進入10月，東莞樓市“降溫”明顯，“涼意”漸濃。

近日，塘廈鎮(zhèn)諸佛嶺社區(qū)一宗約4.4萬平方米商住地突然宣布因故終止出讓。緊接著，長安鎮(zhèn)沙頭社區(qū)一宗約6.7萬平方米商住地也宣布終止出讓，引發(fā)市民熱議。南都記者從東莞市公共資源交易網(wǎng)獲悉，兩宗地塊截至終止出讓，皆處于無人問津的狀態(tài)。更值得注意的是，這也是今年東莞首次出現(xiàn)商住地終止出讓的情況。實際上，在今年“史上最嚴”調(diào)控組合拳的圍追堵截之下，下半年東莞樓市降溫明顯。塘廈地塊“因故終止出讓”，可謂是春江水暖鴨先知。既與上半年東莞土拍“逢拍必火”的火熱態(tài)勢形成強烈對比，也為今年四季度東莞樓市“遇冷”埋下伏筆。

政策

調(diào)控組合拳防止市場亂象 搖號選房為樓市降溫

在塘廈、長安商住地終止出讓前，東莞其實剛剛經(jīng)歷了一場“史上最嚴”的調(diào)控組合拳。

今年8月2日凌晨，東莞市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，正式出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”，主要內(nèi)容包括將法拍房納入限購、暫停向個體工商戶銷售商品住房、社保造假五年不能買房、嚴格審核購房人首付資金來源、將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年等。記者注意到，“莞八條”還優(yōu)化了土地競拍規(guī)則，實行以“限房價、控地價、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，強化房價地價聯(lián)動機制。

對此，《東莞進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控(政策解讀)》稱，在東莞被列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單后，市委、市政府高度重視，強調(diào)東莞堅持制造業(yè)立市，全力打造民生幸福美好城市，必須保持頭腦清醒，進一步提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。在深入評估前期調(diào)控政策成效與不足的基礎(chǔ)上，繼續(xù)充實和豐富“一城一策”調(diào)控工具箱，不斷探索房地產(chǎn)長效機制的“東莞路徑”。

然而事實上，“莞八條”也無法抵擋房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的渴望。8月27日上午，一宗編號為2021WR023號的虎門商住地結(jié)束競拍。經(jīng)過34家房企101輪競拍，該地塊最終被深圳市深物業(yè)城市更新有限公司以20.7億元成功斬獲，可售樓面價20883元/平方米?？梢姡?ldquo;莞八條”雖然明確土拍將采用“限房價、控地價”的方式出讓，房價上漲幅度預(yù)期收窄，但優(yōu)質(zhì)地塊依然受到不少房企的激烈爭奪，導(dǎo)致在最后的短短三分鐘時間里房企瘋狂加價24輪進入終次報價。

與此同時，記者還注意到，“莞八條”出臺后，東莞土拍市場雖然熱度不減，但房企對于非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，競拍明顯更為理性謹慎。8月10日上午，一宗編號為2021WR019號的茶山鎮(zhèn)增埗村商住地在東莞市公共資源交易網(wǎng)正式掛牌出讓。經(jīng)過117輪激烈競拍，該地塊進入終次報價環(huán)節(jié)，最終被東莞市天林名苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價46.17億元成功斬獲，折合樓面地價18028元/㎡，并成功打破區(qū)域土拍總價、樓面地價兩項紀錄，總價位列東莞土拍總價排行榜第三位。記者注意到，該地塊雖然進入終次報價環(huán)節(jié)并刷新紀錄，但在競拍達到97輪后，實際僅剩3家房企仍在繼續(xù)參與競拍。

直到近日，東莞樓市迎來了又一個轉(zhuǎn)折點。9月30日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)接連發(fā)布全市商品住房價格地圖、公證搖號選房新規(guī)，并在10月8日發(fā)布東莞二手住房交易參考價。記者了解到，地圖中標識價格作為未來住宅用地限房價出讓的重要參考，將更好地穩(wěn)定市場預(yù)期，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地競拍前核算經(jīng)濟成本，減少金融風險。與此同時，東莞公證搖號選房新規(guī)還提出，今年10月15日起取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書的新建商品住房項目，統(tǒng)一通過購房意向登記系統(tǒng)辦理認購登記。

對此，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，為了抑制熱點樓盤的投資投機熱度，東莞針對客房比高的樓盤實行搖號選房，體現(xiàn)公平公正公開，是調(diào)控政策的補充，尤其是對客房比大于3的熱盤實行限售5年，優(yōu)先保障無房居民家庭購房需求，也反映了樓市調(diào)控更加精準化，有效防止“茶水費”“排隊費”等市場亂象，防止打新熱，平穩(wěn)市場發(fā)展。同時，針對東莞熱點區(qū)域板塊一二手房價倒掛的現(xiàn)象，公證搖號選房的規(guī)則有利于抑制“打新熱”，再加上二手住房交易參考價的發(fā)布，加強對二手房的調(diào)控，一套犀利的組合拳讓樓市開始迅速降溫。

市場

整個9月推貨量同比大跌近五成

新政過后，東莞樓市“銀十”黯然失色。今年國慶黃金周期間，購房者觀望情緒濃厚，住宅成交量同比大跌，且大多數(shù)鎮(zhèn)街成交低迷。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，今年國慶期間東莞有三個項目推新，較去年減少兩個。雖然在國慶前夕有多個項目集中開盤，但整個9月推貨量也僅3000多套，同比大跌將近五成。中原地產(chǎn)研究院分析認為，“莞八條”政策出臺后，有效需求大幅減少，蓄客周期拉長，市場慘淡，部分房企推貨意愿下降;另外，東莞限價政策持續(xù)從嚴，部分房企項目基于利潤率考慮，延遲推貨;加上當前東莞樓市供過于求，貨量積壓，大量項目以去庫存為主。

需要注意的是，由于國慶期間東莞在售項目折扣優(yōu)惠、特價房明顯增多，刺激成交。尤其是受個別公寓盤降價促銷效果顯著，拉動整體成交量上升。據(jù)中原地產(chǎn)研究院對100多個在售項目進行監(jiān)控產(chǎn)生的數(shù)據(jù)顯示，今年國慶期間，東莞各大在售項目來訪量比國慶前一周大幅上漲107%，比平常周上漲112%，但同比下跌22%。從區(qū)域來看，市場熱度高度集中在松山湖、塘廈、黃江等個別項目。

在成交方面，東莞中心城區(qū)來訪轉(zhuǎn)化率上升最為明顯。中原地產(chǎn)研究院分析認為，這主要是由于城區(qū)長期缺乏供應(yīng)，國慶期間公寓特價房促銷提高成交量。與此同時，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)同比大幅下降，主要由于去年大批項目在售且屬于價格洼地，今年項目價格上漲的同時在售項目少，而其它片區(qū)不少項目都有不同程度的降價或加大轉(zhuǎn)介力度，來訪轉(zhuǎn)化率有所提高。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年國慶期間東莞住宅成交面積約3萬㎡，同比去年下跌38%。實際上，今年東莞樓市受“莞八條”調(diào)控升級影響較大，8月以來市場持續(xù)降溫，項目開盤加推去化率普遍偏低，導(dǎo)致國慶期間網(wǎng)簽量縮減。據(jù)不完全統(tǒng)計，國慶期間全市住宅成交286套，其中成交20套以上鎮(zhèn)街(園區(qū))有大嶺山、道滘、東城、鳳崗、麻涌等鎮(zhèn)街。不難看出，水鄉(xiāng)新城片區(qū)受供應(yīng)量和價格影響，表現(xiàn)相對亮眼。但總的來說，受國慶假期及政策影響，購房者觀望情緒依然濃厚，大多數(shù)鎮(zhèn)街(園區(qū))成交低迷，濱海片區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)成交甚至不到20套。

實際上，早在今年三季度，東莞樓市就已經(jīng)開始明顯轉(zhuǎn)冷。據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年三季度東莞新建商品住宅供需齊跌，供應(yīng)面積約137萬㎡，環(huán)比下跌7%，同比大跌37%;成交面積約104萬㎡，創(chuàng)2011年以來同期新低，環(huán)比下跌17%，同比大跌58%。記者還了解到，截至今年9月30日，東莞住宅庫存套數(shù)27877套，庫存面積持續(xù)上升，約336萬㎡，環(huán)比上升5%，同比上升7%。按照過去6個月消化速度計算，9月底東莞住宅庫存消化周期持續(xù)拉長至8.8個月，較上月增加0.4個月。中原地產(chǎn)研究院分析認為，主要是由于剛需改善群體持續(xù)觀望，投資投機需求退潮，造成成交量萎縮，庫存逐步積壓。

走訪

不少小區(qū)房價“打折” 買賣雙方都在觀望

連日來，東莞樓市政策頻出，不僅新房市場“遇冷”，二手房市場也仿佛步入了“寒冬”。

在東莞發(fā)布二手住房交易參考價后，全市218個成交活躍住宅小區(qū)二手住房交易參考價格浮出水面，引發(fā)全民熱議，不少市民直呼“房價打折”“資產(chǎn)縮水”。與此同時，東莞二手房中介門店和房產(chǎn)交易平臺反應(yīng)也十分迅速，有二手房中介門店緊急撤下掛牌房源信息，有房產(chǎn)交易平臺更是火速下線有參考價且掛牌價明顯高于參考價的二手房源。

近日，記者走訪了東莞中心城區(qū)多家中介門店，發(fā)現(xiàn)大部分門店門可羅雀，甚至有個別門店大門緊閉。在東莞南城熱門小區(qū)萬科金域華府附近，記者看到，在萬科金域華府等成交活躍住宅小區(qū)的成交參考價發(fā)布后，包括鏈家、德佑、糯家、合富、融易找房在內(nèi)的大部分中介門店都已經(jīng)把掛牌房源的展示資料撤下來了，從門店外墻玻璃也可看出掛牌房源資料被緊急撤下來的痕跡。

除部分中介門店緊急撤下掛牌房源信息外，還有平臺火速下線有參考價且掛牌價明顯高于參考價的二手房源。在東莞二手房參考價發(fā)布次日，有經(jīng)紀人反映在貝殼找房APP上，部分高于二手房參考價的房源已不在外網(wǎng)顯示。

對此，記者采訪了東莞貝殼相關(guān)負責人。該負責人告訴記者，在10月8日東莞發(fā)布二手房參考價后，東莞貝殼嚴格執(zhí)行通知提出的要求，平臺暫不顯示有參考價且掛牌價明顯高于參考價的掛牌房源，而沒有參考價的掛牌房源則正常顯示。“接下來，我們會進一步和放盤的業(yè)主進行溝通，如果業(yè)主不接受按照參考價放盤，那我們將會在平臺下架該房源。”

而在萬科金域華府附近一家正在轉(zhuǎn)讓的中介門店，記者看到還沒有來得及撤下來的掛牌房源信息。這家門店的掛牌房源信息顯示，東駿豪苑一建面約200平方米的4房，總價1000萬元，單價50003元;萬科翡麗山其中一套房源總價400萬，單價42212元;中信凱旋城一套建面約134平方米的3房，總價590萬元，單價43743元。而根據(jù)東莞最新發(fā)布的二手住房交易參考價，東駿豪苑成交參考價、萬科翡麗山成交參考價與市場掛牌價仍有較大差距。

記者還注意到，在與萬科金域華府相鄰的城市風景小區(qū)，由于沒有成交參考價，所以小區(qū)附近的中介門店依然正常展示掛牌房源信息，遠遠超出周邊小區(qū)的參考價。

位于東莞萬江的理想0769小區(qū)，在該小區(qū)二手房參考價出爐后，就有業(yè)主連夜詢問該小區(qū)掛牌房源價格調(diào)整情況。德佑巨邦地產(chǎn)門店負責人告訴記者，自今年2月“莞六條”出臺以來，東莞的二手房市場就已經(jīng)非常慘淡了。尤其是近兩個月來，其所在的門店幾乎沒有成交量。而在東莞二手房參考價發(fā)布后，不少小區(qū)房價“打折”，買賣雙方都在博弈、在觀望，二手房市場異常艱難。當記者詢問東莞二手房個稅降為1%對二手房市場的影響時，門店負責人表示，二手房個稅下調(diào)雖然能夠直接降低購房者的購房成本，但在一系列嚴厲調(diào)控措施下，購房者觀望情緒濃厚，出手的意愿并不強。

實際上，不少城市出臺二手房參考價后，并不是不允許業(yè)主以高于參考價的價格賣房，而是房產(chǎn)總價標的越高，參考價越低，購房者需要付的首付越高，這就抬高了購房者的買房門檻。對此，該門店負責人表示，今年以來其門店成交的房源大多面積小、總價低，基本都是剛需客戶。若提高首付門檻，二手房成交可能會更加慘淡。

記者還注意到，自東莞二手房參考價發(fā)布后，市面上按照參考價掛牌的房源或者低于參考價的房源明顯更受中介人員以及購房者的喜愛。需要注意的是，盡管東莞二手房參考價發(fā)布后，市面上的“筍盤”明顯增多，但購房的“門檻”也并不低，多是要求高首付或全款，對購房者的資金實力要求較高。

關(guān)鍵詞： 樓市調(diào)控 房價下跌 降價促銷 房地產(chǎn)市場