王健林向港交所又邁進(jìn)一步。

10月19日，《中國(guó)企業(yè)家》從萬(wàn)達(dá)方面證實(shí)，萬(wàn)達(dá)商管上市已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，近期證監(jiān)會(huì)將正式出具“H股發(fā)行批復(fù)”。下一步，公司將在港交所提交正式IPO材料。這意味著，萬(wàn)達(dá)商管赴港IPO已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。

今年3月底，萬(wàn)達(dá)宣布終止萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股的IPO進(jìn)程。此后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林展開(kāi)了新的融資計(jì)劃，并引進(jìn)珠海國(guó)資委戰(zhàn)投入股。伴隨公司自身一系列“變輕”動(dòng)作，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司重組完成，并確定了珠海萬(wàn)達(dá)商管將是未來(lái)的上市主體。

“上市是萬(wàn)達(dá)商管最好的選擇。”業(yè)內(nèi)人士指出，從具體操作層面來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管近期動(dòng)作連連，凸顯出公司對(duì)上市懷有迫切需求。

因價(jià)值被低估，萬(wàn)達(dá)曾撤出港股，6年之后，重戰(zhàn)港股。多位行業(yè)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱，萬(wàn)達(dá)再戰(zhàn)港股旨在謀求輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概念，市盈率或是萬(wàn)達(dá)商業(yè)考慮的首要問(wèn)題。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)商管自從2016年退市后，至今未能再次成功上市，也在一定程度上影響了企業(yè)的融資和品牌價(jià)值?？傮w來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管的上市進(jìn)程開(kāi)始加速，但仍面臨不確定性。

近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管一直在持續(xù)轉(zhuǎn)型。王健林堅(jiān)決謀求“去地產(chǎn)化”，放棄重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，走輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)道路，以輸出品牌和管理。六年間，輕重模式的轉(zhuǎn)變，給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了新生。當(dāng)輕資產(chǎn)模式跑通后，萬(wàn)達(dá)商管也在加快向全國(guó)擴(kuò)張。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)持有和管理商業(yè)物業(yè)可出租面積排名來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管已成為全球第一大商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商。相較于國(guó)內(nèi)其他的商業(yè)運(yùn)營(yíng)龍頭企業(yè)，2020年底萬(wàn)達(dá)商管已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量是華潤(rùn)的8.2倍，可出租建面是華潤(rùn)的2.8倍。

歷經(jīng)A股波折，赴港上市加速

今年3月24日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公告，宣布從排隊(duì)近六年之久的A股IPO隊(duì)伍中撤退。4月21日，有外媒報(bào)道，大連萬(wàn)達(dá)計(jì)劃為旗下商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司融資200億元，目標(biāo)為今年年底前在香港上市。

從證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露信息來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管赴港IPO的進(jìn)程，自今年8月下旬以來(lái)有所提速。

8月20日，證監(jiān)會(huì)首次接收萬(wàn)達(dá)商管提交的《境外首次公開(kāi)發(fā)行股份(包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式)審批》材料，8月26日對(duì)其出具了補(bǔ)正通知，10月9日接收了補(bǔ)正材料，10月11日，材料已獲得受理。

萬(wàn)達(dá)商管的上市之路“一波三折”。萬(wàn)達(dá)商管前身為萬(wàn)達(dá)商業(yè)，于2014年12月在港交所掛牌上市，并成為當(dāng)年港交所最大IPO，當(dāng)時(shí)發(fā)行價(jià)每股48港元。然而上市后不到2年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)于2016年9月20日正式宣布退市，最終股價(jià)止于52.5港元。

從上市到退市，時(shí)間之快讓人措手不及。追溯退市原因，王健林曾表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)H股私有化核心原因是，公司股價(jià)長(zhǎng)期在凈資產(chǎn)上下徘徊，被嚴(yán)重低估。王健林在央視《對(duì)話》節(jié)目中稱，“不能對(duì)不起我的朋友和股東，所以我們一定要私有化。”

從香港退市后，萬(wàn)達(dá)商管隨即啟動(dòng)內(nèi)地IPO。自2015年起，受制于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)政策調(diào)控、宏觀環(huán)境趨勢(shì)變化等影響，萬(wàn)達(dá)內(nèi)地IPO計(jì)劃受阻。提交A股招股書后，萬(wàn)達(dá)商管經(jīng)歷了漫長(zhǎng)等待，最終在今年3月，宣布撤回上市申請(qǐng)。

在內(nèi)地IPO撤回，轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管還對(duì)自身進(jìn)行了一系列改革和調(diào)整。

2021年3月24日，萬(wàn)達(dá)商管公告稱，基于對(duì)自身戰(zhàn)略的研判，萬(wàn)達(dá)商業(yè)決定對(duì)本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。3月29日，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億元，戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

在此前一天，珠海萬(wàn)達(dá)商管成立。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管的大股東從“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”變更為“珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理股份有限公司”(簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”)，持股比例為100%。

在萬(wàn)達(dá)商管公布引入國(guó)資的當(dāng)天，珠海萬(wàn)達(dá)商管的注冊(cè)資本變更為50.73億元。接近萬(wàn)達(dá)商管的知情人士表示，珠海萬(wàn)達(dá)商管即萬(wàn)達(dá)商管的上市平臺(tái)。

6月16日，有消息稱，中信、高盛和摩根大通正在幫助萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)備香港的IPO。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)外表示，輕資產(chǎn)平臺(tái)上市后，依托其豐富資源，產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)及科技應(yīng)用場(chǎng)景，與珠海國(guó)資協(xié)同進(jìn)行戰(zhàn)略投資和并購(gòu)，孵化和吸引更多科技和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)落戶珠海。在橫琴設(shè)立萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合資持股平臺(tái)，開(kāi)展商業(yè)廣場(chǎng)等類型資產(chǎn)投資及管理、試點(diǎn)開(kāi)展REITs等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

此前不久，萬(wàn)達(dá)商管也“換帥”了。8月2日下午，萬(wàn)達(dá)商管公告稱，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，齊界接替其為公司總裁。公開(kāi)資料顯示，齊界目前同時(shí)擔(dān)任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事兼總裁、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)執(zhí)行董事。

“輕資產(chǎn)”模式的機(jī)會(huì)和不確定性

萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略最早在2015年提出。2020年9月，萬(wàn)達(dá)商管透露，從2021年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

時(shí)任萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞稱，這是萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)董事會(huì)最新做出的決定。彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目發(fā)展超出2020年年初預(yù)期。截至當(dāng)年9月底，萬(wàn)達(dá)商管當(dāng)年已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個(gè)，是2019年全年簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。

從2000年確定進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)至今，萬(wàn)達(dá)已成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)發(fā)展重點(diǎn)的背景下，這方面萬(wàn)達(dá)商管也已走在全國(guó)前列。

萬(wàn)達(dá)商管走的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)道路，本質(zhì)是管理人和投資人的職責(zé)分離。萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負(fù)責(zé)已開(kāi)業(yè)的368個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及今后發(fā)展的所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理(數(shù)據(jù)截至2020年底)。

行業(yè)人士分析，該模式具有兩種顯著優(yōu)勢(shì)：一是，專業(yè)分工帶來(lái)的效率提升。萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，物業(yè)方強(qiáng)在拿地和建設(shè)，運(yùn)營(yíng)方強(qiáng)在管理，雙方都在發(fā)揮自己的特長(zhǎng)，有利于提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

二是，輕資產(chǎn)模式可以更好擴(kuò)張。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式對(duì)于資金需求較大，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專注于品牌和管理的輸出，通過(guò)物業(yè)方的物業(yè)手段放大經(jīng)營(yíng)價(jià)值，可以大大降低資金要求，從而也能加快擴(kuò)張步伐。同時(shí)，也給萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)務(wù)多元化提供了空間。

目前來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)化成效顯著。在2020年開(kāi)業(yè)的45座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)占比超過(guò)六成。另外，萬(wàn)達(dá)商管今年計(jì)劃開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50個(gè)，其中輕資產(chǎn)占比68%。而截至去年末在建的142個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)占比也已超80%。

前述人士提醒，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式也會(huì)遇到一些問(wèn)題，主要集中在合作信任和利益共享機(jī)制上。尤其是在利益分享層面，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，物業(yè)方和管理方對(duì)于獲取的收益應(yīng)該怎樣合理分配，建立合理的激勵(lì)和實(shí)施保障機(jī)制非常必要。

逐漸成型的萬(wàn)達(dá)商管公司，是重組后的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)持有該公司全部股權(quán)，也是萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)備赴港上市的主體公司。不過(guò)，在萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行一番資產(chǎn)騰挪、為上市做準(zhǔn)備的同時(shí)，其波動(dòng)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也為上市及公司后續(xù)發(fā)展帶來(lái)一些不確定性。

疫情影響下，深耕線下實(shí)體生意的萬(wàn)達(dá)商管，業(yè)績(jī)出現(xiàn)了明顯下滑。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入391.34億元，同比下降50.25%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)138.3億元，同比下降44.89%。究其原因，減免租客租金導(dǎo)致租金收益下滑，以及受疫情沖擊酒店經(jīng)營(yíng)效益變差，共同造成公司的整體業(yè)績(jī)下滑。

標(biāo)普在今年上半年的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，因經(jīng)營(yíng)模式具有韌性，萬(wàn)達(dá)商管仍將是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司盈利能力和現(xiàn)金產(chǎn)生能力最強(qiáng)的子公司。在珠海萬(wàn)達(dá)商管上市后，萬(wàn)達(dá)商管面臨的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)透明度風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒂兴徍汀?/p>

萬(wàn)達(dá)商管業(yè)績(jī)披露的2021年公司債券半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入226.8億元，同比增長(zhǎng)32.06%;毛利率68.44%，同比下降3.71%，利潤(rùn)總額95.15億元。截至今年6月末，公司手持貨幣資金301.44億元。從業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，投資物業(yè)租賃及管理收入209.96億元，毛利率72.22%;酒店運(yùn)營(yíng)收入6.57億元，同比增長(zhǎng)111.81%;毛利率43.63%，同比增加466.93%。

鏖戰(zhàn)資本市場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)，仍需面對(duì)日益激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

近年來(lái)，各類差異化商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)市場(chǎng)，華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖等眾多知名房企都推出了不同種類的產(chǎn)品線。比如，萬(wàn)科印力旗下，目前有印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里等五條核心產(chǎn)品線。

打造多元化產(chǎn)品線已成行業(yè)大勢(shì)所趨。據(jù)統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，超過(guò)80%的企業(yè)都開(kāi)啟了多元化產(chǎn)品戰(zhàn)略?？硕鹧芯繂T房玲指出，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品確實(shí)適合快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張，但在競(jìng)品逐漸實(shí)現(xiàn)差異化和個(gè)性化的今天，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，拉大與其他企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

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