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Q：請(qǐng)問重陽(yáng)投資，如何看待央行調(diào)降MLF利率及后續(xù)貨幣政策走向？

A：8月15日，央行將中期借貸便利（MLF）和7天逆回購(gòu)利率各下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，時(shí)隔7個(gè)月后再次下調(diào)公開市場(chǎng)基準(zhǔn)利率。在我們看來(lái)，此次降息旨在進(jìn)一步降低融資成本，提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求。

去年下半年以來(lái)，盡管社融總量增長(zhǎng)平穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)不佳，最大的原因是在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱的情況下，居民部門信貸需求不足。解決這個(gè)問題，不僅要做大增量，還要維持好存量。擴(kuò)大增量居民信貸需求是之前政策發(fā)力的重點(diǎn)，今年以來(lái)中央鼓勵(lì)各地采取因城施策的房地產(chǎn)政策，央行將首套房貸款利率下限下調(diào)20bp，7月全國(guó)首套房貸款平均利率已經(jīng)降至4.35%附近，接近2009年和2016年的歷史低位。目前全國(guó)房地產(chǎn)銷量總體仍然偏弱，無(wú)論是中央還是地方層面，增量政策還有發(fā)力空間，但存量問題已經(jīng)開始顯現(xiàn)。在過(guò)去幾年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，居民按揭貸款利率呈現(xiàn)出高基準(zhǔn)利率（5年LPR）、高利差加點(diǎn)的特征。央行貨幣政策報(bào)告顯示，2018-2021年新增按揭貸款的平均利率在5.5%以上，部分二套房高于6%。但是隨著全社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的下行，目前主流的理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期回報(bào)率已經(jīng)降至2-3%。在這樣的利差下，提前歸還按揭貸款成為了居民的理性選擇。因此，非常有必要降低基準(zhǔn)利率，降低存量房貸的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

前瞻的看，我們認(rèn)為隨著美國(guó)加息最快時(shí)期的過(guò)去，國(guó)內(nèi)貨幣政策進(jìn)一步放松的窗口正在打開。未來(lái)政策可能會(huì)在三個(gè)方面重點(diǎn)發(fā)力，進(jìn)一步降低融資成本。

一是進(jìn)一步下調(diào)7天逆回購(gòu)、MLF等公開市場(chǎng)操作利率。去年下半年以來(lái)，在融資需求偏弱的情況下，7天回購(gòu)和國(guó)股銀行同業(yè)存單等貨幣市場(chǎng)利率持續(xù)低于同期限的政策利率，近期利差已經(jīng)接近100bp。這樣的利差一方面表明基準(zhǔn)利率嚴(yán)重滯后于曲線，另一方面導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)參與公開市場(chǎng)操作變成了虧錢的任務(wù)，真實(shí)需求不強(qiáng)，7天逆回購(gòu)和1年期MLF近期均出現(xiàn)縮量就有這方面的原因。

二是下調(diào)存款基準(zhǔn)利率。存款仍是我國(guó)商業(yè)銀行最主要的負(fù)債來(lái)源，2016年后盡管央行公開市場(chǎng)操作的基準(zhǔn)利率多次下調(diào)，但存款基準(zhǔn)利率始終保持穩(wěn)定，銀行的總體負(fù)債成本下行困難，凈息差在二季度創(chuàng)下新低。因此，只有調(diào)降存款基準(zhǔn)利率，才能真正降低銀行的負(fù)債成本，進(jìn)而降低企業(yè)和居民的融資成本。

三是重啟商業(yè)銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。前文提到，2018年后的新增房貸較基準(zhǔn)利率的利差普遍較高，這意味著即使LPR基準(zhǔn)利率繼續(xù)下調(diào)，這部分存量貸款的利率也會(huì)處在較高的水平，借款人還是有比較強(qiáng)的提前還款動(dòng)機(jī)。要解決這個(gè)問題，可以考慮國(guó)際通行的房貸轉(zhuǎn)按揭（refinance）操作，即借款人在某銀行辦理了住房按揭貸款但加點(diǎn)利差較高，按照新的房貸政策可以享受更低的加點(diǎn)幅度，因此與銀行重新簽訂貸款協(xié)議。事實(shí)上，我國(guó)曾在2008年有過(guò)這方面的嘗試，但其后被叫停。在當(dāng)前環(huán)境下，轉(zhuǎn)按揭重啟的可能性正在加大。

關(guān)鍵詞： 基準(zhǔn)利率 貨幣政策 按揭貸款