2021年，房地產調控力度持續(xù)加大。在“房住不炒”的主基調下，調控政策從金融、財稅、土地及供需端等多方面精準發(fā)力，不僅平抑了個別城市樓市過熱態(tài)勢，行業(yè)融資狀況也得以“糾偏”，全年樓市表現(xiàn)以“穩(wěn)”為主。

對于明年房地產市場政策走向，中央經濟工作會議明確，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”等。12月27日，2022年央行工作會議提出，穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

政策調控成效明顯

據了解，今年以來，房地產調控力度不斷加大，地方調控更加高頻化和精準化。克而瑞研究中心數(shù)據顯示，截至12月20日，全國73地的政策加碼次數(shù)多達249次。

其中，金融和信貸調控成施策重點。針對備受關注的經營貸違規(guī)入樓市問題，今年3月，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布通知，從借款人資質核查、信貸需求審核、貸款期限管理、抵押物管理等方面提出嚴格要求。

熱點城市樓市調控也不斷加碼。典型如深圳，重點強化信貸資金管控，并以查處“深房理”作為政策加碼的最高峰;廣州則側重分區(qū)域精準化調控;上海多管齊下嚴堵政策監(jiān)管漏洞。同時，還有一些城市紛紛出臺“限跌令”，長春、哈爾濱、南寧等城市則通過財稅刺激托底樓市。

房價繼續(xù)保持穩(wěn)定。根據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，11月全國70個城市的房價持續(xù)總體下調：新建商品住宅只有9個城市上漲，2個城市價格持續(xù)平穩(wěn);而二手住宅僅有3個城市上漲，4個城市維持平穩(wěn)，其余城市都是降價。

土地市場重在引導理性競爭，“穩(wěn)地價”工作機制加快完善，土地競拍規(guī)則不斷優(yōu)化。例如，上海規(guī)定競得地塊后，不得以任何形式將股權或投資權益轉讓，防止房企圍標。

根據克而瑞研究中心數(shù)據顯示，截至12月20日，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了24%和10%。集中供應是土地市場的重大變化，被視為“從源頭確立房地產調控長效機制”，業(yè)內人士認為此舉對未來管控房價意義重大。

“從整體上來看，房地產調控成效還是很明顯的。”中國房地產數(shù)據研究院院長陳晟告訴中國商報記者，政策強調協(xié)調性、精準性，從金融、土地、市場監(jiān)管等多方面協(xié)同發(fā)力，改善性住房需求得到一定滿足，房地產開發(fā)融資更為合理。

“全年樓市表現(xiàn)以穩(wěn)為主，市場預期穩(wěn)定。”上海中原地產首席分析師盧文曦對中國商報記者表示，結合行業(yè)現(xiàn)狀來看，房地產市場調整態(tài)勢仍在深化，過熱過冷都不利于市場健康發(fā)展，預計短期地方將加快落實“因城施策”，一些市場調整壓力較大的城市政策微調預期較強。

房企融資環(huán)境轉暖

今年前三季度房企到位資金增速收窄、資金承壓。從10月開始，房企接二連三的債務違約令市場風聲鶴唳。

在此背景下，四季度以來，“合理的資金需求應得到滿足”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”等表態(tài)，不斷為前期融資政策適度糾偏，以穩(wěn)定市場發(fā)展。近日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，要求銀行業(yè)金融機構要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)并購出現(xiàn)經營風險的房地產企業(yè)優(yōu)質項目。

當前，房地產企業(yè)債務融資環(huán)境已出現(xiàn)轉暖。據中指研究院數(shù)據顯示，11月房地產信用債發(fā)行規(guī)模為371.4億元，相較于10月的130.01億元，增長186%;信用債平均利率為3.8%，環(huán)比下降0.28個百分點。

年底正值房企銷售回款重要時期，部分企業(yè)在“房住不炒”的政策主基調下，保持了良好的承壓性。來自中指研究院數(shù)據顯示，今年前11個月，TOP100房企銷售額均值為1161.4億元，同比增長10.7%。其中，銷售額超千億元房企35家，較去年同期增加3家;超百億元房企151家。

此外，房企審慎拿地步調也更為穩(wěn)健。今年前11個月，TOP100企業(yè)拿地總額23461億元，同比下降17.7%;門檻值為59億元，與去年同期73億元相比下降14億元，降幅增加。TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為49.3%，與前10個月相比下降2.5個百分點，占比持續(xù)下降。

促進市場良性循環(huán)

房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，對經濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展至關重要。中央經濟工作會議上，涉及房地產的內容出現(xiàn)了“預期引導”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。在業(yè)內人士看來，未來會有更多政策支持房地產健康發(fā)展，房地產金融審慎管理也將進一步完善。

陳晟對記者表示，市場發(fā)展的關鍵在于良性和循環(huán)兩個方面：良性也就是要避免資本無序擴張、脫實向虛的問題得到相應解決;循環(huán)則是從資本的籌措到投資的選擇，再到土地的獲取、建筑的施工，以及下游的匹配到最后的交付，保障群眾住得更方便、更舒心。

住建部部長王蒙徽表示，2022年將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。要穩(wěn)妥地繼續(xù)實施房地產長效機制，落實城市政府的主體責任，進一步保障剛需，同時滿足合理的改善性需求。

房地產稅推進落地勢在必行。近日召開的全國財政工作視頻會議明確：深入推進財稅體制改革，深化預算管理制度改革，做好房地產稅試點準備工作。時值年底，房地產稅試點將落未落，現(xiàn)已進入實操階段，距離最終落地僅剩時間問題。

此外，“為加強購房消費者合法權益的保障，預計2022年地方政府仍將加強‘保交樓’環(huán)節(jié)的推進，但為舒緩房企短期資金壓力，地方或尋求保交付與提高預售監(jiān)管資金使用效率之間的平衡，進一步促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”中指研究院認為。

“未來，房地產行業(yè)還將繼續(xù)落實去杠桿，同時行業(yè)仍然大有可為，比如，改善性需求會一直存在，住房租賃、城市更新等迎來政策支持。”盧文曦對中國商報記者表示。

對于企業(yè)而言，該如何實現(xiàn)新發(fā)展?“在行業(yè)競爭異常激烈的情況下，單靠運營已經無力推動主營業(yè)務增長，房企應著力在戰(zhàn)略層面展開角逐，通過多元化產品升級和多元并購等，進入新的細分市場，嘗試獲取更多的新機會。”金融行業(yè)分析師王赤坤對中國商報記者表示。

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