繼1宗招標(biāo)、26宗延期出讓、5宗地塊底價成交后，10月13日，北京第二批集中供地土拍啟動，11宗住宅用地參與到現(xiàn)場競價。受市場“冷空氣”影響，此次參與房企較首批供地有所減少，僅有海淀2宗地塊轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案階段，不過首個搖號、競現(xiàn)房“花式”登場，也體現(xiàn)出北京土拍的韌性。

26宗地塊臨時延期預(yù)示著北京土拍的“冷”，首個搖號、競現(xiàn)房銷售悉數(shù)登場則代表著北京土拍的“熱”，北京第二批集中供地就在這樣的冷熱狀態(tài)下收官，最終17宗地塊合計攬金約513.5億元。

收入513.5億元

今年8月末，北京市規(guī)自委掛出年度第二批次住宅用地出讓公告，共計43宗用地，土地總面積約245公頃，總建筑規(guī)模約496萬平方米，除1宗招標(biāo)項目以外，起始價總額約1359億元。

其中招標(biāo)地塊，即平谷區(qū)馬昌營鎮(zhèn)(瀝青廠)PG12-0102-6001、6002地塊，已于9月26日成交，由北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司3.471億元競得，是一個共有產(chǎn)權(quán)房項目。

在土拍大戰(zhàn)開始之前，受市場“冷空氣”影響，有26宗地塊沒有獲得報名，無奈選擇延期。剩余16宗地塊中，朝陽十八里店、大興西紅門、石景山首鋼、房山長溝鎮(zhèn)、通州于家務(wù)5宗地塊因僅有一家房企或聯(lián)合體報名，上述地塊均以底價成交，被房企提前收入囊中，成交價合計約130.5億元。

擺在“桌上”的11宗地塊，也成為國企、央企追逐的盛宴。據(jù)悉，此次參與競買企業(yè)共計50余家(次)，其中建工報名了9宗地塊，中海、中鐵置業(yè)報名8宗，華潤報名7宗。而從最終成交結(jié)果來看，中海、華潤+首開、建工+首開、中建一局、中鐵置業(yè)……，充斥著“中字頭”的身影，民企中僅有懋源和龍湖有斬獲。

據(jù)接近懋源的人士透露，懋源此番參與第二批集中供地志在必得，一來是在京土地儲備確實不足，前期項目清盤的清盤、掃尾的掃尾，急需補糧;二來因開發(fā)過夏家胡同地塊，懋源對豐臺這個區(qū)域并不陌生，此次拿地的擬售價也不算高，未來市場應(yīng)該會認可。

要說北京第二批集中供地哪個區(qū)域最受傷，那肯定是朝陽無疑。此次朝陽推出了11宗地塊，僅有十八里店693地塊由金隅+昆泰聯(lián)合體以底價37.6億元摘得，其余10宗地塊落得“無人問津”的下場，只能延期出讓。值得一提的是，北京首批集中供地，朝陽的10宗地塊均溢價成交，連一宗底價成交地塊都沒有。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，今年朝陽新地供應(yīng)量過于龐大，首批供地的10宗地塊同樣帶來了去化壓力，因此二批次供地開發(fā)商也選擇了“謹慎”。

首個搖號、競現(xiàn)房登場

北京第二批集中供地，共誕生了4宗有“故事”的地塊。

海淀京昌路631-1地塊和海淀京昌路631-2地塊，是此次北京土拍唯二觸及“雙上限”，轉(zhuǎn)入到高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案投報程序的地塊。兩宗地塊現(xiàn)場競價很快，高標(biāo)準(zhǔn)投報的結(jié)果毫無懸念。

上述兩宗地塊，也受到4家房企及聯(lián)合體的青睞，包括中海、中建三局+中建五局、華潤+城建、中鐵置業(yè)在內(nèi)的4家房企及聯(lián)合體現(xiàn)場提交了方案，將在5個工作日內(nèi)揭曉。但無論如何，落入“中字頭”的口袋是可以確定的。兩宗地塊大概率會被一家房企及聯(lián)合體競得，畢竟合體開發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)“超級加倍”。

參與上述兩宗地塊的某央企背景公司土拓負責(zé)人直言，對于海淀兩宗地塊，大家的預(yù)判是一致的：區(qū)域供應(yīng)少、待置換客群基數(shù)大，再加上目前北京市新房相關(guān)手續(xù)審批提速，這種地拿在手里是不太愁賣的。

首批供地“隱身”的中海，此次也證明了自己，目前已確定成交的有2宗地塊，海淀西北旺0004地塊、石景山首鋼829地塊，花費了56.6億元，海淀京昌路“雙子”也有很大概率收入中海囊中。

昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)東環(huán)路136號(原六亭飯店)CP00-0205-0021地塊，雖是共有產(chǎn)權(quán)房項目，但卻備受房企青睞，吸引了東亞新華、路勁+城建開發(fā)+城建北方、中鐵諾德、中鐵置業(yè)、建工+昌房、首開房地置業(yè)等房企及聯(lián)合體報名參與。該地塊也成為北京首個試點搖號地塊，中鐵置業(yè)成為了那個“幸運兒”。周邊配套成熟，距離地產(chǎn)昌平線較近，或是該地塊“熱”的原因。

大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，是北京第二批次唯一一宗試點“現(xiàn)房銷售”的地塊，最終，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)聯(lián)合體以37.84億元競得，承諾5.4萬平方米“現(xiàn)房銷售”面積。按照規(guī)劃建筑面積測算，該地塊“現(xiàn)房銷售”占到總面積的44%。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，現(xiàn)房銷售的意圖很明顯，保障交付、拒絕爛尾。開發(fā)商接連爆雷、期房交付即維權(quán)，現(xiàn)房銷售也成為破題的關(guān)鍵。

延期地塊可期

“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)政策下，房地產(chǎn)市場正在逐步回歸理性，市場短期降溫也是逃不過的必經(jīng)階段。

從出讓規(guī)則來看，北京第二批集中供地繼續(xù)嚴控溢價率，整體溢價率控制在10%以內(nèi)，單宗溢價率不高于15%;當(dāng)達到地價上限后，將繼續(xù)采取競政府持有商品住房產(chǎn)權(quán)份額、投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等競爭方式確定土地競得人。而且在上述基礎(chǔ)上，北京二批次還增加了搖號確定競得人、現(xiàn)場競“現(xiàn)房銷售面積”等新規(guī)則。

北京第二批集中供地的“冷”，也受到大范圍“冷空氣”的影響。截至2021年10月10日，重點城市第二批集中供地進度過半，青島、濟南、天津、成都、蘇州、沈陽等17個城市率先開始第二批次地塊出讓為響應(yīng)中央加快完善“穩(wěn)地價”要求，多數(shù)城市延期掛牌并調(diào)整土拍規(guī)則，一方面加強購地自有資金監(jiān)管來提高房企土拍門檻，另一方面通過嚴控溢價和取消“競配建”等出讓方式降低企業(yè)拿地成本。底價成交成為二輪集中土拍的主旋律，土地流拍也明顯增多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比第一輪集中供地大部分房企有參與的積極性，當(dāng)下隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，債務(wù)違約，而且接近年底，基本所有房企都開始收緊拿地資金，這也使得第二輪集中供地出現(xiàn)了明顯的流標(biāo)現(xiàn)象，特別是民企，拿地報價都明顯減少。

房企不積極拿地，有政策收緊的壓力，有現(xiàn)金流的窘迫，也有銷售預(yù)期的影響，但他們的“躺平”不會持續(xù)太久，畢竟不拿地就只能“等死”。而且隨著市場回歸理性，新形勢下也需要慢慢適應(yīng)新玩法。

據(jù)悉，26宗延期出讓地塊，競買申請截止時間、掛牌競價截止時間等與北京下一批次商品住宅用地集中供應(yīng)項目保持一致。

關(guān)鍵詞： 北京集中供地 土拍市場 搖號競現(xiàn) 延期地塊