2021年上半年房地產(chǎn)投資和銷售整體維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，目前增速逐步回落。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)健增長(zhǎng)，新開(kāi)工基本持平2019年水平、有所收縮;銷售數(shù)據(jù)在調(diào)控和信貸收緊下，維持較高增長(zhǎng)。

土地方面，據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測(cè)，上半年全國(guó)多城供地量較去年均表現(xiàn)提速，在“兩集中”政策下各城熱度表現(xiàn)有所差異，華東、西部核心城市表現(xiàn)整體亮眼。

長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙供地上漲明顯，上半年宅地供地規(guī)模均超1500萬(wàn)㎡，熱度表現(xiàn)平穩(wěn)。蘇州、廣州供地創(chuàng)近年來(lái)新高，上半年宅地供地規(guī)模均超1000萬(wàn)㎡。上海、南京供地有所上漲，優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)城市熱度提升，上半年宅地供地規(guī)模均超500萬(wàn)㎡。

土拍熱度分化繼續(xù)，重慶、武漢、杭州、徐州等城的供地量處于合理波動(dòng)區(qū)間;而鄭州、青島、福州、鄭州四城的供地量則相較于往年有所收縮，土拍表現(xiàn)較為平淡。

上半年多城地價(jià)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，推高房企拿地成本。數(shù)據(jù)顯示，從2018年-2021年上半年22城土地成交均價(jià)來(lái)看，2019年上半年、2020年上半年、2021年上半年出現(xiàn)明顯漲幅，尤其2021年上半年成交均價(jià)已高達(dá)18028元/平方米，平均溢價(jià)率14.04%，地價(jià)創(chuàng)下近三年新高。

與此同時(shí)，與2020年平均成交樓面價(jià)相比，熱點(diǎn)城市如無(wú)錫、重慶平均地價(jià)水平漲幅顯著，多個(gè)熱點(diǎn)城市地貨比均在0.6以上。

可以看出，隨著土拍出讓規(guī)則的調(diào)整加碼，加碼預(yù)售條件、提高保證金比例、競(jìng)配建、競(jìng)自持、競(jìng)品質(zhì)等繁雜條件的實(shí)施進(jìn)一步抬升企業(yè)拿地的隱性成本，房企利潤(rùn)空間持續(xù)收窄。

比如北京、杭州首輪集中供地細(xì)則最嚴(yán)格;其次為南京、寧波、蘇州，比如南京實(shí)施限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+搖號(hào)等附加條件;廣州、合肥、鄭州等城市相對(duì)寬松，比如廣州實(shí)施“限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”等附加條件，溢價(jià)率大多限定為45%。

展望后市，上半年全國(guó)看房熱度處于高景氣，下半年將在高位區(qū)間持續(xù)周期性波動(dòng)。一線城市整體預(yù)期以穩(wěn)為主，在調(diào)控高壓下穩(wěn)步放量;當(dāng)前熱度輪動(dòng)至二線、有望持續(xù)，且城市間表現(xiàn)分化;基本面較強(qiáng)、環(huán)核心一二線的三四線城市，需求得以支撐。

限價(jià)政策回歸加劇城市內(nèi)部分化。熱點(diǎn)一二線城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)重新被壓制、一二手倒掛增加，取證受限、房企入市意愿降低等加劇供應(yīng)不足，市場(chǎng)持續(xù)火熱，部分需求外溢至基本面較好的近郊，疊加土拍熱度、進(jìn)一步影響樓市，如合肥、西安、成都等。投資帶動(dòng)明顯的城市或區(qū)域，漲價(jià)預(yù)期收窄，客戶趨于觀望，如東莞、南通、廣州南沙等。

樓地市關(guān)聯(lián)傳導(dǎo)度較高，土地?zé)岫容唲?dòng)至新房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯。從目前已出讓二輪的土拍情況來(lái)看，長(zhǎng)春土拍熱度較此前回落，廈門二輪出讓地塊多位于島外，50%地塊溢價(jià)率超20%，熱度維持高位。展望下半年，二、三批次土地陸續(xù)出讓，需密切關(guān)注土拍調(diào)控加碼預(yù)期下，土拍熱度及對(duì)樓市的變化。

關(guān)鍵詞： 集中供地 樓市 新變化 土拍熱度