2021年上半年房地產投資和銷售整體維持增長態(tài)勢，目前增速逐步回落。其中房地產開發(fā)投資穩(wěn)健增長，新開工基本持平2019年水平、有所收縮;銷售數(shù)據(jù)在調控和信貸收緊下，維持較高增長。

土地方面，據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，上半年全國多城供地量較去年均表現(xiàn)提速，在“兩集中”政策下各城熱度表現(xiàn)有所差異，華東、西部核心城市表現(xiàn)整體亮眼。

長春、長沙供地上漲明顯，上半年宅地供地規(guī)模均超1500萬㎡，熱度表現(xiàn)平穩(wěn)。蘇州、廣州供地創(chuàng)近年來新高，上半年宅地供地規(guī)模均超1000萬㎡。上海、南京供地有所上漲，優(yōu)質地塊帶動城市熱度提升，上半年宅地供地規(guī)模均超500萬㎡。

土拍熱度分化繼續(xù)，重慶、武漢、杭州、徐州等城的供地量處于合理波動區(qū)間;而鄭州、青島、福州、鄭州四城的供地量則相較于往年有所收縮，土拍表現(xiàn)較為平淡。

上半年多城地價呈現(xiàn)上升態(tài)勢，推高房企拿地成本。數(shù)據(jù)顯示，從2018年-2021年上半年22城土地成交均價來看，2019年上半年、2020年上半年、2021年上半年出現(xiàn)明顯漲幅，尤其2021年上半年成交均價已高達18028元/平方米，平均溢價率14.04%，地價創(chuàng)下近三年新高。

與此同時，與2020年平均成交樓面價相比，熱點城市如無錫、重慶平均地價水平漲幅顯著，多個熱點城市地貨比均在0.6以上。

可以看出，隨著土拍出讓規(guī)則的調整加碼，加碼預售條件、提高保證金比例、競配建、競自持、競品質等繁雜條件的實施進一步抬升企業(yè)拿地的隱性成本，房企利潤空間持續(xù)收窄。

比如北京、杭州首輪集中供地細則最嚴格;其次為南京、寧波、蘇州，比如南京實施限地價+限房價+搖號等附加條件;廣州、合肥、鄭州等城市相對寬松，比如廣州實施“限地價+競配建+搖號”等附加條件，溢價率大多限定為45%。

展望后市，上半年全國看房熱度處于高景氣，下半年將在高位區(qū)間持續(xù)周期性波動。一線城市整體預期以穩(wěn)為主，在調控高壓下穩(wěn)步放量;當前熱度輪動至二線、有望持續(xù)，且城市間表現(xiàn)分化;基本面較強、環(huán)核心一二線的三四線城市，需求得以支撐。

限價政策回歸加劇城市內部分化。熱點一二線城市中心區(qū)域房價重新被壓制、一二手倒掛增加，取證受限、房企入市意愿降低等加劇供應不足，市場持續(xù)火熱，部分需求外溢至基本面較好的近郊，疊加土拍熱度、進一步影響樓市，如合肥、西安、成都等。投資帶動明顯的城市或區(qū)域，漲價預期收窄，客戶趨于觀望，如東莞、南通、廣州南沙等。

樓地市關聯(lián)傳導度較高，土地熱度輪動至新房市場表現(xiàn)明顯。從目前已出讓二輪的土拍情況來看，長春土拍熱度較此前回落，廈門二輪出讓地塊多位于島外，50%地塊溢價率超20%，熱度維持高位。展望下半年，二、三批次土地陸續(xù)出讓，需密切關注土拍調控加碼預期下，土拍熱度及對樓市的變化。

關鍵詞： 集中供地 樓市 新變化 土拍熱度