新京報(bào)訊（記者 張曉蘭）

3月樓市“小陽(yáng)春”被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。但從北京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)看，4月份市場(chǎng)并沒有延續(xù)“小陽(yáng)春”的熱度，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，4月北京二手房住宅簽約13337套，對(duì)比3月同期的14486套，下調(diào)了8%。因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，實(shí)際市場(chǎng)真實(shí)成交量4月環(huán)比3月出現(xiàn)了20%左右的下調(diào)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，市場(chǎng)快速升溫的動(dòng)力難以為繼，5月交易量或與4月基本持平，其中，低總價(jià)的剛需項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)成交的主流。

4月二手房成交量環(huán)比下降

北京3月二手房成交量創(chuàng)階段性新高，市場(chǎng)升溫明顯。據(jù)中原地產(chǎn)、麥田等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅網(wǎng)簽共16051套。這一數(shù)據(jù)是2018年5月后，連續(xù)10個(gè)月的最高值。也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后，第三個(gè)超過(guò)1.6萬(wàn)套二手房住宅成交月份。

不過(guò)，4月份北京二手房市場(chǎng)并沒有延續(xù)3月份的持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，4月北京二手房住宅簽約13337套，對(duì)比3月同期的14486套，下調(diào)了8%。因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，實(shí)際市場(chǎng)真實(shí)成交量4月環(huán)比3月出現(xiàn)了20%左右的下調(diào)。

表格數(shù)據(jù)來(lái)源于中原地產(chǎn)研究中心

另?yè)?jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京鏈家二手房交易量甚至比3月份下降了34%。從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，4月客戶在總價(jià)、面積、城區(qū)的偏好上無(wú)明顯變化(占比結(jié)構(gòu)月度變化在1個(gè)百分點(diǎn)內(nèi))，近半年，主要是集中在700萬(wàn)以下、90平方米以下、郊區(qū)等相對(duì)剛需項(xiàng)目，市場(chǎng)的購(gòu)買鏈條還未完全修復(fù)，目前還是“剛需生長(zhǎng)”的階段。

4月北京二手房市場(chǎng)之所以出現(xiàn)回落，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，這主要是受季節(jié)性因素影響。一季度和3月份北京市場(chǎng)的升溫是“升而不熱”。一季度比去年四季度升溫不少，但實(shí)際上與過(guò)往幾年的年初升溫沒有太多的不同。一季度升溫原因主要是首次購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，但沒有能力啟動(dòng)大規(guī)模換房鏈條而推高房?jī)r(jià)，北京3月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.5%，受結(jié)構(gòu)性因素影響明顯，而4月均價(jià)與3月基本持平，均價(jià)向上動(dòng)力不足。

此外，市場(chǎng)預(yù)期仍然保持平穩(wěn)，業(yè)主調(diào)價(jià)行為中，70%的比例為降價(jià)，房屋交易周期仍然保持在調(diào)控以來(lái)80多天的高位，議價(jià)空間也較高。因此，市場(chǎng)升溫的力度不可持續(xù)，并沒有進(jìn)入到“熱”的狀態(tài)。因此，4月份二手房成交量環(huán)比下降也是意料之中。

不過(guò)，許小樂同時(shí)指出，4月份二手房成交量環(huán)比下降并不是市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，而是成交在3月集中釋放后自發(fā)回落。

“實(shí)際上今年前四月成交與去年同期基本持平，二手房市場(chǎng)與去年同期相比，未表現(xiàn)出好轉(zhuǎn)之勢(shì)。之所以如此，原因主要在于受新房的分流影響。今年前四月，新房成交逾1.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)2.1倍。”許小樂表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示，4月北京二手房成交量下調(diào)，原因在于，一季度北京市場(chǎng)反彈最主要原因是部分二手房?jī)r(jià)格明顯調(diào)整，出現(xiàn)了明顯的性價(jià)比，購(gòu)房者認(rèn)為購(gòu)買時(shí)機(jī)到了。但隨著這部分房源成交后，后續(xù)業(yè)主開始上調(diào)價(jià)格，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了博弈。除此之外，部分政策預(yù)期出現(xiàn)一些變化，包括北京公積金國(guó)管政策收緊，導(dǎo)致購(gòu)房者再次猶豫。

5月二手房交易量或與4月基本持平

雖然4月北京二手房成交量環(huán)比3月有所下滑，但許小樂指出，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體好于去年，原因在于，一是調(diào)控的效應(yīng)進(jìn)一步被消化，二是部分地方降房貸利率、調(diào)整限購(gòu)等政策，帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期改善。前期調(diào)控壓制的部分需求在市場(chǎng)政策環(huán)境邊際改善的情況下，緩慢釋放出來(lái)。

值得注意的是，“房住不炒”的政策基調(diào)在長(zhǎng)期內(nèi)都維持不變，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的必然要求?；诖?，許小樂預(yù)計(jì)，這意味著年初支撐首次置業(yè)購(gòu)房者的杠桿可能會(huì)受到抑制，市場(chǎng)快速升溫的動(dòng)力難以為繼。

線上注冊(cè)、瀏覽是領(lǐng)先線下帶看和交易的行為。從線上先行指標(biāo)方面，貝殼4月人均頁(yè)面瀏覽量從28個(gè)下滑到23個(gè)，客戶的瀏覽意向明顯下滑，線上停留時(shí)間縮短。由此，許小樂預(yù)計(jì)，5月北京二手房交易量或與4月基本持平。未來(lái)一段時(shí)間，低總價(jià)的剛需項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)成交的主流，改善鏈條仍然需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能啟動(dòng)。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 回落