廣州住房公積金管理中心于6月8日正式發(fā)布《廣州住房公積金管理中心關(guān)于印發(fā)廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法的通知》(下簡稱《通知》)，6月9日起開始實施，有效期為5年?！锻ㄖ分赋?，公積金貸款期限不超過30年;二手房貸款期限與樓齡之和不超過50年。借款人的貸款期限最長可以計算到借款人法定退休年齡后5年，且最高不得超過65歲。并增加了持人才綠卡副證或區(qū)人才綠卡的繳存職工貸款的規(guī)定，以及增加明確不予貸款情形。

人才購房同享公積金貸款

值得關(guān)注的是，最新《通知》支持人才引進，只要符合人才購房要求，持人才綠卡副證或區(qū)人才綠卡的繳存職工，享有廣州市戶籍繳存職工待遇。數(shù)據(jù)顯示，黃埔人才購房比例約為10%。人才購房能享公積金貸款福利，可吸引更多的人才、人口落戶廣州。

同時，對由政府安置或自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部，公積金中心優(yōu)先提供住房公積金貸款。

相比此前的政策，最新辦法增加不予貸款情形，以防范貸款風險。其中，別墅、獨立成棟住宅、僅購買住房部分產(chǎn)權(quán)份額(共有產(chǎn)權(quán)住房除外)類物業(yè)，都不可以公積金貸款。

月供不超過家庭收入50%

《通知》明確，公積金貸款月供不超過申請人家庭收入的50%。

新政對個人住房公積金的可貸款額度做出三大項要求，同時符合要求時方可獲得貸款。一是不高于公積金繳存賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù);二是不高于廣州市住房公積金貸款最高額度;三是不高于購房總價款×(1-最低首付比例)。

貸款年限從20年提高到30年

在貸款期限上，新規(guī)從過往規(guī)定的20年提高到30年。二手房貸款期限與樓齡之和，也從之前的不超過40年，調(diào)至不超過50年。貸款期限最長可以計算到借款人法定退休年齡后5年，不得超過65歲。兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，以貸款期限最長的計算。

需要注意的是，購房人不屬于同一個家庭的，住房套數(shù)按購房人各自所在家庭名下住房套數(shù)多的一方的套數(shù)計算。這一新政嚴厲的打擊“深房理”式的眾籌買房。

算筆賬

月供利息可省千元

以一套樓齡20年的二手房為例，公積金貸款100萬(夫妻二人最多貸款100萬)，利率為3.25%，之前最多可貸款20年，每月需還5672元;現(xiàn)在可貸款30年，每月需還4352元，月供可減少1320元。少供部分主要在“月供本金”體現(xiàn)，月供利息起步一樣，隨著年限的增加逐漸減少。總利息多了約20.6萬，年限多了10年，本金逐漸增多到30年還本。

熱點問答

新政下二手房公積金可貸額度如何算

問：購買二手房時如何計算住房公積金貸款可貸額度和應(yīng)支付的首付款?

廣州市住房公積金管理中心答(下同)：舉例說明：假設(shè)小李未婚且單獨購房，申請住房公積金貸款時，名下無房且無貸款記錄，依據(jù)當前政策最低首付款比例為30%。其購買二手房時，房屋買賣網(wǎng)簽合同成交價為200萬元，核查(評估)價為190萬元。根據(jù)第十一條第(三)款，其住房公積金可貸額度不高于：190萬×(1-30%)=133萬元，需支付的首付款不低于：200萬-133萬=67萬元。最終可貸額度結(jié)合第十一條其他規(guī)定經(jīng)審核后確定。

問：申請住房公積金貸款時，可以合并計算配偶或者共同購房人的收入嗎?

答：申請人的配偶、共同購房人、共同購房人的配偶如在申請人申請住房公積金貸款時在廣州市正常繳存住房公積金的，在計算家庭總收入時，可以合并計算其個人收入。繳存職工收入按以下標準認定：住房公積金繳存基數(shù)未達本市當時繳存基數(shù)上限的，其個人收入以繳存基數(shù)為準;繳存基數(shù)達上限的，其個人收入以其繳存基數(shù)和工資兩者之間的較高值為準，工資以繳存職工在公積金中心登記的數(shù)額為準。

問：如何判斷所購住房的樓齡?

答：主要通過房地產(chǎn)主管部門確認的房屋信息以及具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)機構(gòu)出具的房屋核查(評估)報告綜合判斷住房樓齡。

案例：小張2021年購買二手房并申請住房公積金貸款，公積金中心獲取的信息如下：網(wǎng)簽合同顯示建筑時間為1990年，房產(chǎn)證測繪時間顯示1998年，核查(評估)報告顯示樓齡21年，則公積金中心依據(jù)上述時間中最早的1990年認定該套房屋樓齡為31年。

問：多人共同購房的，如何計算住房套數(shù)?

答：如購房人單獨購房或者同一個家庭的成員共同購房，則住房套數(shù)為家庭中所有成員(購房人本人、配偶、未成年子女)各自名下的住房套數(shù)之和;如果購房人不屬于同一個家庭的，住房套數(shù)按購房人各自所在家庭名下住房套數(shù)多的一方的套數(shù)計算。

案例1：A與配偶名下各有一套住房，其未成年子女名下無住房?，F(xiàn)A與配偶共同買房，A個人申請住房公積金貸款，則家庭住房套數(shù)為A、配偶、未成年子女各自名下住房套數(shù)之和，即兩套。當前住房公積金貸款申請屬于購買家庭第三套住房，不符合貸款條件。

案例2：B與其朋友C名下各有一套住房，兩人的配偶和未成年子女均名下無房?，F(xiàn)B、C共同買房，B個人申請住房公積金貸款。則計算家庭住房套數(shù)時，B家庭和C家庭住房套數(shù)均為一套。當前住房公積金貸款申請屬于購買第二套住房。

案例3：D家庭名下無房，其朋友E家庭名下有2套住房?，F(xiàn)D、E共同買房，D個人申請住房公積金貸款。則當前住房公積金貸款申請屬于購買第三套住房，不符合貸款條件。

新政亮點

新政支持人才引進

廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法上一次頒布是在2018年2月。廣州市住房公積金管理中心對新政策進行解讀，指出新舊政策最大的變化有四方面：

●支持人才引進。在符合廣州市人才購房政策前提下，增加持人才綠卡副證或區(qū)人才綠卡的繳存職工申請住房公積金貸款的，享有廣州市戶籍繳存職工待遇。

●增加對轉(zhuǎn)業(yè)軍人優(yōu)先提供住房公積金貸款的規(guī)定。異地繳存時間以及退役軍人在軍隊繳存時間可以和本市繳存時間合并計算。

●增加不予貸款情形，防范貸款風險。包括：房屋用途為別墅、房屋為獨立成棟住宅、僅購買住房部分產(chǎn)權(quán)份額(共有產(chǎn)權(quán)住房除外)。

●二手房貸款最長期限參照其他公積金中心和商業(yè)銀行規(guī)定，由20年調(diào)整至30年，樓齡加貸款年限由不超過40年調(diào)整至50年。

專家觀點

利好老城區(qū)老舊二手房成交

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，此次新規(guī)除了第三套房、沒有結(jié)清等原有不予貸款的情形外，本次新規(guī)又新增了購買別墅、獨立成棟住宅等不予貸款的情形，再次明確公積金貸款優(yōu)先保障剛需的特征。

“公積金貸款的利率比商業(yè)貸款要優(yōu)惠很多，它的福利性和保障性注定了必須對使用人群有所限制”。肖文曉認為，新規(guī)提出二手房貸款最高年限調(diào)整至30年，樓齡加貸款年限調(diào)整至50年，主要是在二手房樓齡增長以及房價上升的背景下，希望通過延長貸款年限，降低市民的月供門檻和購買壓力，支持已經(jīng)在廣州超過半壁江山的二手房交易。肖文曉認為，這對于市民購買二手房的時候選用公積金是有幫助的，“特別是老城區(qū)那些樓齡比較舊的二手房”。

在廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來，此次新政有利于剛需人群購房，有利于外來人才購房。新規(guī)公積金貸款更規(guī)范，使用更嚴格。“短期看，符合資格的人數(shù)會有所減少，貸款額度也將有所降低”。其認為，新規(guī)對廣州樓市影響不會太大，但短期會令炒樓者失去住房公積金這個資金來源。

關(guān)鍵詞： 廣州 樓市新政 二手樓 貸款年限