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Q：請問重陽投資，如何看待央行調降MLF利率及后續(xù)貨幣政策走向？

A：8月15日，央行將中期借貸便利（MLF）和7天逆回購利率各下調10個基點，時隔7個月后再次下調公開市場基準利率。在我們看來，此次降息旨在進一步降低融資成本，提振實體經濟融資需求。

去年下半年以來，盡管社融總量增長平穩(wěn)，但結構不佳，最大的原因是在房地產市場預期轉弱的情況下，居民部門信貸需求不足。解決這個問題，不僅要做大增量，還要維持好存量。擴大增量居民信貸需求是之前政策發(fā)力的重點，今年以來中央鼓勵各地采取因城施策的房地產政策，央行將首套房貸款利率下限下調20bp，7月全國首套房貸款平均利率已經降至4.35%附近，接近2009年和2016年的歷史低位。目前全國房地產銷量總體仍然偏弱，無論是中央還是地方層面，增量政策還有發(fā)力空間，但存量問題已經開始顯現(xiàn)。在過去幾年嚴厲的房地產調控政策下，居民按揭貸款利率呈現(xiàn)出高基準利率（5年LPR）、高利差加點的特征。央行貨幣政策報告顯示，2018-2021年新增按揭貸款的平均利率在5.5%以上，部分二套房高于6%。但是隨著全社會無風險利率的下行，目前主流的理財產品預期回報率已經降至2-3%。在這樣的利差下，提前歸還按揭貸款成為了居民的理性選擇。因此，非常有必要降低基準利率，降低存量房貸的債務負擔。

前瞻的看，我們認為隨著美國加息最快時期的過去，國內貨幣政策進一步放松的窗口正在打開。未來政策可能會在三個方面重點發(fā)力，進一步降低融資成本。

一是進一步下調7天逆回購、MLF等公開市場操作利率。去年下半年以來，在融資需求偏弱的情況下，7天回購和國股銀行同業(yè)存單等貨幣市場利率持續(xù)低于同期限的政策利率，近期利差已經接近100bp。這樣的利差一方面表明基準利率嚴重滯后于曲線，另一方面導致金融機構參與公開市場操作變成了虧錢的任務，真實需求不強，7天逆回購和1年期MLF近期均出現(xiàn)縮量就有這方面的原因。

二是下調存款基準利率。存款仍是我國商業(yè)銀行最主要的負債來源，2016年后盡管央行公開市場操作的基準利率多次下調，但存款基準利率始終保持穩(wěn)定，銀行的總體負債成本下行困難，凈息差在二季度創(chuàng)下新低。因此，只有調降存款基準利率，才能真正降低銀行的負債成本，進而降低企業(yè)和居民的融資成本。

三是重啟商業(yè)銀行轉按揭業(yè)務。前文提到，2018年后的新增房貸較基準利率的利差普遍較高，這意味著即使LPR基準利率繼續(xù)下調，這部分存量貸款的利率也會處在較高的水平，借款人還是有比較強的提前還款動機。要解決這個問題，可以考慮國際通行的房貸轉按揭（refinance）操作，即借款人在某銀行辦理了住房按揭貸款但加點利差較高，按照新的房貸政策可以享受更低的加點幅度，因此與銀行重新簽訂貸款協(xié)議。事實上，我國曾在2008年有過這方面的嘗試，但其后被叫停。在當前環(huán)境下，轉按揭重啟的可能性正在加大。

關鍵詞： 基準利率 貨幣政策 按揭貸款