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作者 | 王迪

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房企違約潮讓行業(yè)信用嚴(yán)重受損。如何成功“守擂”防止暴雷，考驗(yàn)的是房企們的化債能力。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企2023年上半年有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)壓減，行業(yè)有息負(fù)債的總額已經(jīng)下降至2.8萬億元，環(huán)比2022年下半年下降2.8%，已經(jīng)連續(xù)4個報告期呈下降趨勢。

今年半年業(yè)績會上，美的置業(yè)、萬科、卓越等多家房企公布下半年無到期美元債的消息，且強(qiáng)調(diào)上半年化債的境況。搜狐財經(jīng)通過中指研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，超40家房企在2023年下半年沒有到期美元債。更多的美元債存在于2024年及以后。由此可以看出，房企在對抗美元債違約及化債層面積極控制負(fù)債規(guī)模，防范財務(wù)風(fēng)險。

對于多家房企下半年沒有到期美元債，某位業(yè)內(nèi)資深人士對搜狐財經(jīng)表示，一方面可能是提前還債導(dǎo)致的，另一方面可能是前兩年行情不好沒有發(fā)行那么多美元債。他認(rèn)為，下一步房企就是化內(nèi)債，大幅降桿杠，未來房企的負(fù)債會控制在50 ％左右，否則房價跌個三年，如果達(dá)到下跌30％，加上利息后就成負(fù)資產(chǎn)了。

三季度仍為償債高峰，房企提前還債保信用

此前，由美元債違約引發(fā)的大型房企暴雷已經(jīng)超過30家，債務(wù)重組成為諸多房企聚焦重點(diǎn)。

當(dāng)二次暴雷在頭部房企蔓延，今年8月龍湖集團(tuán)提前償還了一筆17億元人民幣的境內(nèi)債券。

至此，龍湖年內(nèi)境內(nèi)到期公司債基本還清，僅余11月到期1.19億元。此外，龍湖在今年7月份共償還41.9億元公司債，8月共償還了41.8億元公司債。

與龍湖同樣具有化債意識的還有萬科。

在今年半年業(yè)績會上，管理層透露，雖然萬科終止了150億定增，但是萬科短債占有息負(fù)債比降至14.2%，較年初下降6.3個百分點(diǎn)，處在歷史低位，今年下半年無到期美元債。

面對美國加息，萬科主動對境外負(fù)債進(jìn)行了管控，上半年提前償還一些境外債，外債占比控制在20%，較年初下降2個百分點(diǎn)。在融資成本方面，年內(nèi)公司境內(nèi)新增融資平均成本3.73%，較2022年進(jìn)一步下降15BP，中票最近一期發(fā)行票面利率3.07%。

半年報顯示，截至6月底，萬科短債457億，較年初下降29%，短債占有息負(fù)債比降至14.2%，較年初下降6.3個百分點(diǎn)，處在歷史低位，現(xiàn)金對短債的覆蓋倍數(shù)2.7倍，較年初提升0.6倍，債務(wù)平均久期延長至5年。

對于境外債務(wù)兌付，萬科管理層則指出，萬科在境外已經(jīng)完成150億的再融資，今年下半年無到期美元債，明年有三筆美元債到期，按照2023年8月31日匯率來看整體折合人民幣約110億，目前已經(jīng)開始進(jìn)行鋪排，未來會通過境外銀行銀團(tuán)貸款或者雙邊貸款去籌集一部分資金。

同樣是降杠桿保信用，下半年無美元債的美地置業(yè)采取的措施是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。據(jù)半年報顯示，美地置業(yè)銀行以及債券融資的占比達(dá)到8成多，未兌付公開債只有8.4億元。

對此，管理層認(rèn)為，上半年，美的置業(yè)在現(xiàn)金流可支撐的情況下降負(fù)債，自2021年底至今穩(wěn)步降低有息負(fù)債148億元。截止2023年中期，美的置業(yè)有息負(fù)債總額438億元到期兌付壓力小。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為124億元，月均需償還的債務(wù)僅為10.3億元。

還未暴雷的房企守得是最后一道“防線”，而無論房企是否暴雷，債務(wù)仍然是擺在企業(yè)經(jīng)營層面的“隱雷”。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年8月31日，僅就恒大、碧桂園、華潤、中海、萬科來看，其海外債券余額分別為823.71 億元、779.22億元、 215.16億元、376.93億元、231.61 億元。5家房企信用債到期余額分別為473.63億元、 207.67億元、731.98億元、438.00億元、 581.37 億元。房企仍然面臨還債壓力。

對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水則認(rèn)為，三季度為償債高峰，一年內(nèi)到期余額為9277.4億元，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超900億元，為償債高峰。房企償債壓力仍較大，需要加大融資支持。

8 月房企融資規(guī)模同比大幅上升，專家：部分民營房企面臨出險風(fēng)險

上半年房企融資情況并沒有明顯改善。但是，融資規(guī)模回落降幅已經(jīng)收窄。與此前房企境外信用受損有關(guān)，海外債融資幾近關(guān)閉。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華潤置地、招商蛇口、越秀等國企央企。

今年7月，政策端持續(xù)釋放利好，延長 “金融 16 條”適用期限、房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等一系列政策讓房企融資有所緩解。

從中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測來看，2023 年 8 月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為 697.1 億元，同比大幅增長 22.2%，環(huán)比下降 9.6%。行業(yè)非銀融資平均利率為 3.35%，同比下降 0.27 個百分點(diǎn)，環(huán)比下降 0.11 個百分點(diǎn)。2023 年 1-8 月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為 5510.0 億元，同比下降 8.5%，降幅較上個月收窄 3.2 個百分點(diǎn)。

其中，2023 年 1-8 月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資 3319.3 億元，同比下降 0.1%；海外債發(fā)行 135.5 億元，同比下降 23.1%；信托融資 254.4 億元，同比下降 65.6%；ABS 融資 1800.8 億元，同比增長 1.0%。今年9月房企仍有合計734.8億元的到期債權(quán)，而2024年的到期債務(wù)合計約為2.5萬億元。

對此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，從典型房企公開市場直接融資情況來看，8月份也沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，房企的資金面仍然處于相對緊張的狀態(tài)中，一部分民營房企還面臨出險的風(fēng)險。盡管政策層面對于房企再融資不再受破發(fā)、破凈等限制，但是，目前房企公開市場直接融資的局面還沒有明顯的改善，企業(yè)在9-10月進(jìn)一步加快銷售回款，以緩解當(dāng)前階段資金面的需求仍然是當(dāng)務(wù)之急。

搜狐財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國央企在融資額度及順暢層面都遠(yuǎn)高于民營房企。雖然今年8月民營房企的融資有所改善，但是距離順暢程度還有一定差距。

僅就4月來看，金融街獲準(zhǔn)發(fā)行不超175億元公司債券；同日，首開股份稱擬發(fā)行不超90億元公司債券。這相比于民營房企一次十幾億的融資發(fā)行，兩者差距較遠(yuǎn)。此外，就典型房企債券發(fā)行來看，8月招商蛇口融資額度最高，合計 96 億元，珠江實(shí)業(yè)平均融資利率 2.60%，融資成本最低。

其中，龍湖、濱江、美的置業(yè)、中駿、金輝等 5 家民營房企成功完成信用債發(fā)行，民營房企發(fā)行金額 57.2 億元，規(guī)模為 2023 年以來最高水平。8 月，美的置業(yè)先后發(fā)行三期中期票據(jù)，合計金額 24.2 億元，其中，美的置業(yè)集團(tuán)有限公司 2023 年度第三期綠色中期票據(jù)發(fā)行金額 4.2 億元，發(fā)行利率 4.90%。

在今年半年業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層也透露，今年美的置業(yè)相繼與四大行及部分股份制商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議，銀行授信額度為1517億元，尚未動用的銀行授信為1118億元。凈資產(chǎn)負(fù)債率不足40%。

上半年，美的置業(yè)已經(jīng)發(fā)行筆中期票據(jù)，利率在3.52%-4.90%之間。此前，美的置業(yè)擬再發(fā)行15億元中票，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及補(bǔ)充流動資金。就上半年融資結(jié)構(gòu)來看，銀行借款和債券融資合計占比82%，結(jié)構(gòu)健康，一年內(nèi)到期融資余額期限占比28%，與年初持平。

就萬科而言，去年至半年報期間，萬科境內(nèi)累計發(fā)行信用債396億，居行業(yè)第一梯隊(duì)。期內(nèi)，萬科持有貨幣資金1221.8億元。

對于未來的融資境況，中指院指出，房地產(chǎn)重磅政策密集出臺，將有助于推動銷售企穩(wěn)、融資回暖。信用債在市場企穩(wěn)復(fù)蘇、政策鼓勵下，發(fā)行規(guī)模有望保持穩(wěn)定，特別是優(yōu)質(zhì)民企將獲得相應(yīng)發(fā)行機(jī)會；ABS 成為僅次于信用債的融資渠道，有底層資產(chǎn)支持的 CMBS/CMBN、類 Reits 仍將保持較高發(fā)行占比；股權(quán)融資預(yù)期將迎來小高峰。

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