西安建立二手房成交參考價機制;溫州堅決制止以學區(qū)房等名義炒作房價，惡意哄抬房價等行為;武漢一張“房票”只能在一個樓盤登記;東莞市深夜發(fā)布“莞八條”樓市調控政策;杭州出臺“杭三條”加碼限購;北京市住建委發(fā)文進一步完善住宅限購政策……

近期，全國多地密集出臺調控政策，加強二手房價格監(jiān)管，嚴查經營貸，為購房資格“打補丁”。房地產迎來新一輪調控潮，釋放出什么信號，將給樓市帶來哪些影響?極目新聞《擇樓居》對業(yè)內人士進行了多方采訪。

多地樓市調控政策頻出

今年上半年，房地產市場量價實現(xiàn)較快增長，重點城市熱度較高，樓市調控壓力加大。

7月以來，中央層面多次發(fā)聲，為下半年房地產調控定調。7月22日，韓正副總理重申堅持“房住不炒”定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產長效機制。7月23日，住建部、發(fā)改委等八部門聯(lián)合發(fā)布整治規(guī)范房地產市場秩序通知，首次在一個通知中覆蓋房地產全鏈條管控，形成監(jiān)管閉環(huán)，并明確力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產市場秩序明顯好轉。緊接著7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，并將5城納入房地產市場監(jiān)測重點城市名單。

地方層面也在積極響應,側重點有所不同。7月，上海、南京、杭州、西安、東莞、南京、武漢等地進一步完善調控措施，政策內容涵蓋限購限售“打補丁”、住房信貸管控、住房價格管理、市場秩序規(guī)范等多方面。其中，上海兩周出臺三項重要政策，涉及二手房核定價、房貸利率上調、規(guī)范贈與購房等;西安、無錫、紹興等也將調控舉措由新房延伸至二手房，建立二手房成交參考價發(fā)布機制，加強二手房市場管控，穩(wěn)定市場預期。此外，溫州重拳出擊，嚴厲打擊學區(qū)房亂象;南京深夜發(fā)布報名搖號新政，打擊炒房現(xiàn)象。

7月28日，武漢市房管局發(fā)布征求意見稿，今后一張“房票”只能登記一個樓盤。8月2日，東莞市住建局等八部門聯(lián)合印發(fā)出臺房地產調控新政“莞八條”，在土地競拍、住房限購、金融監(jiān)管、稅收調節(jié)、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面提出一系列措施，對已有的調控政策進一步補充。

8月5日，北京市住建委發(fā)布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》明確：自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

二手房成交參考價被聚焦

戴德梁行武漢公司研究部分析師胡韻認為，房地產市場區(qū)域分化顯著，因此因城施政的調控已經成為住宅市場的主流調控方式。從上半年各城市的調控情況來看，大部分都還是基于該城市住宅市場自身供需特點的因城施政，調控目地仍然在于給局部過熱市場進行降溫，將商品住宅的價值框定在居住這一屬性，進一步降低杜絕投機可能性。

值得注意的是，本輪熱點城市調控政策聚焦二手房成交參考價。

今年2月，深圳發(fā)布了《二手住房成交參考價格發(fā)布機制通知》，表示為促進二手住房市場信息透明，理性交易，將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并公布了全市3595個小區(qū)二手住房成交參考價格。

此后，在全國范圍內，不斷有城市提出將實施二手房參考價格發(fā)布機制。進入下半年，就有西安、上海、無錫、紹興、東莞、金華等城市相繼發(fā)布了相關政策。

在房地產政策密集出臺的情況下，效果已經初顯。根據相關數(shù)據統(tǒng)計，7月份百城新建住宅均價16120元/平方米，雖然環(huán)比上漲0.35%，但漲幅較6月收窄0.01個百分點;百城二手住宅均價15956元/平方米，環(huán)比上漲0.43%，漲幅較6月收窄0.06個百分點。

二手房參考價出臺后，今年2月，深圳二手房掛牌量環(huán)比1月下滑74%。盡管2月有春節(jié)假期的影響，但從后續(xù)月份表現(xiàn)看，二手房掛牌量仍維持低水平。

來自武漢市房地產市場管理中心的數(shù)據顯示，7月，武漢市新房供應有所回落，銷量持續(xù)減少，環(huán)比減少12.7%，二手房市場也明顯下滑，二手住房交易套數(shù)9736套，環(huán)比減少10.6%。

房地產市場將有所降溫

在武漢地產研究院院長殷躍建看來，房地產依然是國民經濟支柱產業(yè)，對后疫情時代的經濟恢復起著重要作用，城市發(fā)展既要依靠房地產拉動投資，又要抑制房地產綁架國民經濟，而現(xiàn)有的土地、房價、裝修、銷售等涉及房地產各個環(huán)節(jié)均有不同程度的問題。

“房地產調控政策密集出臺，多為‘打補丁’手段，可以理解為‘頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳’。”殷躍建表示，以武漢為例，土地出讓金超過財政收入，城市發(fā)展重度依賴房地產，從長周期來看，武漢房地產市場相對健康平穩(wěn)，但最近半年內，武漢房價漲幅勢頭過快，有潛在風險，可能會成為投機目標。市場反饋的信號就是要進行嚴管，否則房價就會飛起來。在這個背景下，出臺密集管理政策，進行精準化調控，可以說是順理成章。

殷躍建指出，密集出臺調控政策，對于武漢來說，還有一個大背景——武漢提出的建設國家中心城市。從長期來看，這是產業(yè)和人口的問題，產業(yè)是不是全國性、全球性，對人口的吸引力。實際上，武漢的產業(yè)發(fā)展和人口吸納能力相對來說不盡如人意。此前出臺的房地產調控政策和城市人才吸引政策是有沖突的，有漏洞可鉆。一方面，城市發(fā)展仍要倚重房地產;另一方面，城市經濟、百姓生活又不能被房地產綁架帶偏，因此精準調控、及時調控才能使房地產發(fā)展平穩(wěn)健康。

據統(tǒng)計，今年1至7月，房地產調控次數(shù)已經累計高達352次。今年7月份，從中央到部委再到地方，密集調控政策高達66次，刷新了年內單月的最高紀錄。胡韻表示，不斷出臺的各種政策將進一步有效降低商品住宅市場的投機可能性，建立和維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

中指研究院預計，后期樓市政策環(huán)境將依舊偏緊，熱點城市政策有加碼可能，房地產市場監(jiān)管力度及住房信貸管控等方面將繼續(xù)加強;此外針對二手房市場熱度較高的城市，地方政府或將跟進“二手房指導價”政策，以維護市場穩(wěn)定。隨著政策的不斷落地，政策效果也將進一步顯現(xiàn)，預計房地產市場將有所降溫，市場調整的壓力或加大。與此同時，購房者在置業(yè)決策中愈加理性，在項目選擇上更加謹慎，對項目品質、房企品牌、周邊配套、人文環(huán)境等因素也有了更高的要求。

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