自今年6月3日鄭州首次集中土拍成交之后，鄭州房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于第二次集中供地的討論一直不斷，10月16日凌晨，“靴子”終于落地。大河報(bào)記者注意到，鄭州市公共資源交易中心發(fā)布兩起公告，航空港區(qū)發(fā)布一起公告，確定鄭州第二次集中供地掛牌出讓23宗土地，其中主城區(qū)15宗，港區(qū)8宗，將于11月19日開拍。

需要特別注意的是，本次集中土拍對(duì)房企資金來源作出“五不得”規(guī)定，即競(jìng)拍成功后，如果經(jīng)審查不符合要求，不僅競(jìng)得結(jié)果無效，出讓人有權(quán)扣除成交價(jià)款的20%作為違約金，此外，競(jìng)得人及參與同一宗地競(jìng)買的控股公司兩年內(nèi)不得參加鄭州市土地出讓活動(dòng)。

相較第一次集中供地，這則新增的規(guī)定可謂將門檻提高了不止一個(gè)緯度。新規(guī)會(huì)對(duì)競(jìng)拍結(jié)果產(chǎn)生什么樣的影響?又將給鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)傳導(dǎo)何種能量?

【新規(guī)】本次違規(guī)拍地，將至少扣除3253萬元違約金

目前，全國多個(gè)重點(diǎn)城市的第二次集中供地均已落幕，和北京、廣州、南京、杭州、青島等城市一樣，鄭州第二次集中供地也對(duì)參與競(jìng)拍房企的資金來源審查做出了新的要求。

其中，參與競(jìng)買的企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等;購地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)的各類融資資金;購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款;購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款;購地資金不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控股的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等，簡(jiǎn)稱“五不得”。

此外，公告明確要求，同一企業(yè)及控股公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，第一次集中供地時(shí)，有房企為爭(zhēng)搶某一熱門地塊，帶著數(shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)“馬甲”參與競(jìng)拍，這一場(chǎng)景將不會(huì)出現(xiàn)在第二次集中供地之中。

在競(jìng)拍成功后，房企提供的審計(jì)報(bào)告及相關(guān)資料將經(jīng)歷嚴(yán)格審查，如果經(jīng)審查不符合要求，不僅競(jìng)得結(jié)果無效，出讓人有權(quán)扣除成交價(jià)款的20%作為違約金，而且競(jìng)得人及參與同一宗地競(jìng)買的控股公司兩年內(nèi)不得參加鄭州市土地出讓活動(dòng)。

這一規(guī)定的“殺傷力”究竟有多大?

記者梳理發(fā)現(xiàn)，本次集中供地的23宗土地，起始價(jià)最低的鄭政出〔2021〕59號(hào)(網(wǎng))，如果有房企以起始價(jià)1.6268億元拿地，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)資金來源不合格，將被扣除約3253萬元作為違約金。如果是起始價(jià)最高的鄭政東出〔2021〕18號(hào)(網(wǎng))，違約金數(shù)額將達(dá)到6億元以上。

對(duì)于嚴(yán)格監(jiān)管資金來源的新規(guī)，中指研究院分析師金珂指出，對(duì)于第二輪集中土拍，各城市都有針對(duì)性地醞釀新的規(guī)則，以更好地實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。一方面，杜絕房企多個(gè)馬甲拿地的情況，推動(dòng)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面，也是對(duì)房企的資金實(shí)力要求更加嚴(yán)格。

記者與多位業(yè)內(nèi)人士交流發(fā)現(xiàn)，不少人認(rèn)為本次土拍的結(jié)果不甚明朗，“我所了解的信息，有一部分房企拿自有資金拍地可能存在困難，或許很難出現(xiàn)第一次集中土拍時(shí)五分鐘熔斷、搖號(hào)成交的場(chǎng)景。”鄭州某知名本土房企投拓總表示，關(guān)于這一新規(guī)將產(chǎn)生何種結(jié)果，答案只能等11月19日揭曉。

【詳情】北龍湖再供兩宗地，其余多為城改用地

記者了解到，今年3月中旬，鄭州北龍湖12號(hào)地經(jīng)過多輪競(jìng)拍，被中海以50%的溢價(jià)率、共計(jì)34.2億元拿下;今年6月初，鄭州首次集中供地，北龍湖2宗住宅凈地5分鐘達(dá)到熔斷價(jià)格，最終搖號(hào)成交。

而參與第二次集中供地的北龍湖，是否仍會(huì)重現(xiàn)此前的盛況?

據(jù)供地公告顯示，北龍湖此次共出讓兩宗地，其中一宗為住宅用地，另一宗為城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、旅館用地。

住宅用地為鄭政東出〔2021〕15號(hào)(網(wǎng))，位于龍湖外環(huán)北路南、龍?jiān)次饕唤謻|，地上使用權(quán)面積56924.86平方米，容積率<2.5，>1.0，建筑高度<54米，投資總額要求≥258000萬元，起始價(jià)200100萬元，熔斷價(jià)230115萬元商品住房(毛坯)綜合銷售均價(jià)限價(jià)31300元/平方米，商品住房裝修價(jià)格限價(jià)4700元/平方米。

另一宗是鄭政東出〔2021〕18號(hào)(網(wǎng))，位于龍湖中環(huán)北路北、龍?jiān)次鞫謻|，地上使用權(quán)面積116838.63平方米，容積率<2.433，投資總額要求≥≥431000萬元，起始價(jià)300200萬元，熔斷價(jià)345230萬元商品住房(毛坯)綜合銷售均價(jià)限價(jià)31300元/平方米，商品住房裝修價(jià)格限價(jià)4700元/平方米。

主城區(qū)其他區(qū)域共掛牌13宗地，其中鄭政出〔2021〕53、55、56、57、58、59、62、63號(hào)(網(wǎng))地塊為城中村改造項(xiàng)目用地，鄭政出〔2021〕54、60、61號(hào)(網(wǎng))地塊為舊城改造項(xiàng)目用地, 鄭政出〔2021〕64、65號(hào)(網(wǎng))地塊為政府儲(chǔ)備用地。

需要注意的是，鄭政出〔2021〕53、55、57、63、64、65號(hào)(網(wǎng))地塊應(yīng)采用裝配式技術(shù)建設(shè)，具體要求詳見鄭州市公共資源交易中心的掛牌文件。

鄭政出〔2021〕54、60、61號(hào)(網(wǎng))地塊位于國家安全控制區(qū)域范圍內(nèi)，競(jìng)買人在競(jìng)買前必須取得鄭州市國家安全部門審查意見書，詳情需聯(lián)系人車警官、劉警官，聯(lián)系地址：鄭州市管城回族區(qū)玉鳳路406號(hào)，電話：0371-89927382。

航空港區(qū)本次出讓的8宗住宅用地，均位于港南雙鶴湖中央公園片區(qū)，目前該片區(qū)有建業(yè)、正商、永威、遠(yuǎn)洋等新房項(xiàng)目在售，此次集中出讓8宗凈地或許會(huì)給港區(qū)樓市注入新的發(fā)展活力，地塊最終花落誰家，還需拭目以待。

總之，鄭州主城區(qū)第二次土地集中出讓還是以城改用地為主，按照全國試點(diǎn)的城市經(jīng)驗(yàn)來看，凈地出讓基本由資金雄厚的大開發(fā)商占主導(dǎo)，開發(fā)安全系數(shù)高。

“集中供地之后，開發(fā)商的拿地時(shí)間一樣，如果開發(fā)商不捂盤惜售，按照常規(guī)的營(yíng)銷節(jié)奏，新項(xiàng)目開盤的時(shí)間幾乎也會(huì)相同。”從事地產(chǎn)營(yíng)銷的張琳告訴記者，“這對(duì)購房者來說是好事，買房時(shí)可以有更多選擇，也能從位置、價(jià)格、物業(yè)等方面綜合比較之后再做考慮，選出自己滿意的房子。”

關(guān)鍵詞： 鄭州 第二次集中供地 房企資金來源 審查嚴(yán)格