受到市場前景看好、政策加持等多方面因素的影響，物業(yè)企業(yè)的信心得到提振，越來越多物業(yè)企業(yè)渴望成功登陸資本市場。最近一兩年來，這種趨勢得到加強(qiáng)，有望迎來新一輪“上市暖春”。

(相關(guān)資料圖)

又一物業(yè)企業(yè)遞交招股書

近日，深業(yè)物業(yè)運(yùn)營集團(tuán)股份有限公司在港交所遞交了招股書。招股書顯示，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)在管建筑面積5920萬平方米，在管項目總數(shù)為462個，覆蓋全國46個城市和14個省份，總簽約建筑面積6180萬平方米。其中，大灣區(qū)內(nèi)在管面積占比為63%。

受母公司深圳控股布局的影響和關(guān)聯(lián)方的密切度，深業(yè)物業(yè)的大部分業(yè)務(wù)和布局都集中在大灣區(qū)。此外，深業(yè)物業(yè)在2020年、2021年及截至2022年9月30日的9個月毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元，對應(yīng)毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。

深業(yè)物業(yè)招股書資料顯示，深業(yè)物業(yè)的歷史可追溯至1985年5月，公司于1992年7月17日在中國成立為有限責(zé)任公司，注冊資本為人民幣500萬元，隨后開始承接深業(yè)集團(tuán)在中國的內(nèi)部住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。公司成立時名為深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理公司，由南方地產(chǎn)(前稱深業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司)直接全資擁有。在2022年9月19日，公司在深圳市場監(jiān)督管理局注冊后，由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司。

從去年7月開始，深圳控股就擬分拆深業(yè)物業(yè)赴港上市開始做準(zhǔn)備，彼時還制定了2023年6月在香港聯(lián)交所掛牌上市的目標(biāo)。不過，與一般國資背景的物業(yè)企業(yè)較為不同的是，深業(yè)物業(yè)較早就開始了非住宅業(yè)務(wù)的全業(yè)態(tài)布局。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次深業(yè)物業(yè)的上市工作，充分體現(xiàn)了當(dāng)前各類企業(yè)力爭上游、積極接軌資本市場的導(dǎo)向?！瓣P(guān)于物業(yè)公司的上市，在2020年的時候動作比較大，當(dāng)時形成了一波高潮?，F(xiàn)在，物業(yè)企業(yè)上市說明分拆上市依然受到企業(yè)的認(rèn)可。通過這樣的上市方式，將有助于進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)企業(yè)獲得資本市場的支持。而分拆上市也說明當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)大環(huán)境總體趨好，相關(guān)企業(yè)的戰(zhàn)略擴(kuò)張等動作加速，對于行業(yè)中其他企業(yè)而言也有積極的啟發(fā)意義，即要牢牢把握目前資本市場寬松的導(dǎo)向，主動和資本市場接軌，進(jìn)而獲得更好的發(fā)展機(jī)會?！?/p>

物業(yè)企業(yè)上市潮近年持續(xù)

在深業(yè)物業(yè)之前，今年以來已有物業(yè)企業(yè)登陸資本市場，比如潤華生活服務(wù)集團(tuán)控股有限公司在今年1月就赴港上市，并已實(shí)現(xiàn)成功掛牌。

事實(shí)上，相較于近年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展低迷，特別是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)鏈條中的物業(yè)服務(wù)行業(yè)的版圖卻在不斷擴(kuò)大，特別是過去疫情之下，更突顯了物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的重要性，不少地產(chǎn)公司的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)成為其收入和利潤的主要來源之一，地產(chǎn)公司對物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的重視程度也遠(yuǎn)超以往。

在此背景下，物業(yè)管理行業(yè)近年掀起上市高潮，也成為資本市場的新寵。

據(jù)記者統(tǒng)計，當(dāng)前港股恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)共有21只成份股，對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)類上市公司有超過半數(shù)是在疫情期間掛牌上市，其中不少是規(guī)模比較大的公司。

比如華潤萬象生活就是在2020年12月上市。在營收規(guī)模方面，2022年上半年，華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣52.8億元，同比增長31.5%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤人民幣10.4億元，同比增長33.5%。實(shí)現(xiàn)每股母公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣0.450元，其中每股核心母公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣0.456元。

地產(chǎn)龍頭萬科旗下的萬物云于去年9月登陸港股市場。根據(jù)萬物云的官網(wǎng)資料顯示，萬物云旗下包括多項業(yè)務(wù)和服務(wù)，其中一項便是物業(yè)服務(wù)，具體分項來看包括住宅物業(yè)服務(wù)、商寫物業(yè)服務(wù)、城市與街道物業(yè)服務(wù)。

此外，物業(yè)行業(yè)收并購浪潮也一浪高過一浪。去年1月，華潤萬象生活公告，計劃以不超過22.6億元的價格，收購中南建設(shè)旗下中南服務(wù)商業(yè)有限公司全部股權(quán)。在這之前，華潤萬象生活才公告對禹洲集團(tuán)旗下物業(yè)公司的并購方案。短時間內(nèi)兩度出手，并且標(biāo)購標(biāo)的體量越來越大，華潤萬象生活對在管面積的擴(kuò)張“需求”凸顯。

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年“跑馬圈地”、借力資本市場助力背后，是該行業(yè)較廣闊的市場前景。

比如據(jù)深業(yè)物業(yè)招股書資料，2017年至2021年，中國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及城市服務(wù)市場總收入由人民幣5018億元增長至人民幣7960億元，復(fù)合年增長率為12.2%。未來，隨著房地產(chǎn)市場、購物中心運(yùn)營服務(wù)市場、城市服務(wù)市場的進(jìn)一步發(fā)展，預(yù)計全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及城市服務(wù)市場的總收入將持續(xù)增長。預(yù)計2026年總收入將達(dá)到人民幣14488億元，2021年至2026年的復(fù)合年增長率為12.7%。

需要指出的是，物業(yè)服務(wù)行業(yè)總體利潤率并不高。

可以對比的是，據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2022年上半年，58家上市物企毛利率為23.92%，其中央國企為21.11%、民企為24.82%。8家上市物企凈利率為10.41%，其中央國企凈利率11.39%，民企凈利率10.09%。即便是商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的毛利率高達(dá)24.9%，似乎難以挽救其毛利低洼的境地。

克而瑞物管認(rèn)為，雖然收并購可為物管企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖偕仙?，但是規(guī)模增長亦蘊(yùn)藏諸多風(fēng)險，例如品牌管理、盈利等問題，還需警惕地產(chǎn)母公司或地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司的風(fēng)險蔓延。

責(zé)編：萬健祎

校對：楊立林

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