如果不是合作房企佳兆業(yè)深陷兌付風(fēng)波，位于海珠的石溪村舊改項(xiàng)目，已經(jīng)在公眾視野中寂靜許久了。

12月21日午間，海珠石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社向社員發(fā)出了一封告知書(shū)，間接扯出了佳兆業(yè)資金面的一角?！陡嬷獣?shū)》稱(chēng)，佳兆業(yè)集團(tuán)表示其并非資不抵債，僅為暫時(shí)資金流動(dòng)性問(wèn)題。由佳兆業(yè)、紅八方聯(lián)合持股的佳紅公司仍積極履行和石溪聯(lián)社簽訂的各項(xiàng)合同、協(xié)議，沒(méi)有資金欠付情況。

石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社發(fā)布的告知書(shū)

南臨珠江航道，毗鄰廣紙片區(qū)，得天獨(dú)厚的地理位置讓這個(gè)舊改注定躲不開(kāi)市場(chǎng)炙熱的目光。而佳兆業(yè)近期頻傳的流動(dòng)性危機(jī)，為石溪村的舊改格局又添了幾分復(fù)雜。得石溪村村民“力挺”的佳兆業(yè)，其“暫時(shí)資金流動(dòng)性問(wèn)題”何時(shí)能解?

石溪舊改現(xiàn)狀：修路進(jìn)展緩慢

石溪牌坊位于涌邊街與工業(yè)大道的交叉處。沿著入口往里走，涌邊街上各色商鋪一字排開(kāi)，背著書(shū)包的中學(xué)生成群走過(guò)，公交車(chē)、電動(dòng)車(chē)穿插其間。往街道兩側(cè)望去，擁擠的握手樓辟開(kāi)了一條條狹窄的小道，恰逢陰雨天氣，光線更顯稀疏。

廣州城中村常見(jiàn)的模樣，石溪村一并都有。如果舊改推進(jìn)順利的話，這里將在2022年12月31日前完成首期安置房開(kāi)工建設(shè)，2025年12月31日前基本完成安置房建設(shè)。

石溪村更新改造展廳已經(jīng)提前勾勒了這片土地未來(lái)的模樣：嶄新的高樓大廈，配有小學(xué)、中學(xué)，以及開(kāi)放的讀書(shū)空間、露天劇場(chǎng)。按照規(guī)劃，有101.38公頃的土地將被納入改造范圍，改造投資總金額約為人民幣176.99億元。

去年12月，由佳兆業(yè)集團(tuán)和廣州紅八方集團(tuán)聯(lián)手設(shè)立的企業(yè)廣東佳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得石溪舊改項(xiàng)目合作企業(yè)。但現(xiàn)在，佳兆業(yè)漸次發(fā)酵的流動(dòng)性危機(jī)，令這個(gè)百億舊改項(xiàng)目蒙上了一層不確定的陰影。

“好擔(dān)心佳兆業(yè)支撐不住，畢竟佳兆業(yè)現(xiàn)在的處境不太樂(lè)觀。”石溪村一名村民坦言。不過(guò)，也有村民對(duì)佳兆業(yè)保持樂(lè)觀。一名村民認(rèn)為，佳兆業(yè)手中握有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)只是時(shí)間問(wèn)題。

前述村民的樂(lè)觀態(tài)度，與佳兆業(yè)給出的反饋不謀而合。在《告知書(shū)》中，石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社稱(chēng)，佳兆業(yè)向其表示，目前佳兆業(yè)僅為暫時(shí)資金流動(dòng)性問(wèn)題，集團(tuán)層面已擬訂多種途徑和措施進(jìn)行資金籌措和債務(wù)兌付安排，有望緩解集團(tuán)層面的資金狀況。

與佳兆業(yè)聯(lián)手操刀石溪舊改的紅八方集團(tuán)也表示，佳兆業(yè)只是出現(xiàn)短暫性問(wèn)題，紅八方將盡其所能推進(jìn)并完成石溪更新改造工作。

舊村改造并非一日可成。對(duì)村民而言，全面動(dòng)遷還需一定的時(shí)間等待，但眼下已有一些項(xiàng)目在肉眼可見(jiàn)地推進(jìn)，比如環(huán)島路工程(石溪段)的施工建設(shè)。

據(jù)部分村民反饋，該路段的施工速度較慢。“今年上半年我去參觀附近的樓盤(pán)，樓盤(pán)銷(xiāo)售說(shuō)7月份這段路就能通了。一晃半年過(guò)去了，并沒(méi)有什么大變化。”當(dāng)?shù)匾幻迕穹Q(chēng)。

記者了解到，根據(jù)時(shí)間安排，競(jìng)得人與石溪村簽訂合作框架協(xié)議后，也即是2020年12月31日后，需在3個(gè)月內(nèi)完成改造范圍內(nèi)環(huán)島路建設(shè)。但根據(jù)石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的11月份工作簡(jiǎn)報(bào)，環(huán)島路工程(石溪段)十一月完成地基加固(水泥攪拌樁)施工，西段行車(chē)道施工完成只一半。

環(huán)島路施工現(xiàn)狀。圖源石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社公眾號(hào)

緩慢的施工進(jìn)度令部分村民頗為不虞，質(zhì)疑的聲音也隨之產(chǎn)生：“環(huán)島路這段路一直沒(méi)修好，是不是合作企業(yè)的資金有問(wèn)題?”

佳兆業(yè)：百億美元債務(wù)壓頂

誠(chéng)如部分村民猜測(cè)，自稱(chēng)“僅為暫時(shí)資金流動(dòng)性問(wèn)題”的佳兆業(yè)，目前資金面并不樂(lè)觀。

12月20日早間，停牌兩周的佳兆業(yè)公布了一則姍姍來(lái)遲的違約公告。 公告披露，佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)的未償還金額高達(dá)117.8億美元。“公司一直與其優(yōu)先票據(jù)持有人的代表商討，就尚未支付的優(yōu)先票據(jù)制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃。”同日，佳兆業(yè)正式坐實(shí)本金4億美元債券違約。

百億美元債務(wù)如同烏云壓頂，步履維艱的佳兆業(yè)，是否還有寬裕的資金支撐其213個(gè)城市更新項(xiàng)目，仍是一個(gè)未知數(shù)——是咬牙推進(jìn)，或暫時(shí)停滯，還是忍痛轉(zhuǎn)手?

從最新進(jìn)展看，佳兆業(yè)顯然還未放手毛利率較高的舊改項(xiàng)目，但不排除未來(lái)可能會(huì)出手轉(zhuǎn)讓。此前理財(cái)產(chǎn)品兌付危機(jī)乍起時(shí)，佳兆業(yè)便公開(kāi)安撫投資者稱(chēng)：集團(tuán)在深圳的舊改項(xiàng)目95個(gè)，這些項(xiàng)目無(wú)論是銷(xiāo)售回款或資產(chǎn)處置均可帶來(lái)充足的資金。

此前佳兆業(yè)出具的理財(cái)產(chǎn)品兌付方案

數(shù)量龐大的舊改項(xiàng)目也吸引了佳兆業(yè)債權(quán)人的目光。據(jù)債權(quán)人聘請(qǐng)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)Lazard Asia (Hong Kong)于12月15日向佳兆業(yè)出具的最新融資方案，七大選項(xiàng)中，包括“通過(guò)優(yōu)先股或少數(shù)股東權(quán)益為舊城改造項(xiàng)目提供資金”這一選項(xiàng)。

然而，這一方案還未迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。目前，佳兆業(yè)方尚未給出公開(kāi)回應(yīng)。

佳兆業(yè)與債權(quán)人的博弈還未完全落下。與此同時(shí)，佳兆業(yè)的資產(chǎn)處理步伐也在徐徐邁進(jìn)。11月15日，佳兆業(yè)間接持股公司、廣州市卓佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)生股權(quán)變更，現(xiàn)由平安信托持股100%，而廣州市卓佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正是負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)南沙灣2020NJY-16地塊的企業(yè)，該地塊于去年11月被佳兆業(yè)聯(lián)合體拿下，一度被譽(yù)為“南沙地王”。12月5日，佳兆業(yè)以1.86億港元為價(jià)出售香港物業(yè)予山高金融。

此外，記者留意到，12月以來(lái)，佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)及其合聯(lián)營(yíng)伙伴相繼退出深圳南山佳兆業(yè)、深圳祺祥佳兆業(yè)、深圳佳兆業(yè)新秀、深圳銘揚(yáng)佳兆業(yè)、寶安佳兆業(yè)的全部股權(quán)。

表面上看，佳兆業(yè)已逐漸退出上述企業(yè)，但天眼查股權(quán)穿透顯示，接盤(pán)方最終均指向香港新麟有限公司——一家由佳兆業(yè)全資間接控股的企業(yè)。

理財(cái)產(chǎn)品危機(jī)爆發(fā)至今，佳兆業(yè)的應(yīng)對(duì)態(tài)度尚算積極，但壓力不僅僅來(lái)源于債務(wù)，佳兆業(yè)“源流”亦損。據(jù)公告披露，佳兆業(yè)于10月(約人民幣81.95億元)至11月(約人民幣10.06億元)期間的合約銷(xiāo)售取得顯著下跌。雖佳兆業(yè)于日常業(yè)務(wù)過(guò)程中繼續(xù)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售物業(yè)，但潛在物業(yè)買(mǎi)家的信心于 12月仍受挫。

內(nèi)外交困的佳兆業(yè)，其手中的舊改項(xiàng)目路在何方，百億美元債務(wù)又該如何紓解，還未可知。從石溪村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社出具的《告知書(shū)》來(lái)看，佳兆業(yè)底氣仍在。石溪村稱(chēng)：“即便在佳兆業(yè)集團(tuán)傳出各種負(fù)面消息和傳聞后，石溪更新改造工作也一直在穩(wěn)步有序推進(jìn)中。佳紅公司仍積極履行和本聯(lián)社簽訂的各項(xiàng)合同、協(xié)議，至今沒(méi)有資金欠付情況。”佳兆業(yè)向石溪村反饋，目前其僅為暫時(shí)資金流動(dòng)性問(wèn)題。

只是，在債務(wù)低壓中徘徊的佳兆業(yè)，其流動(dòng)性危機(jī)又將“暫時(shí)”到何時(shí)?

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