北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見稿)》(下稱“《通知》”)，規(guī)定限房?jī)r(jià)項(xiàng)目(編者注：限房?jī)r(jià)項(xiàng)目是指按北京市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目)可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授表示，由于“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目”在土地出讓時(shí)確定的銷售限價(jià)，與達(dá)到預(yù)售條件時(shí)項(xiàng)目周邊住房市場(chǎng)價(jià)格存在差異，所以如何銷售“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目”，社會(huì)上非常關(guān)注。本《通知》的發(fā)布，應(yīng)該說是給出了一個(gè)探索性的解決方案。

那么，新政之下，會(huì)被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將占比多少?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響大不大?

85%的比值是怎樣來的?

《通知》明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購的具體操作：若比值不高于85%的設(shè)定比例，則由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

舉個(gè)例子，若某地塊在拍賣時(shí)規(guī)定限均價(jià)為5萬元/平方米，在辦理施工許可證后，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。

若評(píng)估價(jià)為5.5萬元/平方米，則5/5.5=90.9%，大于設(shè)定比例85%，該項(xiàng)目將按照商品房程序進(jìn)行售賣。若評(píng)估價(jià)為6萬元/平方米，5/6=83.3%，小于設(shè)定比例85%，則該項(xiàng)目將會(huì)按照共有產(chǎn)權(quán)程序進(jìn)行售賣。此時(shí)，購房人獲得83.3%的產(chǎn)權(quán)份額，剩余16.7%的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

為什么把85%設(shè)為分水嶺?這個(gè)比值是怎樣來的?

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測(cè)算的。“如果設(shè)定比例過高，收購項(xiàng)目過多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定;如果設(shè)定比例過低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格相對(duì)直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還是較高。” 陳志說。

不過，85%的比例也并非一成不變，而是富有彈性的。劉洪玉表示，《通知》明確了當(dāng)前限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)定比例為85%，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整，是建立在根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行必要調(diào)整的更加富有彈性的制度。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池也持有相同的看法，“限價(jià)房房?jī)r(jià)為市場(chǎng)價(jià)的85%，可以理解為政府給打了個(gè)8.5折，政府讓利。未來這個(gè)比例可能根據(jù)政府的財(cái)力、政策的變化而變化。”

新政目的是遏制投資投機(jī)客炒房

在85%的紅線下，北京各等待入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，都開始算起了賬。

比如，中糧天恒旭輝聯(lián)合開發(fā)的“瑞悅府”項(xiàng)目雖然位于五環(huán)外，但周邊都是高端別墅，二手房?jī)r(jià)在6萬～10萬元每平方米。銷售人員表示，項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)都有10萬元，而瑞悅府銷售價(jià)格只有6萬多，差價(jià)高達(dá)4萬元。簡(jiǎn)單計(jì)算比值，肯定是低于85%的紅線。

再比如，位于二環(huán)邊的金茂佑安府，項(xiàng)目離二環(huán)直線距離不到一公里，名副其實(shí)寸土寸金的地段。而該項(xiàng)目周邊，三環(huán)外的紫辰院賣到了13萬元/平方米，東南二環(huán)外的首開璞瑅公館賣到11.9萬元/平方米。佑安府的銷售人員稱，佑安府僅有120套90平方米的限價(jià)房，限價(jià)8萬元/平方米左右，計(jì)算比值的話，也遠(yuǎn)低于85%的紅線。

由此，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房?jī)r(jià)差較大時(shí)，就存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然會(huì)趨之若鶩，如果不采取必要的措施，“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位就無法實(shí)現(xiàn)，那些原本用來居住的房屋，就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。

“《通知》所起的‘雙防雙保’作用，就是為了遏制炒房，確保限房?jī)r(jià)項(xiàng)目住房是用來住的。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波詳細(xì)說明了“雙防雙保”的作用。他說，“雙防”即通過土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低，引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利;“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機(jī)購房人的擠壓。

“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目占比不會(huì)高，對(duì)北京樓市影響不會(huì)大

《通知》中，仍具懸念的是，有多少項(xiàng)目可能會(huì)觸及85%的比例要求，被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2017年至今共53宗限價(jià)地中，已有3宗低于85%的設(shè)定比例，其中2宗為海淀城區(qū)較為繁華地段，一宗為孫河地塊。比例在85%~100%之間的地塊有16宗，其中大部分地塊位于城區(qū)內(nèi)。

因此基于此數(shù)據(jù)來看，“限轉(zhuǎn)共”的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目占比不會(huì)高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，待政策正式出臺(tái)，有可能發(fā)生產(chǎn)權(quán)變化的，只有最稀缺的核心位置的房源。有影響的其實(shí)只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目。五環(huán)外項(xiàng)目轉(zhuǎn)變可能性都不大。

除了關(guān)注產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，這些“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目對(duì)目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響究竟大不大?

“影響并不太大。”陳志告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從供給的角度上看，出臺(tái)此項(xiàng)政策，更多的是不希望開發(fā)商炒地，提高地價(jià)提高樓市價(jià)格;也不希望限價(jià)房成為某些投資、投機(jī)人的套利工具，“其實(shí)傳遞的是一個(gè)信號(hào)，一個(gè)風(fēng)向，是市場(chǎng)的一種指引。”

事實(shí)上，如今的北京新房市場(chǎng)，儼然已經(jīng)是限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房的天下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月，北京預(yù)計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目推盤入市，其中5個(gè)純新盤均為限價(jià)房或共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測(cè)算，北京已經(jīng)出讓的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目總貨值在2300億元上下，在一段時(shí)間內(nèi)，北京土地供應(yīng)中，限價(jià)房供應(yīng)絕對(duì)是“主流”。

這個(gè)判斷得到樓建波的認(rèn)同，他告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，已經(jīng)上市的共有產(chǎn)權(quán)房都是限價(jià)房變更過來的，將來限價(jià)房肯定沒了，都將變成共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)政策一定會(huì)繼續(xù)往下走。“但是如果以后房?jī)r(jià)平穩(wěn)了，商品房?jī)r(jià)格也沒那么高了，共有產(chǎn)權(quán)房也會(huì)退出。畢竟我們的最終目的，是要讓老百姓有房住、住得起。”

未來，如果限價(jià)房或共有產(chǎn)權(quán)房成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，對(duì)二手房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響?

對(duì)此，陳志的回答是肯定的。“當(dāng)然會(huì)。如果以后北京的新房都是這樣一種價(jià)格模式，新房?jī)r(jià)格以后會(huì)逐漸地歸于理性，二手房當(dāng)然也會(huì)受到影響。如果新房和二手房在同地段，但是品質(zhì)上有差異，為什么還要去買二手房?顯然二手房的價(jià)格就會(huì)被抑制。其實(shí)就是給二手房樹立一個(gè)標(biāo)桿。”

“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”

在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

關(guān)鍵詞： 新政 北京 樓市