng)前布局深耕是較為穩(wěn)妥的策略。

“另外，當(dāng)前調(diào)控環(huán)境也不利于企業(yè)大舉擴(kuò)張，因此旭輝減少進(jìn)入新城市，可看作規(guī)避風(fēng)險的動作。”肖云祥補(bǔ)充說道。

“旭輝在市場好的時候謹(jǐn)慎，在市場不好的時候積極樂觀。受疫情影響，去年同期基數(shù)較低，2021年上半年房企銷售增幅同比去年增大，預(yù)計下半年銷售增幅會回落，市場進(jìn)入平穩(wěn)態(tài)勢。”業(yè)績會上，林中在預(yù)測后市時表示，旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)行業(yè)。在他看來，從2021年全年來看，銷售會保持正增長，下半年一二線城市的市場可能會比較平穩(wěn)，三四線城市市場會表現(xiàn)比較弱。

“旭輝將把土儲周期保持在2年左右，加快滾動開發(fā)。”林中稱，為應(yīng)對下半年市場下滑，旭輝將增強(qiáng)全員營銷，提高銷售去化、減少庫存，保持高回款率，確保兌現(xiàn)年度銷售目標(biāo)。

據(jù)悉，旭輝2021年的銷售目標(biāo)為2650億元，同比增長15%。截至今年前七月，旭輝實現(xiàn)合同銷售金額1570.3億元，已完成年度目標(biāo)約59%。

“從我們推貨的節(jié)奏來看，能夠以銷定產(chǎn)，能夠把推出來貨值的去化率一直維持在高水平線上;同時下半年也準(zhǔn)備了充足的貨。對完成全年銷售目標(biāo)，我們還是很有信心的。”據(jù)林峰介紹，2021年上半年，旭輝新開盤項目去化率達(dá)71%;下半年可售貨值2600億，全新項目53個，其中貨值超過25億的大盤超過10個。

三道紅線居黃檔

目標(biāo)年底“轉(zhuǎn)綠”

從企業(yè)最新披露的中期業(yè)績來看，盡管旭輝在“三道紅線”幾大指標(biāo)的數(shù)據(jù)上均實現(xiàn)了不同程度的降低，但因剔除預(yù)售帳款后的負(fù)債率仍超出監(jiān)管要求，繼續(xù)踩中一道紅線，被劃歸為“黃檔企業(yè)”。

具體來看，在“三道紅線”指標(biāo)方面，截止今年6月末，旭輝控股凈負(fù)債率由2020年末的64%降至60.4%;現(xiàn)金短債比為2.7倍，與2020年末持平;剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率降至72.1%，但仍略高于監(jiān)管要求的“小于70%”。

在債務(wù)及融資方面，截至2021年中期，旭輝加權(quán)融資成本為5.1%，平均債務(wù)賬期拉長至4.6年，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比為17.7%。

基于2021年中期“三道紅線”居于黃檔的表現(xiàn)，業(yè)績會上，旭輝管理層提出了更高的要求：努力在2021年底實現(xiàn)“三道紅線”指標(biāo)“全綠”;此外，力爭在年內(nèi)有機(jī)會降到5%以內(nèi)的綜合融資成本。

談及接下來如何實現(xiàn)“三道紅線”新目標(biāo)，旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝將在資產(chǎn)端持續(xù)提升經(jīng)營效率，發(fā)揮公司三級管控體系優(yōu)勢，提高投入產(chǎn)出效率，并加快土地周轉(zhuǎn);在預(yù)收端，則將提高去化及回款，要保持回款率在90%左右。

“拿地強(qiáng)度我們嚴(yán)格控制在40%以內(nèi)，包括今年上半年我們經(jīng)營現(xiàn)金流為正，目前是處于一個黃檔，但是從目前的鋪排來看，我們有信心在年末進(jìn)入到綠檔。”據(jù)楊欣透露，為了以更厚的安全墊應(yīng)對行業(yè)的不確定性，截至目前，旭輝已完成下半年主要到期債務(wù)的再融資。

強(qiáng)調(diào)聚焦地產(chǎn)主業(yè)

未來推動2-3家公司IPO

值得一提的是，“可持續(xù)發(fā)展”成為旭輝2021年中期業(yè)績會的高頻詞。該公司管理層表態(tài)，旭輝絕不會放下房地產(chǎn)開發(fā)這一主業(yè)，發(fā)展策略也從之前的“做大做強(qiáng)”轉(zhuǎn)為“做強(qiáng)做厚”;在地產(chǎn)主業(yè)和其他多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展關(guān)系上，旭輝方面表示，一定是立足于聚焦主業(yè)，然后在此基礎(chǔ)上孵化房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)助力開發(fā)，以實現(xiàn)相輔相成。

據(jù)林中介紹，旭輝目前堅持“同心圓”發(fā)展戰(zhàn)略，即圍繞地產(chǎn)主業(yè)形成的能力和資源，促進(jìn)旭輝商業(yè)、永升服務(wù)、旭輝教育、旭輝建管、旭輝瓴寓、城市更新、地產(chǎn)科技等多元化業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，以此實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

“目前，旭輝的物業(yè)板塊——旭輝永升服務(wù)已經(jīng)上市，未來，旭輝會繼續(xù)推進(jìn)‘地產(chǎn)+’業(yè)務(wù)發(fā)展，包括長租公寓、商業(yè)、教育、健康等多領(lǐng)域，可能會有七八個板塊業(yè)務(wù)，思路是‘成熟一個孵化一個’，先推動2-3家實現(xiàn)IPO。”林中在業(yè)績會上如是展望接下來的發(fā)展目標(biāo)。

集團(tuán)內(nèi)部起步較晚的商業(yè)板塊，首先被旭輝寄予了厚望。按照該公司管理層的規(guī)劃，商業(yè)公司未來要“成為中國未來商業(yè)的領(lǐng)軍者之一”。

林中稱，旭輝商業(yè)板塊的發(fā)展路徑有兩條：第一條，是要打造旭輝商業(yè)精品IP，用品牌來引領(lǐng);第二條，則是借助雙輪驅(qū)動，通過住宅與商業(yè)的雙輪驅(qū)動來快速實現(xiàn)規(guī)?；?/p>

北京商報記者從了解到，2021年中期，旭輝商業(yè)板塊的租金收入為3.9億元，同比增長78.7%，主要來自北京五棵松體育館、西安旭輝中心等綜合體的租金貢獻(xiàn)。

在肖云祥看來，旭輝計劃打造具有品牌和規(guī)模性的商業(yè)，有利于公司通過商業(yè)勾地;此外，在商業(yè)業(yè)務(wù)具有品牌和規(guī)模后，也可獨(dú)立分拆上市，此類資產(chǎn)也受資本市場青睞。

“從地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度來講，住宅、商業(yè)聯(lián)動發(fā)展，房企的理想預(yù)期是‘地產(chǎn)帶動商業(yè)，商業(yè)促進(jìn)地產(chǎn)’。但是也須看到，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭已然加劇。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，像旭輝商業(yè)這樣的“后起之秀”，應(yīng)努力在品牌打造上形成自己的競爭優(yōu)勢。

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