市場(chǎng)下行持續(xù)一年，昔日“五虎”之一的合景泰富也開(kāi)始力不從心。

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作者 | 蒲肅

來(lái)源 | 債市觀察

在恒大、富力美元債相繼暴雷之后，曾與他們一起被譽(yù)為“華南五虎”的合景泰富（1813.HK）也陷入了美元債泥潭。

今日（9月2日）午后，合景泰富官宣，對(duì)即將到期的美元債發(fā)起交換要約和同意征求，征求時(shí)間從9月2日開(kāi)始至9月9日下午4點(diǎn)（倫敦時(shí)間）結(jié)束。

這則“交換要約”，即是宣告公司目前沒(méi)有足夠資金支付即將到期的債務(wù)，希望“舊債換新債”，延長(zhǎng)債務(wù)到期時(shí)間，并免除因?yàn)闆](méi)有按期兌付而帶來(lái)的交叉違約責(zé)任。

合景泰富是“華南五虎”房企中最為低調(diào)的一家，在2020年剛剛實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售目標(biāo)，2021年銷(xiāo)售額同比基本持平。但自去年下半年開(kāi)始，其流動(dòng)性壓力屢被質(zhì)疑，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也先后下調(diào)各項(xiàng)評(píng)級(jí)。

合景泰富曾勉力維持債務(wù)兌付，但在持續(xù)近一年的下行壓力中，資金流動(dòng)性日趨緊張，最終選擇對(duì)美元債尋求延期。

超13億美元尋求延期，擬現(xiàn)金償付

合景泰富本次發(fā)起交換要約的美元債共有3筆，將于1年內(nèi)到期。其中包括2022年9月到期的2筆票據(jù)和1筆2023年9月到期的票據(jù)，本金分別為6.5億美元、2.5億美元和7億美元。

需要注意，合景泰富并非對(duì)上述票據(jù)全部進(jìn)行交換要約，而是在公告中表示，至少對(duì)2022年9月到期的2筆票據(jù)本金的90%和2023年9月票據(jù)本金的80%進(jìn)行交換要約，合計(jì)約13.7億美元。

此外，合景泰富對(duì)于2024年至2027年到期的6筆美元債券，同時(shí)開(kāi)展同意征求，以豁免交叉違約。

合景泰富對(duì)交換要約安排了現(xiàn)金償付，對(duì)2022年9月到期的2筆票據(jù)，每1000美元票據(jù)可以獲得50美元現(xiàn)金兌付及本金950美元的新債券。此外，上述3筆美元債同意交換要約后，每1000美元票據(jù)可以獲得額外的5美元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

此前也有多家房企對(duì)美元債進(jìn)行交換要約，為爭(zhēng)取債權(quán)人同意，一般會(huì)附帶上調(diào)利息，但合景泰富并未在公告中提到利息上調(diào)等事宜。

券商分析認(rèn)為，交換要約這種“以舊債券交換新債券”的方式對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)仍存在一定不確定性，因此并不是所有公司的美元債都能夠通過(guò)交換要約展期。

合景泰富則表示，如果上述交換要約和同意征求未能成功，可能無(wú)法悉數(shù)償還相關(guān)美元債，從而考慮進(jìn)行債務(wù)重組。

上述公告發(fā)出后，合景泰富股價(jià)跌幅應(yīng)聲下跌，最大跌幅為7.6%，創(chuàng)近年來(lái)新低，最終收盤(pán)價(jià)1.37港元，跌幅5.52%。同為“合景系”的合景悠活(3913.HK)收盤(pán)價(jià)1.23港元，跌幅達(dá)到13.38%，創(chuàng)2020年上市以來(lái)最低記錄。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，合景泰富目前發(fā)債結(jié)構(gòu)以美元債為主，共有9筆海外債，總額約38.03億美元，約合人民幣262.49億元（按9月2日匯率）；境內(nèi)公司債僅有2筆，合計(jì)存續(xù)金額44.5億元。

來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通

而自去年5月以后，合景泰富并沒(méi)有新發(fā)行的美元債，如動(dòng)用境內(nèi)存款兌付美元債進(jìn)行，對(duì)合景泰富無(wú)疑是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

銷(xiāo)售乏力，“自救”仍需時(shí)日

自 2021 年下半年以來(lái)，合景泰富的流動(dòng)性就備受關(guān)注，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后下調(diào)其各項(xiàng)評(píng)級(jí)，使合景泰富多次陷入即將 " 爆雷 " 的輿論風(fēng)波中。

但合景泰富在多次質(zhì)疑聲中仍然在勉力維持財(cái)務(wù)穩(wěn)定。今年上半年，合景泰富共兌付境內(nèi)債券、CMBS、ABS等債務(wù)59.39億元，境外美元債2.5億美元；7月19日，合景泰富還兌付了華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券，合計(jì)兌付本息18.17億元。

但持續(xù)一年之久的樓市下行，也讓合景泰富對(duì)繼續(xù)還債感到力不從心。對(duì)提出交換要約的原因，合景泰富表示，自去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)發(fā)展拐點(diǎn)，銀行貸款減少、預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)，購(gòu)房者對(duì)行業(yè)交付能力擔(dān)憂(yōu)導(dǎo)致銷(xiāo)售放緩，境外融資也愈發(fā)困難，今年上半年房企銷(xiāo)售額普遍減少。

“我們于2022年上半年的收益、毛利及純利較2021年同期有所減少......現(xiàn)金及銀行結(jié)余亦較2021年12月31日有所減少?！焙暇疤└辉诠嬷薪榻B到。

今年上半年，合景泰富銷(xiāo)售額262億元，同比減少300億元，下降幅度53.38%；收入約84.7億元，同比縮減34.7%，毛利率由去年同期的30.1%下降至17.3%。

營(yíng)收大幅縮減的同時(shí)，合景泰富現(xiàn)金和銀行結(jié)余的賬面金額約221.97億元，同比縮減251億元，而1年內(nèi)到期的債務(wù)約226.07億元，還債壓力大增；凈負(fù)債率也從去年同期的54.1%攀升至93.2%。

此外，合景泰富的境內(nèi)發(fā)債平臺(tái)廣州合景控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州合景”）目前債券存量規(guī)模73.00億元，債券6只。廣州合景的公司債券由合景泰富提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

廣州合景的有息債務(wù)中，公司信用類(lèi)債券余額89.00億元，其中 2022 年下半年到期或回售的公司信用類(lèi)債券43.00 億元。

債務(wù)壓頂，合景泰富只好尋求加速銷(xiāo)售回款，對(duì)外出售項(xiàng)目。

合景泰富在2021年財(cái)報(bào)中表示，今年預(yù)計(jì)總可售貨值約為1600億元。但目前銷(xiāo)售狀況并不理想，截至前7個(gè)月，累計(jì)銷(xiāo)售額僅309.61億元，去化率還不到20%。

出售項(xiàng)目、回籠資金成為合景泰富的無(wú)奈之舉。7月27日，合景泰富13億港元出售旗下香港尚?珒溋項(xiàng)目公司50%股權(quán)以及股東貸款，接盤(pán)方為該項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)商龍湖集團(tuán)。

此外，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)曾在相關(guān)報(bào)告中指出，合景泰富正尋求整體出售寫(xiě)字樓，籌集資金或達(dá)55億至57億元，將用于償還即將到期的債務(wù)，但目前尚未看到相關(guān)交易的公開(kāi)信息。

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關(guān)鍵詞： 合景泰富 今年上半年 即將到期