新賽道

產(chǎn)業(yè)園，正在成為城市經(jīng)濟(jì)生活的一張名片。對城市發(fā)展而言，它是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化的重要載體;對于市民生活而言，在顏值爆表的創(chuàng)意園里拍照打卡，嘆一杯精品咖啡，已經(jīng)成為許多年輕人鐘愛的生活方式。而相應(yīng)的，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營也正在成為房企重要的轉(zhuǎn)型方向。在這一賽道之上，地產(chǎn)企業(yè)有著設(shè)計實力、品牌影響力等方面的優(yōu)勢，然而更值得注意的是，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營的長期化、個性化與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的模式截然不同，能否發(fā)展出“產(chǎn)業(yè)基因”，從真正意義上實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，賦能企業(yè)發(fā)展，才是轉(zhuǎn)型的密鑰。

【名詞解釋】

產(chǎn)業(yè)商辦園區(qū):區(qū)別于傳統(tǒng)辦公空間的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，以某個特色產(chǎn)業(yè)辦公為核心，融合部分商業(yè)功能，為入駐企業(yè)營造多種軟硬件服務(wù)，最終實現(xiàn)降低入駐企業(yè)的經(jīng)營成本或提高其經(jīng)營生存能力。現(xiàn)有的主流載體形式包括：創(chuàng)意園、眾創(chuàng)空間、孵化器、小鎮(zhèn)、科技園、產(chǎn)業(yè)綜合體等。

在廣州，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營領(lǐng)域正在迎來一批新玩家——地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。這既是伴隨著城市發(fā)展，大量存量物業(yè)亟須功能迭代、提質(zhì)增效的客觀需求，同時也是房企多元化轉(zhuǎn)型的重要方向。無論是自持物業(yè)引入第三方的共創(chuàng)模式或者是單獨(dú)輸出服務(wù)的輕資產(chǎn)模式，其重點(diǎn)都落在了“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”四個字上。

共創(chuàng)模式：

昔日傳統(tǒng)酒店 變身 “科技+健康”產(chǎn)業(yè)綜合體

行經(jīng)區(qū)莊立交時，老廣州們或許會發(fā)現(xiàn)，有三十多年歷史的、曾為區(qū)莊第一高樓的廣州嘉福國際大酒店已悄然變身成為一棟現(xiàn)代時尚的折角玻璃外立面大樓。它即將亮相的新身份是位處越秀區(qū)“粵港澳大灣區(qū)生命健康產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)”的“科技+健康”產(chǎn)業(yè)綜合體——珠實同創(chuàng)·環(huán)東廣場(以下簡稱“環(huán)東廣場”)，由珠江實業(yè)集團(tuán)旗下上市公司、專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營平臺珠江股份與知名資產(chǎn)活化專家同創(chuàng)集團(tuán)聯(lián)手打造。

2021年，環(huán)東廣場成功入選廣州市提質(zhì)增效試點(diǎn)園區(qū)24席之一。對珠江股份來說，此次既有物業(yè)的“梳妝換顏”升級，成功破除了其在公建立面、空間布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃等方面均落后于市場的困境，亦是公司布局產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、開拓第二賽道的重要成果。作為一個產(chǎn)業(yè)綜合體，改造后的環(huán)東廣場是如何體現(xiàn)出“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”的價值?

以建筑設(shè)計為例，環(huán)東廣場升級后將成為一座“會呼吸的寫字樓”，充分體現(xiàn)“健康”概念。記者注意到，不同于普通商務(wù)空間的封閉狀態(tài)，其借力原有立面優(yōu)勢，打造出90-220㎡不等的層層退臺私家空中園林，并配備有共享有氧平臺，提供舒適健康的辦公方式。項目11-28層皆為精裝修交付，企業(yè)可做到拎包入駐。

而在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面，據(jù)透露，環(huán)東廣場招商上響應(yīng)越秀環(huán)市東片區(qū)升級所需，主力引進(jìn)知名健康、科技、醫(yī)療類龍頭企業(yè)，為區(qū)域大健康產(chǎn)業(yè)“筑巢引鳳”。此外，環(huán)東廣場還將重點(diǎn)放在產(chǎn)業(yè)氛圍的打造，例如廣場2層將引入生命健康產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院展廳，廣場4層搭建國際醫(yī)學(xué)交流中心，集結(jié)上下游資源，以此助推生命健康產(chǎn)業(yè)集群成形。

這一系列運(yùn)營手段的目的都是通過提升產(chǎn)業(yè)氛圍來為客戶的商業(yè)模式賦能，而這又將反過來提升產(chǎn)業(yè)綜合體吸引力。對于這一創(chuàng)新賽道的開拓，珠江股份表示將綜合行業(yè)共創(chuàng)、合作投資等手段，下足功夫，滿足市民對廣州宜居宜業(yè)的期待。

輕資產(chǎn)模式：

做好運(yùn)營 創(chuàng)意園成網(wǎng)紅“自帶流量”

在海珠創(chuàng)新灣片區(qū)聚集著大量的產(chǎn)業(yè)園。這一片區(qū)以“總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意休閑”為主題，周邊的廣州之窗、O2PARK等產(chǎn)業(yè)園區(qū)都初具規(guī)模，吸引了大批潮流創(chuàng)意類企業(yè)的進(jìn)駐。這其中，B.I.G海珠灣藝術(shù)園區(qū)則被公認(rèn)為是先鋒藝術(shù)潮流的聚集地。B.I.G海珠灣藝術(shù)園區(qū)背后的投資方與運(yùn)營方分別是合富輝煌與邦華集團(tuán)，均來自地產(chǎn)行業(yè)。不過，其運(yùn)營模式與環(huán)東廣場不同的是，上述兩大集團(tuán)均不持有園區(qū)物業(yè)，而是以租賃的方式，通過基礎(chǔ)運(yùn)營提高租金溢價，從而賺取租金差價，即業(yè)內(nèi)所稱的“輕資產(chǎn)”模式。據(jù)B.I.G海珠灣藝術(shù)園相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前園區(qū)的入駐率已經(jīng)達(dá)到95%，已經(jīng)形成了較為穩(wěn)定的租金基礎(chǔ)收入。

當(dāng)然，這種模式下的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營收益不僅限于租金差價。該負(fù)責(zé)人告訴記者，除了產(chǎn)業(yè)商辦園標(biāo)配的商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)配套及運(yùn)維管理之外，他們花了大力氣在創(chuàng)意內(nèi)容的運(yùn)營上，包括園區(qū)的氛圍打造、創(chuàng)意和文創(chuàng)類活動的策劃宣傳等。

自2019年運(yùn)營至今，B.I.G海珠灣藝術(shù)園已經(jīng)成為珠江后航道北岸上著名的“潮人打卡點(diǎn)”，周末期間濱江的網(wǎng)紅咖啡廳一位難求。如果在某種草平臺上輸入“B.I.G海珠灣藝術(shù)園”，該詞條下的筆記達(dá)2500條，人氣可見一斑。對于這樣的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園而言，人氣也意味著商機(jī)。“現(xiàn)在我們的園區(qū)已經(jīng)具備了為活動引流的能力。”該負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過內(nèi)容運(yùn)營之后，園區(qū)的商業(yè)價值進(jìn)一步提高，開創(chuàng)了承接創(chuàng)意活動這一新的利潤增長點(diǎn)。據(jù)透露，這一營收的比例目前已達(dá)園區(qū)運(yùn)營收入約兩成。

機(jī)遇：存量物業(yè)功能迭代 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營發(fā)展空間大

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年中，Top10房企已經(jīng)100%布局了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這一數(shù)據(jù)在Top11~30和Top31~50的房企中分別為77%和74%?？梢哉f，產(chǎn)業(yè)賽道承載了房地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型的極大期待。“相比起傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的開發(fā)周期長、利潤率相對低，曾經(jīng)并不是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熱衷的選擇。”作為廣州較早進(jìn)入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域的地產(chǎn)集團(tuán)，邦華集團(tuán)資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理丘麗芳告訴記者，近年來進(jìn)入這一領(lǐng)域的房企正在明顯增加。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的選擇為何會發(fā)生這樣的變化?在從事產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營多年的陳君鄂看來，這是一個行業(yè)發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展共振產(chǎn)生的結(jié)果。陳君鄂創(chuàng)立的沿線空間是業(yè)內(nèi)知名的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供方，運(yùn)營著保利·中創(chuàng)孵化器、美林CANVAS國際聯(lián)合辦公空間等產(chǎn)業(yè)園及產(chǎn)業(yè)綜合體項目。他表示，一方面住宅開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展速度放緩，行業(yè)整體有轉(zhuǎn)型的需要;另一方面，隨著城市的發(fā)展，傳統(tǒng)商務(wù)寫字樓、零售批零市場、舊業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體等存量物業(yè)越來越多。“這些存量物業(yè)都面臨著功能迭代、提質(zhì)增效的需求，而且數(shù)量也會越來越多，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營有著較大的發(fā)展空間。”

更重要的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)運(yùn)營有著其天然的優(yōu)勢。“房企的設(shè)計與工程經(jīng)驗使得它在建筑的微改造上比較有心得，此外還有資金優(yōu)勢和品牌影響力帶來的便利。”丘麗芳表示。而陳君鄂則認(rèn)為，目前房企在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營方面的開放心態(tài)，使得他們能夠較快地和第三方產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商達(dá)成合作，開啟共創(chuàng)模式，從而快速進(jìn)入這一領(lǐng)域。

挑戰(zhàn)：拋開地產(chǎn)思維 抓住產(chǎn)業(yè)基因

轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)運(yùn)營賽道的路絕非一條坦途。“有個問題問得好：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底是做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)?我的理解是，如果是做地產(chǎn)，就擺脫不了舊模式的局限性;如果做產(chǎn)業(yè)，那就有可能走出發(fā)展的新模式。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉一語道出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。

能否跳脫出固有思維，將“產(chǎn)業(yè)思維”放進(jìn)運(yùn)營的過程，成為關(guān)鍵所在。對此，陳君鄂指出了二者的根本區(qū)別：傳統(tǒng)地產(chǎn)的模式是短平快、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的。而產(chǎn)業(yè)運(yùn)營是長周期的，非標(biāo)準(zhǔn)化的，要因地制宜，要尊重個性和創(chuàng)意，要有產(chǎn)城融合的思維。據(jù)介紹，產(chǎn)業(yè)園面向的是產(chǎn)業(yè)客戶，僅以產(chǎn)業(yè)配套這一個環(huán)節(jié)而言就需要提供產(chǎn)業(yè)定位、政策溝通、打通產(chǎn)業(yè)上下游等服務(wù)。更重要的是，運(yùn)營一個科技產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意園，需要導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)配套完全不同，這跟住宅及寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)剛好相反。“因此，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營這個模式能否真正走通，就看房企能否因地制宜發(fā)展出‘產(chǎn)業(yè)’的基因。在此基礎(chǔ)上，如果能運(yùn)營足夠大的體量，獲得足夠多的利潤，就能打開想象空間。”

相關(guān)鏈接：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的他山之石

面對產(chǎn)業(yè)運(yùn)營這個利潤并不豐厚且門檻較高的領(lǐng)域，房企們紛紛入場究竟看重的是什么?“只要運(yùn)營得當(dāng)，產(chǎn)業(yè)園就能夠產(chǎn)生持續(xù)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”丘麗芳表示。另一方面，雖然門檻較高，但背后的想象空間卻并不小。據(jù)了解，深耕產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，從存量物業(yè)的持有者或租賃者，通過打造標(biāo)桿項目豐富和完善產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)體系的方式，轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)的提供商和品牌輸出方是當(dāng)下許多房企的目標(biāo);與此同時，立足于穩(wěn)定的租金這一現(xiàn)金流進(jìn)行資產(chǎn)證券化是另一種可能性。這些打法對于地產(chǎn)企業(yè)來說并不陌生——近年來，房企正是用這種方法使得曾經(jīng)乏人問津的物業(yè)服務(wù)板塊一躍成為了優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。在這一方面，國內(nèi)其它城市乃至于國際上的地產(chǎn)企業(yè)的成功案例，都提供了參考。

錦和商業(yè)：

首個成功IPO的“二房東”

代表作品：越界·田林坊

在上海越界·田林坊是文創(chuàng)園區(qū)的代表品牌,其背后的運(yùn)營方錦林商業(yè)成立于2007年，是錦和投資集團(tuán)專業(yè)面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)，尤其是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位、改造和運(yùn)營管理的旗艦企業(yè)。公司通過對具有租賃價值提升空間的既有建筑(群)進(jìn)行承租并加以重新市場定位和設(shè)計，從而提升其使用價值并獲得相應(yīng)的租金收入和物業(yè)管理收入等。目前錦和商業(yè)共運(yùn)營項目近30個，可供出租運(yùn)營的物業(yè)面積約67萬平方米。2019年底，錦和商業(yè)首發(fā)申請獲證監(jiān)會通過，被稱為首家成功IPO的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營商。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園：

粵港澳大灣區(qū)首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs

2021年4月，深圳交易所正式接受基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品申報。其中，“招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs”項目則成為了粵港澳大灣區(qū)首單正式申報的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目。公開資料顯示，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs 對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施項目分別為萬融大廈和萬海大廈，均位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園。日前，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT率先披露了其上市后的首份年度報告。報告顯示，自2021年6月7日至2021年12月31日，該REIT實現(xiàn)收入8010.60萬元，實現(xiàn)凈利潤2685.45萬元。

關(guān)鍵詞： 產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營 房企最新布局特點(diǎn) 穩(wěn)定現(xiàn)金流 特色產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)