美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)正席卷至大西洋的另一端。

(資料圖)

當(dāng)?shù)貢r(shí)間周二，瑞典最大的商業(yè)地產(chǎn)公司之一Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）在歐洲股市盤(pán)中暴跌超過(guò)20%，跌至2018年以來(lái)的最低水平，在過(guò)去15個(gè)交易日中有14個(gè)交易日出現(xiàn)下跌。今日開(kāi)盤(pán)后有小幅反彈。

SBB市值已從2021年底的170多億美元降至不到15億美元，對(duì)其26萬(wàn)多名股東來(lái)說(shuō)，這是一次歷史性的崩盤(pán)。

SBB宣布暫停派息并取消股票發(fā)行

當(dāng)?shù)貢r(shí)間周一，SBB董事會(huì)召開(kāi)了緊急會(huì)議。在晚上11點(diǎn)發(fā)布的一份聲明中，SBB表示，此后的市場(chǎng)反應(yīng)使其無(wú)法按預(yù)期條款進(jìn)行普通股（D股）的配股發(fā)行，并指出該公司正尋求將派息日期推遲到明年的股東大會(huì)。SBB還表示，將不會(huì)發(fā)行價(jià)值26億瑞典克朗（合2.6億美元）的新D類(lèi)股票。

在前一天，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)公司將SBB的信用評(píng)級(jí)下調(diào)至了垃圾級(jí)。標(biāo)普警告稱(chēng)，如果SBB“在未來(lái)幾個(gè)季度無(wú)法獲得足夠的資金來(lái)源，以可持續(xù)地支撐其短期財(cái)務(wù)狀況”，可能會(huì)進(jìn)一步下調(diào)SBB的評(píng)級(jí)。

標(biāo)普表示，它不再相信SBB能夠達(dá)到投資級(jí)評(píng)級(jí)的門(mén)檻。評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)了該公司現(xiàn)有債務(wù)中每年票息遞增的債券，從而增加了該公司的成本。這意味著該公司的融資成本將增加2.85億克朗。

伴隨著今年以來(lái)市場(chǎng)利率上升等因素，美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的沖擊。

與美國(guó)的地產(chǎn)公司類(lèi)似，SBB必須在未來(lái)五年內(nèi)對(duì)408億美元到期的債券進(jìn)行展期，其中四分之一將于2023年到期。它們被視為歐洲房地產(chǎn)業(yè)的“煤礦里的金絲雀”，因?yàn)檫@些債務(wù)大部分是短期的浮動(dòng)利率債務(wù)，特別容易受到利率變動(dòng)的影響。

Arctic Securities AS的分析師對(duì)SBB改善流動(dòng)性狀況的計(jì)劃感到十分欣慰。房地產(chǎn)分析師 Michael Johansson 在接受彭博采訪(fǎng)時(shí)表示：

暫停派息和取消D股發(fā)行計(jì)劃這兩項(xiàng)決定，總體上對(duì)SBB股東來(lái)說(shuō)是有利的。

SBB的問(wèn)題在于，派息已在年度股東大會(huì)上表決通過(guò)，所以他們唯一的選擇就是暫停。

這些事態(tài)發(fā)展給SBB帶來(lái)了嚴(yán)重的問(wèn)題。在利率急劇上升和信貸息差不斷膨脹的情況下，SBB正努力應(yīng)對(duì)81億美元的債務(wù)負(fù)擔(dān)。這也反映了瑞典更廣泛的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問(wèn)題。

SBB的CEO Ilija Batljan 曾多次向投資者保證，他將采取行動(dòng)維護(hù)公司的信用狀況。SBB的大部分租金收入來(lái)自北歐地區(qū)受監(jiān)管的住宅物業(yè)。

不像 Johansson 那么樂(lè)觀(guān)，丹麥丹斯克銀行（Danske Bank）股票策略師 Molly Guggenheimer 表示：“這將是該行業(yè)面臨的又一個(gè)不利因素，即使SBB的情況與瑞典同行沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)?！彼a(bǔ)充說(shuō)，取消股票發(fā)行說(shuō)明SBB目前缺乏進(jìn)入資本市場(chǎng)的渠道，增加了再融資風(fēng)險(xiǎn)。

Carnegie 將SBB評(píng)級(jí)從“持有”下調(diào)至了“賣(mài)出”。該機(jī)構(gòu)分析師 Fredric Cyon 表示，下行風(fēng)險(xiǎn)仍然很高，企業(yè)需要采取行動(dòng)改善資產(chǎn)負(fù)債表：“進(jìn)一步出售資產(chǎn)是一種選擇，但我們懷疑這是否足以恢復(fù)投資者信心?！彼麑BB的目標(biāo)股價(jià)從13瑞典克朗下調(diào)至了7瑞典克朗。

地產(chǎn)危機(jī)繼續(xù)蔓延

SBB的暴跌在當(dāng)日重創(chuàng)了歐洲房地產(chǎn)股票，板塊跌幅達(dá)3.2%，其中瑞典公司領(lǐng)跌：Sagax 下跌了7.8%，Balder 下跌7.6%，Wallenstam 下跌5.9%；其他歐洲地產(chǎn)股如 Kojamo 下跌5.3%，Aroundtown 下跌5.1%，Safestore下跌5%。這些遭受重創(chuàng)的股票在周三開(kāi)盤(pán)后有小幅反彈。

此前，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了重大沖擊。越來(lái)越多的華爾街分析師們開(kāi)始提出，商業(yè)地產(chǎn)將成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的“定時(shí)炸彈”，這關(guān)系到的不僅是大小銀行，還有廣泛的美國(guó)經(jīng)濟(jì)，而一旦商業(yè)地產(chǎn)暴雷，緊隨其后的很可能是美聯(lián)儲(chǔ)的再次QE。

事實(shí)上，瑞典住房市場(chǎng)的問(wèn)題也不僅僅是受到海外危機(jī)的干擾。

瑞典的房?jī)r(jià)在2021年和2022年初快速上漲，但自2022年7月以來(lái)，住房成本一直處于穩(wěn)步下降的軌道。瑞典的房?jī)r(jià)較2022年的峰值實(shí)際下跌了15%，成為世界上最糟糕的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)面臨的更廣泛挑戰(zhàn)。隨著銀行收緊貸款，債券市場(chǎng)對(duì)評(píng)級(jí)較低的發(fā)行人幾乎是關(guān)閉的，可供選擇的融資渠道很少。

北歐聯(lián)合銀行預(yù)計(jì)，瑞典今年將開(kāi)工建設(shè)2.25萬(wàn)套住宅，不到去年開(kāi)工量的一半，比2021年下降67%。據(jù)北歐聯(lián)合銀行稱(chēng)，這是瑞典2023年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出預(yù)計(jì)萎縮1.2%的一個(gè)主要因素，因?yàn)樽≌ㄔO(shè)下降的直接影響接近1個(gè)百分點(diǎn)。

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