廣州的深秋，晝短夜長。傍晚6點(diǎn)過后，天河牛奶廠片區(qū)，幢幢高樓次第亮燈。

在金地天河公館正門右側(cè)，第一家商鋪?zhàn)?月起就已不再亮燈。從此向右，除了第二家商鋪——一家理發(fā)店照常亮燈外，緊挨著的第三家商鋪、第四家商鋪都已隱入暗夜。這三家關(guān)門謝客的商鋪，依次是置家地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、裕豐地產(chǎn)，如今都在“旺鋪轉(zhuǎn)租”。

金地天河公館正門一側(cè)，已有三家中介關(guān)閉轉(zhuǎn)讓。南都記者邱永芬攝

“年中的時(shí)候有16家中介，現(xiàn)在實(shí)際營業(yè)的大概只剩8家”。牛奶廠某品牌中介經(jīng)紀(jì)陳小朗(化名)告訴南都記者，最近三個(gè)月，牛奶廠片區(qū)都沒有住宅成交，越來越多的中介撐不下去。

8月31日晚發(fā)布的96個(gè)二手小區(qū)指導(dǎo)價(jià)，令此前已被接連新政打壓的樓市雪上加霜。不止郊區(qū)，目前中心區(qū)的一些一手樓盤也在悄悄降價(jià)或裸賣。

伴隨一二手倒掛的片區(qū)越來越多，二手房越來越難出售，樓市成交或進(jìn)一步冰封。

牛奶廠片區(qū)。南都記者邱永芬攝

牛奶廠片區(qū)近三月沒賣出一套房

“今年春節(jié)以后，整個(gè)(牛奶廠)板塊可能只賣出一兩套房”。

兩三個(gè)月前的夜晚，劉敏(化名)還在牛奶廠某中介門店Call客看房;而在10月11日這晚，她已是珠江新城寫字樓中的一員。

劉敏于2020年春進(jìn)入牛奶廠某中介做經(jīng)紀(jì)，她所在門店是片區(qū)的第二家中介，親見這里的二手房成交單價(jià)從4.6萬元/平方米漲至9.8萬元/平方米。

作為廣州中心密度較低的大型居住片區(qū)，牛奶廠截至目前證滿兩年的住宅不多。“從去年到現(xiàn)在，整個(gè)板塊才成交十幾套房，而真正有證能過戶的就只有兩三套”。劉敏說，牛奶廠房價(jià)堅(jiān)挺，業(yè)主多為改善自住，成交量本來就少，但中介和經(jīng)紀(jì)人非常多，“高峰期時(shí)片區(qū)起碼有200多名經(jīng)紀(jì)人”。

今年春節(jié)后，廣州樓市逐漸轉(zhuǎn)冷，到年中6月，劉敏所在的中介集體降薪，“底薪調(diào)到只有1500元”。加上此時(shí)奶廠二手房成交愈發(fā)艱難，她從7月跳槽到珠江新城一家公司做銷售。

“幾乎每家中介都有人員流失”。劉敏的同行陳小朗說，他所在的門店高峰期曾有36名經(jīng)紀(jì)，后來逐漸拆分到其他門店。高光時(shí)刻，奶廠片區(qū)有16家中介門店，但如今有的轉(zhuǎn)讓，有的關(guān)停，有的暫時(shí)閑置，實(shí)際營業(yè)的中介大約只剩8家，每家店平均大約有8名經(jīng)紀(jì)，亦比其他片區(qū)中介門店的人員少。

牛奶廠上一次有新中介進(jìn)駐，大約在今年7月底8月初。彼時(shí)華潤G區(qū)朝馬路的裙樓商鋪先后新張多家中介，一眼望去都是大紅門牌，十分喜慶。然而，伴隨8月底96個(gè)小區(qū)二手指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，越來越多的中介相繼關(guān)門停業(yè)。

牛奶廠片區(qū)，中介在路邊擺攤。南都記者邱永芬攝

幾個(gè)月以前，每到夜里，牛奶廠沿街商鋪次第亮燈，尤其是中介門店，幾乎都是通宵亮燈。但到如今，這一片中介門店已有近半不再亮燈。

“算起來，牛奶廠已經(jīng)三個(gè)月沒有成交了”。陳小朗說，這一片的中介這幾個(gè)月已經(jīng)陸續(xù)虧損。由于沒有二手房成交，大家都轉(zhuǎn)去賣一手住宅、公寓，也大力拓租單，“整個(gè)國慶長假，片區(qū)里也就僅一兩家中介有成功賣出一兩套一手房”。

在金地天河公館正門右側(cè)商鋪，裕豐地產(chǎn)在春節(jié)不久后就悄悄關(guān)門。而近幾個(gè)月，緊挨著的德佑，乃至占據(jù)小區(qū)門口最醒目位置的置家地產(chǎn)也都相繼關(guān)門。最高達(dá)1.7萬元/月的租金，加上稅費(fèi)、各種運(yùn)營成本、支出，令這些中介門店入不敷出。

一家中型中介至少四五十人離職

剛過去的國慶長假，曾是不少經(jīng)紀(jì)寄望的賺錢好時(shí)機(jī)。但在廣州房價(jià)先鋒板塊珠江新城，留守于此經(jīng)紀(jì)幾乎都是“顆粒無收”。

“我們店22個(gè)人，整個(gè)國慶假期總共就只賣出去一套招商臻瓏府”。某中介負(fù)責(zé)人羅先生說，自二手指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)以后，9月開始，珠江新城的二手房成交變得更難，“7月份店里的收支基本是持平的，8月份因?yàn)槌山环趴盥?，收不齊全款提成，所以也是虧本的;9月份虧本更加厲害”。

9月份，羅先生在珠城的門店總共只成交了三套房，其中只有一套是珠江新城的二手豪宅，總價(jià)一千多萬元;另兩套都是其它片區(qū)的一手公寓，總價(jià)低。在8月份，亦只成交一套一手，一套二手住宅。

“現(xiàn)在客戶看房，很多都想撿漏”。羅先生說，目前珠江新城的看房客，看完普遍不作聲不還價(jià)不置評(píng);一旦還價(jià)，都是直砍10%。即便如此，目前珠城的房價(jià)仍然相對(duì)堅(jiān)挺，故而成交更難。

“現(xiàn)在我們基本放棄珠江新城的二手房成交了”。同在珠江新城的某品牌中介經(jīng)紀(jì)小鄧，長假7天直奔一手住宅和公寓銷售中心。雖然現(xiàn)場(chǎng)人頭涌動(dòng)，但7天里沒能成功賣出一套房。他所在的中介門店同事亦如此。

在海珠區(qū)南洲板塊，某中介經(jīng)紀(jì)黃先生直接休七天長假，回了惠州老家，直到8號(hào)才返回廣州上班，“我就猜到了，今年的國慶假期房子肯定不好賣”。事實(shí)上，在9月份，他也只賣出一套二手公安宿舍，“66平方米，190萬元”。

“一家公司，四五十家門店，整個(gè)國慶也就成交那么幾套房”。近年成立的某中型中介負(fù)責(zé)人楊先生告訴南都記者，二手指導(dǎo)價(jià)一出臺(tái)，樓市就像遭遇冷空氣，成立交馬掉下來。“9月成交比8月下滑兩三成;對(duì)比6月下滑至少五成”。在他看來，今年的樓市高峰時(shí)刻是三四月份。

按照此前目標(biāo)，楊先生計(jì)劃在今年將直營的品牌門店拓至50家。但如今2021年只剩一個(gè)季度，他只達(dá)到40家的目標(biāo)，就已放棄再拓市場(chǎng)，“本來8月份有幾家商鋪要簽合約，但我們都不簽了;有兩三家在談租賃商鋪的，我們也都放棄談了”。

自從9月至今，楊先生的中介公司已有四五十名經(jīng)紀(jì)辭職不干，“平均每家店至少流失一人”。楊先生坦承，如果后續(xù)市場(chǎng)更冷，不排除關(guān)閉一些門店，把人員調(diào)到其它熱門的門店，“開店的成本和沒開店的成本相差太大了”。楊先生說，其司現(xiàn)已經(jīng)調(diào)整業(yè)務(wù)方向，積極打入一手市場(chǎng)。

中心區(qū)新盤單價(jià)直降超5000元

限價(jià)之下，廣州無論中心區(qū)還是郊區(qū)，都已有一手樓盤出現(xiàn)降價(jià)，一二手房倒掛現(xiàn)象愈發(fā)常見。

上半年，黃埔區(qū)曾有數(shù)個(gè)一手樓盤吹風(fēng)價(jià)在5萬+/平方米至6萬+/平方米，最終實(shí)際售價(jià)低于此前的吹風(fēng)價(jià)，普遍以5萬+/平方米開盤。

于今年初拍地到封頂價(jià)，再經(jīng)搖號(hào)決出拿地房企的前東風(fēng)化工廠地塊——卓越招商臻瓏府于今年國慶期間開盤。作為黃埔區(qū)的貴價(jià)地之一，該盤開盤單價(jià)多在4.5萬-4.9萬元/平方米之間，亦遠(yuǎn)比上半年的同片區(qū)的其他新盤價(jià)格低。

銷售介紹，卓越招商臻瓏府開盤推貨295套，去化149套，去化率51%。國慶期間的到訪1872臺(tái)，銷售85套。主要客戶群體年齡在27-38歲之間，多為在珠江新城及周邊上班的白領(lǐng)，原居住天河、黃埔、海珠、荔灣為主。

卓越招商臻瓏府營銷中心。南都記者邱永芬攝

距該項(xiàng)目不遠(yuǎn)，同處黃埔老城的某大盤，是近年來中心區(qū)的網(wǎng)紅項(xiàng)目。今年春節(jié)后，李女士在親見車陂板塊二手房從4萬+/平方米漲至7萬+/平方米后，改為選購黃埔某當(dāng)紅板塊的一手樓盤。3月份，她前往項(xiàng)目交了150萬元訂金，銷售告知優(yōu)先給一次性付款的人選房。

“最開始報(bào)價(jià)說是6萬，但是一直沒拿到預(yù)售證，無法出售”。由于李女士是一次性付款，到6月下旬，有銷售通知她有一套一期的房子，原購買人無法貸款就退出來，“銷售私下稱，原來單價(jià)是6萬元/平方米，現(xiàn)在一次性付款是5.6萬元/平方米”。而與她同期一起交了150萬元訂金，采用貸款買房的幾位朋友，到目前仍未獲選房機(jī)會(huì)。

在6月底，李女士前往項(xiàng)目簽訂認(rèn)購書，并在7月初把全款近670萬元打到開發(fā)商指定賬戶。她認(rèn)購的是一套中高層物業(yè)，建面近120平方米，如今付清全款已三個(gè)多月了仍未獲網(wǎng)簽。擔(dān)心開發(fā)商一房多賣，多次與項(xiàng)目溝通，最終答復(fù)或可于本月底網(wǎng)簽。

但讓李女士沒想到的是，就在中秋節(jié)前后，她的另一位朋友購買了同樓盤的物業(yè)，“140平方米，也是一次性付款，只需要4.8萬元/平方米!”朋友所購的物業(yè)同在中高層，樓層低李女士一層，“他的戶型更好，面積更大，遲三個(gè)月購買，卻比我的便宜8000元/平方米!”

李女士的認(rèn)購書顯示是帶“精裝修”，朋友的認(rèn)購書未注明是否帶裝修。“就算他的是毛坯房，但一般兩三千的裝修都不錯(cuò)了，比他的貴8000元/平方米就太離譜了!”李女士表示難以接受。

從公開信息可見，該大盤年初單價(jià)多在5.3萬-5.7萬元/平方米。但據(jù)準(zhǔn)買家們透露，該盤目前的吹風(fēng)價(jià)已降至4.9萬元/平方米。

近郊新盤“6字頭”變“5字頭”，“4字頭”變“3字頭”

近郊的黃埔蘿崗，眾多一手樓盤亦紛紛開出比市場(chǎng)預(yù)期低的售價(jià)。

今年9月中旬，科城山莊峻森園開盤，單價(jià)介于3.6萬至4.2萬元/平方米之間，不僅比二手掛牌價(jià)便宜，更相當(dāng)于回到2017年的開盤價(jià)。

上半年，蘿崗片區(qū)不少一手樓盤報(bào)價(jià)都在4萬+/平方米，但目前不少已回調(diào)至3萬+/平方米。

今年4月底，白領(lǐng)梁生認(rèn)購蘿崗某大盤的一套中層物業(yè)，彼時(shí)報(bào)價(jià)為折前4.3萬元/平方米，折后價(jià)是4萬元/平方米，梁生交了20萬元后簽訂認(rèn)購意向書。直到今年9月中旬，該盤方拿到預(yù)售證;9月底網(wǎng)簽，其網(wǎng)簽均價(jià)更降至3.6萬元/平方米。對(duì)比4月底，該盤在5個(gè)月間降價(jià)4000元/平方米。

梁生4月底去選房時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)火爆異常，一度托了關(guān)系才選購到房。彼時(shí)項(xiàng)目推出100多套物業(yè)，兩個(gè)小時(shí)內(nèi)就全部選光。后面該項(xiàng)目陸續(xù)加推新品，去化也很火，“因?yàn)榻祪r(jià)了”。

不過，該項(xiàng)目在比4月降價(jià)4000元/平方米后，也將精裝修變簡單裝修，“原定的送全屋智能家居、三個(gè)廚柜、衣柜及電視背景墻等，都被取消了”。梁生表示，此前的交樓標(biāo)準(zhǔn)高檔大氣，“主臥一個(gè)衣柜據(jù)說就要好幾萬元，一個(gè)開關(guān)就要499元”，但降價(jià)后也減了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。在5月以后再推出的產(chǎn)品也基本都在3萬+/平方米，普遍已是改為簡裝或毛坯交樓。

番禺萬博板塊，某網(wǎng)紅樓盤去年底及年初的售價(jià)不少都在6萬+/平方米，最貴甚至達(dá)6.8萬元/平方米，且優(yōu)先一次性付款者，貸款購房還得靠邊站。但9月以來，項(xiàng)目三期被曝售價(jià)已低于6萬元/平方米。而在本周，更有網(wǎng)友曝光以5.3萬元/平方米的單價(jià)買到低層單位。

地鐵18號(hào)線剛通的南沙萬頃沙板塊，有樓盤從4月底開盤時(shí)的2.2萬-2.6萬元/平方米，回調(diào)至現(xiàn)在的一口價(jià)2萬元/平方米。整個(gè)南沙區(qū)，早在四五月起，就陸續(xù)有樓盤降價(jià)搶客。

廣州樓市開啟新一輪博弈

放眼全市，即便是供不應(yīng)求的天河區(qū)，其一手售價(jià)也基本維持近半年的價(jià)格?；虺鲇诖?，相對(duì)于二手市場(chǎng)的冷清清，一手樓市則相對(duì)活躍。

“國慶期間，天河珠江花城、天河壹品，每盤每天平均都有兩三百臺(tái)客”。銷售表示。

同片區(qū)的保利天匯，國慶期間以6.6萬-7.04萬/平方米開盤，現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆。這與項(xiàng)目售價(jià)不漲價(jià)不無關(guān)系。

限價(jià)之下，更多持幣購房客，有望以較具性價(jià)比的價(jià)格上車。但受貸款政策及二手指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，樓市集中供地大量流拍等影響，廣州樓市成交量仍在繼續(xù)下滑。

從網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)，2021年9月廣州一手樓網(wǎng)簽成交7901套，比8月7180套微增，同比2020年9月的16575套減少8674套，下降52.33%。二手方面，9月廣州二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽，數(shù)據(jù)來源：廣州中原地產(chǎn)研究發(fā)展部)6198宗，環(huán)比8月同期(8535宗)下降27.4%，同比大減56.0%，創(chuàng)近年來成交最低位。

黃埔越秀濱江星航TOD營銷中心。南都記者邱永芬攝

為促進(jìn)成交，目前廣州全市不少一手房價(jià)已悄悄降價(jià)，二手房價(jià)亦在飆高后已暗中回調(diào)。

今年4月，Lucy以單價(jià)4.8萬元買入車陂板塊某小區(qū)的一套二手住宅。前業(yè)主為深圳客，不熟悉市場(chǎng)，她的購入單價(jià)比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)略便宜三四千元。其購入之時(shí)，整個(gè)天河的房價(jià)仍在上升通道，五六月份時(shí)，小區(qū)掛牌價(jià)一度漲至5.7萬元/平方米。

但在二手指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，該小區(qū)的掛牌價(jià)已經(jīng)悄悄回調(diào)，“近兩個(gè)月沒有成交了，目前掛牌價(jià)調(diào)至5.3萬元/平方米”。經(jīng)紀(jì)表示。

已停止公司擴(kuò)張的中介負(fù)責(zé)人楊先生分析認(rèn)為，目前銀行對(duì)二手指導(dǎo)價(jià)的態(tài)度仍然相對(duì)曖昧，有的企業(yè)經(jīng)營貸仍然可以指導(dǎo)價(jià)繼續(xù)貸款，但對(duì)房貸卻暫未見反應(yīng)，“現(xiàn)在最關(guān)鍵就是看銀行有沒有跟進(jìn)二手指導(dǎo)價(jià)，如果銀行對(duì)房貸也以二手指導(dǎo)價(jià)貸款放款，樓市成交肯定繼續(xù)下滑”。

微妙的是，當(dāng)下曝出暫停房貸的多家銀行，也在悄悄尋找資金出口，已經(jīng)消停近半年的裝修貸，也于近期重出江湖。

就在9月下旬，南都記者已先后接到兩家國有銀行經(jīng)理推介，稱無論毛坯/精裝都可以貸款，8年分期月息只要0.28%，貸款額最高可達(dá)50萬元。而另一家銀行，貸款額度甚至高達(dá)80萬元。

看似冰封的廣州樓市，暗流涌動(dòng)，新一輪博弈已經(jīng)開始。

關(guān)鍵詞： 指導(dǎo)價(jià) 廣州樓市 二手房出售 房屋中介離職率