自益田商業(yè)進駐東直門樞紐的東側樓體之后，西側也傳來新進展。7月28日，北京商報記者獲悉，位于東直門樞紐西側的東直門航空服務樓正在招商。不過記者聯(lián)系到該項目招商人員，其表示目前招商主要面向辦公人群，以寫字樓業(yè)態(tài)為主?？梢灶A料，未來的東直門樞紐將會被商城和寫字樓平分天下。分析指出，東直門不僅擁有通達各區(qū)縣的大巴，還有機場快軌，該區(qū)域承載的各大功能性消費較多，但目前商圈內沒有任何一個項目能夠獨立承載這些功能，區(qū)域項目之間更應加強互動，形成互補消費。

寫字樓開啟招商

東直門樞紐的商業(yè)功能一直被大眾所關注。近日，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，位于東直門樞紐上的東直門航空服務樓已啟動招商。記者現(xiàn)場走訪看到，該建筑外觀并沒有發(fā)生改變，依舊有個別小吃店、快餐店營業(yè)，而一層的全家便利店已經閉店。該項目負一層還有一家美食城正在營業(yè)，其余基本空置。

北京商報記者向該項目租賃部致電了解到，目前該項目招商的主要區(qū)域是二層以上，均為寫字樓業(yè)態(tài)，目前該區(qū)域基本空置。對于該區(qū)域租金水平，租賃部相關人員透露，該項目價格每天每平米租金約8元左右。

除此之外，北京商報記者向相關人士了解到，整個東直門樞紐項目定位是高品質，所以在招商上更加傾向吸引金融、外資等貢獻高的重量級企業(yè)進駐。

同時，北京商報記者在走訪時還看到，除了東直門航空服務樓和益田項目之外，緊鄰東直門樞紐項目的東側有一個名為東華國際廣場商業(yè)區(qū)的項目正在建設中。記者向周邊商戶了解到，該項目未來將引入萬豪酒店，預計2024年開業(yè)，這也是北京第三家JW萬豪酒店。

據悉，東直門樞紐項目的前身為國盛中心，該項目包括酒店、公寓、寫字樓和約16萬平方米的國盛時尚購物中心，但該項目僅在十年前有過短暫的品牌亮相，商業(yè)區(qū)域始終處于關閉狀態(tài)。同時，國盛中心一直處于產權糾紛中，2008年2月，國浩中國為股東的海南京灝外商投資企業(yè)登記被撤銷，海南京灝的所有權變更回北大青鳥所有，這也讓國盛中心項目一直處于停滯狀態(tài)。經過六年博弈后，國浩中國才重新奪回國盛中心項目股權。

可以看出，爛尾多年的東直門樞紐項目，其改造工作在近兩年才稍有眉目，未來或將形成辦公、商業(yè)和酒店為主的綜合體。

商業(yè)下坡路

益田從進京開始，就攪動了東直門這一潭死水。但北京商報記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，從2017年益田集團以收購部分股權的形式與信達資產共同操作東直門項目，到2019年底取得復工證，再到目前，益田所改造的部分區(qū)域并沒有任何動靜。唯獨可以在百度地圖上看出，該項目所在位置已經更名為“信達益田假日廣場”。

同時，雖然東直門樞紐項目定位逐漸露出高端氣息，但整個區(qū)域的商業(yè)氛圍卻日漸薄弱。北京商報記者在走訪期間發(fā)現(xiàn)，位于樞紐項目正對面的銀座MALL已經空置近半，尤其是該項目二、三層營業(yè)的商戶目前已屈指可數(shù)。其B1層的一家商戶向記者透露，二、三層商戶大部分因為租期到期停止續(xù)約，商場目前仍在對外招商中。

相比之下，東直門橋西南角的來福士在去年底進行調整改造后，引入了JEWELRIA周大福薈館、HECHTER凱德華北區(qū)首家合作店鋪、Diesel凱德首家合作店鋪、DKNY凱德華北區(qū)首家合作及北京最新形象店、Armani Exchange內地首家形象店等。年輕、潮流定位逐漸明顯，該區(qū)域才算得上真正意義的購物中心。

北京商業(yè)經濟學會常務副會長賴陽指出，目前來看，上述三大項目位于東直門橋的不同區(qū)位，中間有環(huán)路和環(huán)島相隔開，導致東直門商圈內的項目難以形成合力，如果想讓東直門商圈商業(yè)氛圍活躍起來，最應該考慮的是如何借助地下通道讓幾大項目聯(lián)動起來。

瞄準商辦客群

東直門商圈的寫字樓業(yè)態(tài)其實不在少數(shù)，甚至可以說供應量較多，容易引起潮汐效應，從而對區(qū)域商業(yè)造成影響。漢博商業(yè)相關負責人向北京商報記者表示，東直門商圈最應當瞄準商辦客群和周邊居民客群進行定位。但該商圈較為尷尬的是周邊居民體量不夠大，且商業(yè)項目中缺乏兒童體驗類消費。同時，東直門周邊寫字樓項目多，白領消費聚集，導致周中時段的商業(yè)用餐需求難以滿足，從而出現(xiàn)大部分工作日餐飲排隊、周末客流反而減少的現(xiàn)象。

“從商業(yè)項目的定位來看，大部分項目屬于老舊物業(yè)，零售占比高，體驗難做，唯獨該區(qū)域的餐飲發(fā)展還可以。”上述負責人指出。

對此，賴陽同樣認為，東直門區(qū)域仍缺少一些如餐飲品牌或咖啡廳等體驗性、休閑類業(yè)態(tài)。“東直門有13號地鐵線和2號地鐵線，同時還是機場快軌的始發(fā)站，流動性人群龐大。所以應針對該特征來給東直門進行定位。”賴陽表示。

若是商場招商，可以多引入一些社交類商業(yè)。賴陽表示，作為北京重要的交通樞紐區(qū)域，該區(qū)域具有強烈的會面需求，所以餐飲消費旺盛，尤其是咖啡、茶飲、簡餐等，應給消費者多提供一些可以坐下來聊天的地方和功能場所。

關鍵詞： 東直門 樞紐改造 互補消費 寫字樓