焦點(diǎn)研究院·焦點(diǎn)指數(shù)

出品時(shí)間：2022年10月13日

研究員：企業(yè)研究組

(資料圖片)

一、 測(cè)評(píng)體系與意義：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線(xiàn)并且政策頻出，影響深遠(yuǎn)，從“三道紅線(xiàn)”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導(dǎo)均價(jià)等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房企普遍面臨著組織變更、市場(chǎng)策略調(diào)整等諸多問(wèn)題，部分房企未能及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)策略，最終在發(fā)展過(guò)程中面臨著流動(dòng)性問(wèn)題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

現(xiàn)階段，政策持續(xù)回暖，多數(shù)城市出現(xiàn)邊際放松，但市場(chǎng)成交情況依舊低迷，房企經(jīng)營(yíng)安全狀況仍不太穩(wěn)定。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。此次安全測(cè)評(píng)的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長(zhǎng)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、 測(cè)評(píng)結(jié)果與說(shuō)明：

根據(jù)測(cè)評(píng)體系，測(cè)評(píng)結(jié)果如下所示：

在本期測(cè)評(píng)中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營(yíng)安全總體上處于持續(xù)承壓的過(guò)程，在政策方面，央行和銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要因城施策制定政策利率，同時(shí)財(cái)政部和稅務(wù)總局指出要在二套房交易上給與契稅優(yōu)惠，多個(gè)地方政府繼續(xù)出臺(tái)放松政策，本月焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的30家典型上市房企銷(xiāo)售總額較上月小幅上漲，但規(guī)模仍在低位徘徊。土地市場(chǎng)方面，22城集中供地出讓進(jìn)入高峰期，城市之間的分化日趨明顯，僅個(gè)別熱門(mén)城市保持較高熱度。值得注意的是，本月融資狀況回暖，為了改善房企的融資狀況，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要加大房企的融資額度，同時(shí)中債增擔(dān)保房企得到擴(kuò)容?？傮w上來(lái)看，市場(chǎng)底部已經(jīng)呈現(xiàn)，后期市場(chǎng)的復(fù)蘇將會(huì)是緩慢和曲折的，最終房企的經(jīng)營(yíng)狀況得到大幅改善尚需時(shí)日。

在政策方面，相關(guān)部委關(guān)于信貸利率和契稅優(yōu)惠力度空前，地方新一輪救市開(kāi)啟。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對(duì)于符合條件的地方政府可以自主決定首套住房貸款利率下限。9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅。在地方政策方面，多個(gè)城市密集出臺(tái)放松政策，寧波、濟(jì)南等強(qiáng)二線(xiàn)城市松綁加速，市場(chǎng)下行壓力較大的區(qū)縣刺激政策應(yīng)出盡出。廣州、合肥、深圳和蘇州等城市針對(duì)“帶押過(guò)戶(hù)”給出了具體的操作措施。

在銷(xiāo)售方面，9月房企銷(xiāo)售表現(xiàn)平平，規(guī)模仍處于低位。9月30家典型上市房企合計(jì)銷(xiāo)售額為4020.6億元，環(huán)比增加9.2%，同比下滑34.6%，1-9月合計(jì)銷(xiāo)售額同比增幅由上月的-43.2%變?yōu)楸驹碌?41.9%，短期內(nèi)房企去化壓力仍然較大。九月作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，房企銷(xiāo)售并未有大的起色，出現(xiàn)這種狀況和需求疲軟有關(guān)，經(jīng)過(guò)多輪政策的刺激，購(gòu)房者的購(gòu)房訴求并未得到全面轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)10月伴隨著新政落地和推盤(pán)力度加大，房企的銷(xiāo)售會(huì)有起色，但是改善幅度預(yù)期不如往年。

在投資方面，9月二輪土拍全部出讓完畢，三批土拍繼續(xù)保持寬松。進(jìn)入9月份，22個(gè)重點(diǎn)城市第三批次集中土拍進(jìn)入一個(gè)高峰期，第二輪土拍的鄭州、沈陽(yáng)及長(zhǎng)春也完成了土地出讓?zhuān)聝?nèi)合計(jì)13個(gè)城市進(jìn)行集中供地土拍。為了提振土地市場(chǎng)熱度，保障土地順利成交，包括北京、上海在內(nèi)的不少城市第三輪集中供地提升了優(yōu)質(zhì)地塊的占比，設(shè)置利好房企的拍賣(mài)政策?？傮w上來(lái)說(shuō)城市之間，城市內(nèi)部的板塊之間分化日趨明顯，部分新房交易表現(xiàn)較好的城市如杭州和上海，土拍市場(chǎng)復(fù)蘇較快，多數(shù)集中供地城市土地市場(chǎng)仍舊疲軟，沈陽(yáng)和鄭州成交地塊多為地方國(guó)資兜底。

在融資方面，多家銀行合計(jì)新增6千億融資額度，民營(yíng)房企有望迎來(lái)融資利好。2022年9月房企在境內(nèi)債和境外債兩個(gè)渠道共融資580.2億元，環(huán)比增加54.4%，本月融資情況回暖明顯。本月融資支持力度再次擴(kuò)大，工行、建行、中行等6家大行9月底時(shí)都接到監(jiān)管部門(mén)的通知，要求各地分行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度，每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少再增加1000億元，后續(xù)房企的流動(dòng)性困境有望進(jìn)一步緩解。此外民營(yíng)房企卓越集團(tuán)在中債增信擔(dān)保的情況下，擬發(fā)行6億元中票，除5家示范民營(yíng)房企以外，卓越集團(tuán)為今年來(lái)中債增信擔(dān)保的第六家房企，同時(shí)中駿集團(tuán)和金科股份等民營(yíng)房企有望加入中債增信擔(dān)保名單，這表明政策的支持力度逐步變大，民營(yíng)房企有望獲得政策的進(jìn)一步支持。

三、典型企業(yè)分析：

在行業(yè)承壓的背景下，國(guó)企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營(yíng)狀況較為安全，在本批次測(cè)評(píng)中此類(lèi)企業(yè)通常獲得五星級(jí)或四星級(jí)的測(cè)評(píng)。部分民營(yíng)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健仍舊取得不錯(cuò)的評(píng)級(jí)，本文選出招商蛇口、碧桂園和越秀地產(chǎn)三家企業(yè)進(jìn)行分析，以求探尋其評(píng)級(jí)背后的經(jīng)營(yíng)狀況。

招商蛇口：9月銷(xiāo)售額同比增加過(guò)半，公募REITs獲得擴(kuò)容

9月銷(xiāo)售額同環(huán)比增長(zhǎng)，兩筆新增融資凸顯資本市場(chǎng)認(rèn)可。從短期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售層面，由于加大推盤(pán)力度，招商蛇口9月銷(xiāo)售額為350.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)47.0%，同比增長(zhǎng)50.2%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平；在融資層面，本月擬發(fā)行30億元的中票，公募REITs也獲得擴(kuò)容，新增光明科技園項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展新模式獲得新突破。在投資層面，招商蛇口9月拿地金額達(dá)到92億元，主要聚焦在合肥、深圳、蘇州和杭州等核心熱點(diǎn)城市。企業(yè)9月在銷(xiāo)售保持高增長(zhǎng)的同時(shí)融資渠道暢通，同時(shí)逆勢(shì)低成本擴(kuò)土儲(chǔ)，保障未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

前9月銷(xiāo)售額突破兩千億，多元化業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。從長(zhǎng)期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售層面上，1-9月招商蛇口銷(xiāo)售額達(dá)到2016億元，同比下滑16.3%，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值-41.9%。在償債能力方面，企業(yè)三條紅線(xiàn)指標(biāo)穩(wěn)居綠檔水平，其中凈負(fù)債率為43.7%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為62.2%，現(xiàn)金短債比為2.4倍，完全可以覆蓋短期債務(wù)。在多元化業(yè)務(wù)層面上，企業(yè)上半年社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入達(dá)492.1億元，同比大幅增長(zhǎng)54.1%，同時(shí)加大了收并購(gòu)力度，順利完成匯勤物業(yè)并購(gòu)項(xiàng)目，成功摘牌新中物業(yè)67%股權(quán)。在康養(yǎng)業(yè)務(wù)層面上，招商蛇口積極探索“地產(chǎn)+”模式助力地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、康養(yǎng)特色業(yè)務(wù)賦能企業(yè)綜合發(fā)展，為后續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展助力?；谝陨隙唐谂c長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，招商蛇口在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

碧桂園：中債增15億中票獲超額認(rèn)購(gòu)，權(quán)益回款率連續(xù)7年在90%以上

中債增15億元中票成功發(fā)行。從短期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售層面上，碧桂園1-9月權(quán)益銷(xiāo)售額為2761億元，規(guī)模仍穩(wěn)居第一梯隊(duì)，9月單月銷(xiāo)售額為320.2億元，較上月環(huán)比增加10.7%。在融資層面上，9月，在中債信用增進(jìn)投資股份有限公司的支持下，碧桂園完成15億中票的發(fā)行工作，并且獲得2.86倍的超額認(rèn)購(gòu)，最終票面利率為3.2%，在市場(chǎng)低迷的情況下，能夠成功低利率發(fā)債充分反映了資本市場(chǎng)對(duì)碧桂園的認(rèn)可?；谄髽I(yè)近期的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，穆迪仍將碧桂園國(guó)際評(píng)級(jí)定位Ba2級(jí)，在內(nèi)房企中仍處在較高水平。

權(quán)益回款率繼續(xù)維持高水平，新型建筑技術(shù)優(yōu)勢(shì)顯著。從長(zhǎng)期表現(xiàn)來(lái)看，在償債能力方面，截至2022上半年，碧桂園有息負(fù)債2936.8億元，同比下降7.6%，其中短期借款529.73億元，較2021年末下降17.7%，企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的主動(dòng)優(yōu)化。在三道紅線(xiàn)方面，碧桂園剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，凈負(fù)債率48.1%，現(xiàn)金短債比達(dá)到2.0倍，企業(yè)在手現(xiàn)金完全可以覆蓋短期債務(wù)，三道紅線(xiàn)指標(biāo)暫時(shí)處于黃檔。其良好的償債能力基于對(duì)銷(xiāo)售回款率的積極掌控，1-6月碧桂園權(quán)益現(xiàn)金回款1702.9億元，權(quán)益回款率達(dá)到92%，已經(jīng)連續(xù)第七年穩(wěn)定在90%以上，持續(xù)的現(xiàn)金回流利于企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。此外，碧桂園長(zhǎng)期孵化的建筑機(jī)器人和新型建筑技術(shù)等效果顯現(xiàn)，截至2022年9月底，已有32款建筑機(jī)器人正式使用，累計(jì)應(yīng)用施工超1000萬(wàn)平米，使得施工成本下降，起到了降本增效的作用，后開(kāi)發(fā)時(shí)代的優(yōu)勢(shì)將會(huì)更加顯現(xiàn)?；谝陨隙唐谂c長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，碧桂園在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

越秀地產(chǎn)：9月銷(xiāo)售額同比增加178%，TOD業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

銷(xiāo)售額持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，低利率融資成功發(fā)行。從短期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售層面上，2022年9月，越秀地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額約為166.81億元，環(huán)比增加105%，同比上升約178%，同環(huán)比漲幅遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，企業(yè)在9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)主要原因在于廣州布局項(xiàng)目較多，且加大了推盤(pán)節(jié)奏。在融資層面上，本月新增兩筆企業(yè)債融資，合計(jì)為25.9億元的企業(yè)債融資，利率水平均處于行業(yè)低位，這充分反映了資本市場(chǎng)對(duì)于越秀地產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的認(rèn)可。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健融資成本下滑，TOD業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)成果顯現(xiàn)。從長(zhǎng)期表現(xiàn)來(lái)看，在銷(xiāo)售層面上，企業(yè)1-9月銷(xiāo)售額達(dá)到796.74億元，占全年銷(xiāo)售目標(biāo)的65%，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上企業(yè)管理層表示有信心完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。在償債能力方面，上半年于境內(nèi)成功發(fā)行低成本企業(yè)債券合共61.5億元人民幣，平均借貸成本較2021年上半年下降0.24個(gè)百分點(diǎn)至4.11%，融資成本持續(xù)優(yōu)化。截至2022年6月底，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.4%、59.7%和1.45倍，處于綠檔水平。在TOD業(yè)務(wù)方面，TOD項(xiàng)目合同銷(xiāo)售金額達(dá)120.7億元，同比上升58.8%，占越秀上半年銷(xiāo)售額的24.7%。上半年越秀地產(chǎn)在杭州收購(gòu)了勾莊TOD項(xiàng)目，增加TOD土地儲(chǔ)備達(dá)37萬(wàn)平方米，首次實(shí)現(xiàn)了TOD項(xiàng)目的異地復(fù)制。企業(yè)高管表示，TOD項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)額能力逐步成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，后續(xù)將為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)更多營(yíng)收和利潤(rùn)。基于以上短期與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，越秀地產(chǎn)在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 償債能力 環(huán)比增加