與去年相比，國內(nèi)土地市場明顯熱度已減。上海易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示：2019年上半年，全國40個城市土地成交面積為25411.5萬平方米，環(huán)比下降16.6%，同比下降3.6%，成交量環(huán)比下降較明顯?；仡櫄v史，成交量同比增幅于2015年上半年開始逐步上行，于2018年上半年見頂后回落，當(dāng)前仍處于下降趨勢中。

近兩年來，土地市場價格持續(xù)上漲。報(bào)告顯示，40城地價同比漲幅于2016年上半年達(dá)到最大值57.2%，隨后開始持續(xù)下行，并于2018年下半年觸底反彈，2019年上半年同比漲幅達(dá)到了22.9%。從絕對值看，地價于2017年下半年見頂，為4918.2元/平方米，2018年下跌至4250元/平方米左右的水平，2019年上半年再創(chuàng)新高，為5218.1元/平方米。

分城市來看，6月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為金華、南寧、荊州、深圳和福州，土地成交溢價率分別為72%、70%、58%、48%和44%。其中深圳已經(jīng)連續(xù)4個月無土地成交。其中，深圳6月24日掛牌出讓5宗居住用地，為2019年來首次出讓住宅用地，并且有限價限售等條件限制。溢價率較高一方面體現(xiàn)了深圳作為一線城市良好的城市基本面，另一方面體現(xiàn)了由于供地少導(dǎo)致房企在深圳的庫存量小，需要積極補(bǔ)庫存。

從量價方面來看，一二線城市與三線城市形成明顯反差。6月，4個一線城市土地成交建筑面積為332.2萬平方米，環(huán)比增長27%，同比增長41%。分析認(rèn)為，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，市場調(diào)整時間較長，其土地成交面積主要取決于土地供應(yīng)量的大小，通常當(dāng)土地供應(yīng)量增大時，成交面積也有較大增長。

4個一線城市6個月移動平均土地成交均價為14429元/平方米，環(huán)比上漲22.5%，同比上漲21.3%，地價上漲明顯，大致相當(dāng)于2018年下半年的水平。2019年6月地價上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較火，溢價率分別為48%、17%和23%，其中深圳為年內(nèi)首次供地。這一方面體現(xiàn)了一線城市良好的城市基本面及較充分的市場調(diào)整時間，另一方面體現(xiàn)了由于供地少導(dǎo)致房企在一線城市的庫存量小，需要積極補(bǔ)庫存。

6月，二線城市土地成交建筑面積為4273.1萬平方米，環(huán)比小幅增長14.6%;同比增長22.8%，地市成交仍然較為活躍;6個月移動平均成交價為5005.9元/平方米，環(huán)比上漲6.0%，漲幅基本與上月持平;同比上漲15.8%，擴(kuò)大3.4個百分點(diǎn)。當(dāng)前二線城市地價已經(jīng)接近2017年下半年的歷史最高地價區(qū)間。

一季度以來，部分熱點(diǎn)城市市場過熱、預(yù)期不穩(wěn)等引起了中央的高度關(guān)注，“房住不炒”在4月份中央政治局會議上再次被提及，隨后蘇州、西安、武漢等城市都出臺了調(diào)控政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，下半年地市或?qū)⒔禍亍?/p>

2019年的政府工作報(bào)告中，政府的基調(diào)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。對房地產(chǎn)市場的政策并沒有放松，仍然以“穩(wěn)”為主。由于一季度部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“小陽春”，住建部分別于4月和5月對10個房價漲幅較明顯的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。此外，由于一季度房企融資較多，資金寬松，部分房企拿地比較激進(jìn)，5月份銀保監(jiān)會對房企的融資渠道進(jìn)行了限制以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

易居研究院研究員王若辰分析稱，一二線城市土地市場已經(jīng)與三線城市出現(xiàn)了明顯的分化，以深圳為首的一線城市由于供地少導(dǎo)致的房企庫存較少，城市基本面較好以及市場調(diào)整時間較長等原因是房企的重點(diǎn)拿地目標(biāo)。6月份二線城市土地市場仍然火熱，但隨著各城市相關(guān)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，下半年或有所降溫。三線城市量價齊跌，或?qū)㈤_始持續(xù)降。

關(guān)鍵詞： 土地市場 溢價率