租賃新規(guī)：新增租賃住房不宜一次性收取一年以上租金

開發(fā)商自持公寓或難套現(xiàn)

目前租賃市場上少部分租客提出“押一付一”，但絕大部分業(yè)主依然按照行規(guī)“押二付一”行事。

日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》。通知指出：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。

長租公寓通常一簽就是3~8年，是否會因此“涼涼”呢?廣東格林律師事務(wù)所律師楊金娜分析認(rèn)為，適用該通知的三種租賃住房為自持租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房、經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)新建或改造的租賃住房，其余出租住房都不受該通知的制約。開發(fā)商自持長租公寓套現(xiàn)或有難度。不過，“不宜”在法律上的理解是“不提倡，但并不禁止”。2017年4月萬科在白云和黃埔首吃廣州土拍“競自持”的“螃蟹”，白云項(xiàng)目自持50%，黃埔項(xiàng)目自持55%，按開發(fā)進(jìn)度，可能受到該通知的影響。

對發(fā)展商影響：

開發(fā)商“以租代售”無空子可鉆

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，個別長租公寓項(xiàng)目以“1字頭”為宣傳，暗示以售價的計(jì)價方式出租長租公寓。那么，《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》對開發(fā)商和租客來說，有怎樣的影響呢?

地產(chǎn)人士分析認(rèn)為，開發(fā)商自持長租公寓，因?yàn)椴荒苓M(jìn)行分拆銷售，沉淀資金較大和時間較長，一些開發(fā)商都希望通過“以租代售”簽長租約，回收部分資金。但是這個通知已“封殺”了開發(fā)商可以鉆的空子。

據(jù)了解，該通知的第四條款約定：地塊所建自持租賃住房應(yīng)當(dāng)整體辦理不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記部門應(yīng)在其不動產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注記用途為“自持租賃住房”，載明“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合并重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等特殊情形的，自持租賃住房應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后自持租賃住房性質(zhì)不變”。

通知的第11和第12條款則約束了開發(fā)商自持長租住房的出租和宣傳。第11條款約定：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。

第12條款約定：宣傳推廣及運(yùn)營租賃住房項(xiàng)目時，不得誘導(dǎo)、強(qiáng)迫、引導(dǎo)承租人參與任何有金融風(fēng)險的行為，不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限購”“不限貸”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣。第13條款則約定：本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

對長租公寓影響：不會對現(xiàn)有運(yùn)營模式產(chǎn)生大的沖擊

開發(fā)商自持土地，開發(fā)成長租公寓，這是樓市“租售并舉”趨勢之下涌現(xiàn)的新模式。不過，由于自持土地并開發(fā)涉及的周期較長，開發(fā)商的長租品牌或長租公寓運(yùn)營公司常用的模式是與業(yè)主簽長租約，一簽3~8年，一次性向業(yè)主支付租金，以獲得較有競爭力的租金，然后以市場價放租，賺取差價。

市場人士表示，即使是開發(fā)商最終希望以長租項(xiàng)目打包發(fā)行Reits債券(房地產(chǎn)信托融資)，最基本都需要管理一定規(guī)模的長租公寓以及可以體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報表的穩(wěn)定租金收入，因此無論是自持還是“收屋”，都是擴(kuò)大長租公寓規(guī)模的兩個辦法。

中原地產(chǎn)小北路二分行營業(yè)經(jīng)理曾小利告訴記者，建行從去年開始開展存房業(yè)務(wù)，收進(jìn)來的房屋通過第三方的長租管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行放租，這個公司通過區(qū)域內(nèi)的所有地產(chǎn)中介進(jìn)行放租，而且支付的傭金高達(dá)一個月(市場行情是業(yè)主與租客各付半月傭)，因此不少中介都熱衷于幫長租公司尋找租客。“這種業(yè)務(wù)本身簽下的長租房屋已經(jīng)考慮到好租、易租的因素，如以單間、一房、兩房為主，樓梯樓樓層不能太高，房屋狀態(tài)較為新凈，最好是電梯樓。”她分析道，長租機(jī)構(gòu)以市場租價7折左右簽下長租的房屋，再以市價折讓兩三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新規(guī)對于長租公寓運(yùn)營的影響可能比較有限。

對小業(yè)主影響：有租客“嘗鮮”要求“押一付一”

盡管政府部門出臺的《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》，只是針對新增的租賃住房，對目前現(xiàn)存的出租盤源并無任何制約。但由于政府在該通知鼓勵“押一付一”，記者通過多個中介了解到，市場上已有一些租客嘗鮮，提出“押一付一”。

合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理高偉亮表示，雖然有部分租客會有下調(diào)押金的要求，但是業(yè)主都不愿意，仍然會按照往常的“押二付一”來收取，而租客最后也接受了“押二付一”這個行規(guī)。

中原地產(chǎn)曾小利告訴記者，即使是在政府出臺該通知前，在租賃盤源出租條件商議中，他們也遇到過租客提出“押一付一”，畢竟對一些職場新人來說，一下子掏出三個月租金“押二付一”有一定的壓力。她表示，“有少部分業(yè)主比較好說話。”她兩個月前曾經(jīng)代理一單租賃交易，房東是名校博士后，出租的時候要求租客必須為具有本科或以上的學(xué)歷，后來他們找到一個租客，這位租客剛好是博士后的校友，兩個人一見如故，房東把月租3800元的樓梯樓兩房單位下調(diào)到3200元出租給“小校友”，后來校友提出“押一付一”，房東也爽快答應(yīng)了。

政府對新增租賃住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。在實(shí)際的二手房租賃業(yè)務(wù)中，雙方商定的租金支付方式通常實(shí)行按月支付，季付、半年付的方式都非常少有，一次性支付一年或以上的租金更是極為罕見。曾小利從業(yè)這么多年，在小北也是只遇到過一宗一次性支付5年租金的情況。一個家庭為了孩子在小北路附近讀書而租下了一個樓梯樓低層三房單位，業(yè)主原本開價月租6000元，后來雙方議價，業(yè)主愿意下調(diào)租金到5000元，且不要求按年遞增租金，租客需要一次性支付五年的租金，這個租賃交易最終成交，租客一次性給業(yè)主打款30萬元。

關(guān)鍵詞： 租賃新規(guī) 公寓