根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年(截至12月26日)，杭州(不含淳安、建德、桐廬)共成交5.6萬套二手房住宅，也就是說，平均每月成交了4600多套。在2020年，這個(gè)數(shù)字是7.34萬套——也就是說，今年二手房成交量比去年減少了大約1/3。

“從成交量來看，我用‘高山滑雪’來形容2021年二手房市場。”杭州貝殼研究院院長上官劍說，今年從4月到10月，連續(xù)7個(gè)月，市場“無抵抗”地快速下滑，原因很多，但最主要還是緣于信貸收緊。

“今年二手房價(jià)格下跌幅度短期較大，超過2018年下半年的房價(jià)跌幅。但從價(jià)格視角看，成交價(jià)仍屬于‘高位回調(diào)’。”上官劍認(rèn)為。

他預(yù)測，在政策見底后，杭州房價(jià)會(huì)逐步趨向平穩(wěn)。

這一點(diǎn)，從杭州貝殼二手房市場數(shù)據(jù)來看，景氣度從11月下旬以來已經(jīng)“翹尾”，且年底成交在緩慢回升，也為價(jià)格止跌打下一定基礎(chǔ)。

36-40歲人群二次置業(yè)

資金來自“賣掉首套”

杭州我愛我家市場研究院發(fā)布了一組2021年杭州二手房成交數(shù)據(jù)。

從年齡層來看，40歲以下年齡段購房者，主要以首次置業(yè)及改善型置業(yè)客群為主。其中，26-30歲正處于安家置業(yè)的黃金時(shí)期，購房目的多為首次置業(yè)、結(jié)婚置業(yè)，首次置業(yè)比例占26.3%。

“不過，這個(gè)年齡層的購房者仍處于經(jīng)濟(jì)積累階段，購置房產(chǎn)脫離不了父母的幫襯，在購房時(shí)大多考慮總價(jià)相對較低的二手房。”杭州我愛我家研究員馬恒玲分析。

31-35歲年齡層的客戶，開始進(jìn)入二次置業(yè)階段，二次置業(yè)比例達(dá)到了27%。但即便該年齡段很多人已經(jīng)參加工作多年，也具備了一定的經(jīng)濟(jì)積累，但買房子還是第一次，首次置業(yè)比例高達(dá)24.5%。

36-40歲年齡層的資金相對充裕，名下已經(jīng)有1套或2套房產(chǎn)的人也不少，再次置業(yè)大多是為了改善居住品質(zhì)、孩子教育需求以及養(yǎng)老等原因。

從數(shù)據(jù)端來看，這個(gè)年齡段二次置業(yè)比例超過三成，達(dá)到30.2%。值得一提的是，“賣掉首套”成為多數(shù)人二次置業(yè)資金的重要來源。

60-90方房源最好賣

“50歲+”是購買60方以下的主力軍

90方及以下的房子“最好賣”，60-90方又是其中最吃香的。

30歲以下購房者群體中，購買60-90方房源比例超過五成。其中26-30歲購買該面積段房源的比例最高，達(dá)到了54.5%;其次是25歲以下，成交比例達(dá)到52.8%。這也反映了這部分的購房群體剛需多、首套多的特性。

“一般來說，購房者對于大面積物業(yè)的需求，呈現(xiàn)年紀(jì)越大、購房面積越大的趨勢。”馬恒玲說，“但很多年紀(jì)大的購房者也會(huì)選擇小面積房源。2021年，50歲以上購買60方以下房源的比例高達(dá)35%，在各年齡段中排名第一。其中51-60歲年齡段客戶選擇60方以下面積段的占24.8%，60歲以上占26.1%。”

星橋、臨平山北、錦城等低總價(jià)板塊

二手房成交相對多

杭州貝殼研究院總結(jié)，2021年杭州二手房成交總體呈現(xiàn)這些特點(diǎn)：

——成交量下滑明顯。從3月到10月，近半年時(shí)間，成交量急速下滑八成。

——300萬元以內(nèi)的剛需成交突顯，占比也在提升。

——臨平區(qū)星橋、臨平山北、臨安區(qū)錦城等低總價(jià)板塊，成交相對多。

“在各板塊中，星橋超過1700套，坐穩(wěn)成交量榜首，其次為臨平山北、錦城、富春等低總價(jià)板塊。”貝殼研究院相關(guān)研究人員認(rèn)為，星橋二手房供應(yīng)量大，價(jià)格平穩(wěn)，新房供應(yīng)少，是個(gè)未來很有預(yù)期的板塊。“得益于開發(fā)較早，配套基本滿足生活所需，接下來3號(hào)線地鐵即將開通、蘇寧廣場明年開業(yè)。”

10月份杭州二手房的成交量

比2月份春節(jié)月還要低

縱觀杭州今年的二手樓市，3月份最火熱，成交量達(dá)到9338套;此后連續(xù)下滑，直到10月份，成交量跌至1340套，低于2月份春節(jié)月的成交量，創(chuàng)下了連續(xù)20個(gè)月最低成交記錄。

“核心原因還是信貸收緊。”上官劍分析。上半年新房和二手房成交放量，占去了今年大量的貸款額度;下半年二手房貸放款時(shí)間拉長，利率上漲，有些二套商業(yè)房貸利率到了6.3%、6.4%，加上杭州的調(diào)控在同量級(jí)城市中偏嚴(yán)，且8月5日樓市新政出來后，杭州市場上房票預(yù)計(jì)減少了30%。

此外，2020年4月到今年3月，杭州二手房成交量一直放量，房價(jià)也有一定幅度上升，市場存在短期透支情況。

“政策疊加效果明顯，加上成交量的疲態(tài)顯現(xiàn)，就出現(xiàn)了‘銀十’成交量比春節(jié)那個(gè)月還少的行情。”上官劍認(rèn)為，總的來說，調(diào)整是市場的自然反應(yīng)，是因?yàn)?ldquo;杭州市場本來就需要一場以時(shí)間換空間的休養(yǎng)生息”。

專家預(yù)測明年上半年

二手房成交量企穩(wěn)回升

他判斷，四季度以來，首先是短期政策底已現(xiàn)，也就是暫時(shí)不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出來。其次，未來對于剛需和改善性合理住房需求，信貸表現(xiàn)出了支持的一面。

“整體來說，政策環(huán)境已經(jīng)有利于市場恢復(fù)，特別是信心的進(jìn)一步建立。”他預(yù)測，“成交量方面，個(gè)人預(yù)計(jì)在明年上半年會(huì)企穩(wěn)回升，價(jià)格在交易量回升后，也會(huì)逐步止跌趨穩(wěn)。”

二手房的市場趨勢，也會(huì)傳導(dǎo)到一手房市場。而杭州的一手房行情接下來還是穩(wěn)中微升，考慮到明年一手房供應(yīng)處于緊平衡狀態(tài)，又會(huì)反哺二手房市場的熱度和需求。

“此外，2022年還有一個(gè)非常大的變量，那就是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，需密切關(guān)注。目前市場環(huán)境相對還是低迷的，若房地產(chǎn)稅真的靴子落地，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)明顯沖擊市場預(yù)期。”

剛需、自住有需求就可以買

房東沒有確定的理由先別賣

“政策短期見底了，接下來市場見底和價(jià)格見底會(huì)有滯后性。”上官劍認(rèn)為，對于購房者來說，一個(gè)階段的市場底部，是非常短暫和悄無聲息的，很難抓住?？傮w來說，購房者在過熱市場可以適度等等，而行情低谷就是買房窗口期。

“目前可以說就到了一個(gè)窗口期，市場比較低迷，剛需自住購房者可以好好把握，比2021年上半年的房價(jià)更友好。”他認(rèn)為，有需求就可以買，城市化進(jìn)程與城市向上的基調(diào)之下，拉長時(shí)間周期來看，杭州樓市房價(jià)曲線還是上揚(yáng)的。

他告誡二手房東，如果沒有必須要賣房的理由，先別急著賣：“可以先問問自己，為什么要賣房子?如果賣掉是為了換更優(yōu)質(zhì)的房子，那什么時(shí)候賣掉都是好時(shí)機(jī)。如果賣掉是為了去搖號(hào)新房，那搖不到怎么辦?一定要有備選方案。”

關(guān)鍵詞： 杭州二手房房價(jià) 企穩(wěn)回升 成交量增長 最低記錄