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出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者|陳盼盼

編輯|吳 亞

6月13日晚間，朗詩(shī)綠色管理(00106.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，擬出售在美國(guó)上市公司LandseaHomes8.54%股份，總代價(jià)2550萬(wàn)美元，折合人民幣約1.83億元。

對(duì)于出售股份的理由，朗詩(shī)表示，出售可為集團(tuán)提供機(jī)會(huì)變現(xiàn)投資，將增加整體流動(dòng)資金。

事實(shí)上，去年朗詩(shī)已出售多項(xiàng)資產(chǎn)，并對(duì)現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行交換要約，但依然面臨在手現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)的壓力，甚至已有4067萬(wàn)美元債務(wù)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。

面對(duì)流動(dòng)性壓力，朗詩(shī)寄希望于積極銷(xiāo)售回款、出售若干投資物業(yè)等措施“回血”。

多次變現(xiàn)在美上市公司股份

朗詩(shī)主要在中國(guó)及美國(guó)從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、項(xiàng)目代建管理服務(wù)。此次出售股份屬于其美國(guó)子公司LandseaHomes。LandseaHomes主要在美國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，于2021年1月在美國(guó)納斯達(dá)克上市，股份代號(hào)LSEA。截至6月13日，朗詩(shī)擁有LandseaHomes約58.1%權(quán)益。

年報(bào)顯示，2022年，LandseaHomes獲得了7566萬(wàn)美元利潤(rùn)，創(chuàng)下歷史新高，還于美國(guó)佛羅裡達(dá)州新增項(xiàng)目可售面積約98.5萬(wàn)平方米，可售貨值約118.9億元。截至2022年末，美國(guó)地區(qū)累計(jì)可售貨值約為312.6億元，是朗詩(shī)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一大主力。

公告顯示，朗詩(shī)于6月12日與承銷(xiāo)商訂立相關(guān)出售事項(xiàng)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，此次朗詩(shī)擬出售的股份包括確定股份及配股權(quán)股份，合共340萬(wàn)股股份，相當(dāng)于LandseaHomes股份已發(fā)行及發(fā)行在外股份約8.54%。

出售價(jià)格則為每股7.5美元，相當(dāng)LandseaHomes于6月12日收市價(jià)每股8.39美元的約89%。

按照計(jì)劃，出售上述股份所得的銷(xiāo)售款項(xiàng)約2550萬(wàn)美元。朗詩(shī)稱(chēng)，預(yù)期將用作償還公司債務(wù)及集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

對(duì)此，朗詩(shī)表示，出售事項(xiàng)為集團(tuán)提供機(jī)會(huì)變現(xiàn)其于LandseaHomes的投資，并將增加集團(tuán)的整體流動(dòng)資金。

這并不是朗詩(shī)第一次變現(xiàn)LandseaHomes的投資。2022年，朗詩(shī)分別于5月末、6月初兩次出售LandseaHomes10.7%股權(quán)、9.7%股權(quán)，累計(jì)變現(xiàn)7500萬(wàn)美元。

而這7500萬(wàn)美元均被朗詩(shī)用于償還債務(wù)及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，即增強(qiáng)朗詩(shī)的流動(dòng)資金。

短債無(wú)法覆蓋

而出售LandseaHomes股權(quán)只是朗詩(shī)減輕流動(dòng)性壓力的的一環(huán)。

2022年，樓市下行、融資環(huán)境困難，不少房企因?yàn)榱鲃?dòng)性緊張而暴雷。盡管近年來(lái)，朗詩(shī)正在發(fā)力輕資產(chǎn)，由重資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型為代建模式，甚至將公司名稱(chēng)已由原來(lái)的“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)”更名為“朗詩(shī)綠色管理”，以表轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的決心。輕決心。但是，過(guò)去多年的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也推高了朗詩(shī)的債務(wù)規(guī)模。

為了抵御行業(yè)寒冬，朗詩(shī)積極出售資產(chǎn)、加速回血。2022年，除出售LandseaHomes股權(quán)外，朗詩(shī)還相繼出售了南京鑫貝盛投資管理有限公司100%股權(quán)、上海融懋商業(yè)管理有限公司50%股權(quán)、上海朗松實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)。

對(duì)于出售上述資產(chǎn)的原因，朗詩(shī)稱(chēng)，一方面是加速出清重資產(chǎn)；另一方面是鞏固現(xiàn)金流量，進(jìn)一步增強(qiáng)應(yīng)對(duì)行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

此外，朗詩(shī)還提前進(jìn)行債務(wù)管理。2022年10年，朗詩(shī)將1.32億美元現(xiàn)有票據(jù)交換為2024年到期的新票據(jù)，以此減輕償債壓力。

通過(guò)出售資產(chǎn)、交換要約，朗詩(shī)的負(fù)債總額由2021年末的223.62億元降至2022年末的172.93億元，降幅達(dá)22.67%；有息負(fù)債則由2021年末的84.9億元下降至73.3億元。

即便如此，朗詩(shī)依然面臨巨大的流動(dòng)性壓力。年報(bào)顯示，截至2022年末，朗詩(shī)73.3億元有息負(fù)債中，14.94億元須在一年內(nèi)償還，49.57億元須在一年至兩年內(nèi)償還。

但是，截至2022年末，朗詩(shī)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約12.52億元，無(wú)法覆蓋短期負(fù)債。更糟糕的是，這12.52億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物中，包含美國(guó)上市公司LandseaHomes持有的現(xiàn)金結(jié)余約1.24億美元，相當(dāng)于約人民幣8.61億元。而這8.61億元與在美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)有關(guān)，且不可供公司作一般用途。

若剔除獨(dú)立管理的LandseaHomes所持現(xiàn)金，截至2022年末，朗詩(shī)手中的現(xiàn)金只有3.91億元，債務(wù)缺口更大。

兩筆債務(wù)悄悄違約

事實(shí)上，朗詩(shī)綠色管理已有債務(wù)悄悄違約了。

據(jù)獨(dú)立核數(shù)師報(bào)告，截至2022年末，朗詩(shī)因未到期償付違約本金為約3697萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)。其還披露，朗詩(shī)于今年收到了一封正式的信函，要求其償付本息總額約370萬(wàn)美元，相當(dāng)于約人民幣2543萬(wàn)元的違約優(yōu)先票據(jù)，否則，可能向法院提出清盤(pán)呈請(qǐng)。

換句話說(shuō)，朗詩(shī)已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約了，累計(jì)違約金額約4067萬(wàn)美元。但是，搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，朗詩(shī)綠色管理并未對(duì)上述兩個(gè)違約事件進(jìn)行單獨(dú)公告披露，只在年報(bào)中透露，其正積極與違約優(yōu)先票據(jù)持有人協(xié)商以達(dá)成協(xié)議。

此外，截至2022年末，朗詩(shī)錄得凈虧損約24.54億元，營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流凈流出約4.84億元。上述種種事項(xiàng)讓獨(dú)立核數(shù)師認(rèn)為，朗詩(shī)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大不確定性。

對(duì)此，朗詩(shī)在年報(bào)中提出六項(xiàng)緩解今年的流動(dòng)性壓力的措施，包括繼續(xù)積極調(diào)整銷(xiāo)售及預(yù)售，加強(qiáng)回款；積極解決違約美債問(wèn)題，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸、質(zhì)押股權(quán)融資、展期借款等；計(jì)劃出售若干投資物業(yè)，已跟潛在收購(gòu)方有接洽；加快收回貿(mào)易及其他應(yīng)收款，控制行政開(kāi)支等。

朗詩(shī)坦承，“若集團(tuán)未能實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃及措施的組合，則可能無(wú)法繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。”

據(jù)悉，今年以來(lái)，朗詩(shī)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)依舊乏力。今年1-3月，其權(quán)益項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目簽約銷(xiāo)售額44.3億元，較去年同期43.5億元增加不足1億元。

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