隨著北上廣深及眾多強(qiáng)二線城市存量時(shí)代的到來，存量改造正成為了房地產(chǎn)，尤其商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展主線。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來，存量物業(yè)由于原有條件所限，改造難度比新建物業(yè)要高很多。

未來六個(gè)月無計(jì)劃入市新增零售物業(yè)

來自世邦魏理仕發(fā)布的一季度報(bào)告顯示，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)方面，今年一季度沒有新增供應(yīng)入市。百貨項(xiàng)目改造仍在繼續(xù)，包括長安商場即將從區(qū)域型百貨商場改造成社區(qū)生活中心，時(shí)代名門經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)手后，為更好地滿足亞奧商圈消費(fèi)者需求，即將歇業(yè)改造，王府井的in88商業(yè)部分改造初步完成，引入LEGO和NBA兩大旗艦店等。

對(duì)此，世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“知名國際品牌當(dāng)前已不再熱衷于單純的布點(diǎn)擴(kuò)張，在城市核心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開設(shè)旗艦店成為越來越多品牌下一步發(fā)展的重點(diǎn)。

值得注意的是，未來六個(gè)月，并無計(jì)劃入市的新增零售物業(yè)，預(yù)計(jì)租金也將保持持平或小幅增長。這從側(cè)面反映出，目前商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生改變。即隨著一二線存量時(shí)代的到來，存量改造正成為了房地產(chǎn)，尤其商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展主線。

而隨著人們消費(fèi)升級(jí)的進(jìn)一步提升，新零售與IP商業(yè)成為主流，北京成為各零售品牌的必爭之地，不少品牌傾向于將其首店設(shè)在北京。而這些意圖進(jìn)駐的品牌往往需要800-2000平方米的面積，但這些需求放到北京日趨緊張的零售物業(yè)市場則表現(xiàn)為一鋪難求。

實(shí)際上，北京市區(qū)內(nèi)的購物中心供應(yīng)較為短缺，據(jù)戴德梁行的報(bào)告指出，從2016年至今，北京核心區(qū)域內(nèi)購物中心新增供應(yīng)僅為51.9萬平方米，市區(qū)內(nèi)運(yùn)營好的項(xiàng)目常年處于滿租狀態(tài)。絕大多數(shù)百貨商場在閉店之后都被改作他途。

不僅如此，據(jù)戴德梁行研究部不完全統(tǒng)計(jì)，從2016年開始，北京零售物業(yè)改寫字樓用途的面積超過60萬平方米，可見北京核心區(qū)域原本并不充裕的零售物業(yè)面積正在不斷縮小。

實(shí)際上，在飽受電商沖擊的十年中，北京大部分購物中心主要依靠餐飲、兒童等業(yè)態(tài)來提升人流和客流，有些購物中心在開業(yè)初始餐飲的比例甚至能高達(dá)40%。但即便電商兇猛，來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)仍顯示，電商對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的貢獻(xiàn)在過去幾年穩(wěn)定在20%左右，也就是說，剩下的80%的社會(huì)消費(fèi)品仍來自線下消費(fèi)。

在此背景下，北京迎來存量改造的高峰，不少項(xiàng)目來自原有商業(yè)改造或城市更新。

存量商業(yè)物業(yè)改造難度大

盡管看好存量市場，但眾掘金者也困擾不已：如何盤活存量資產(chǎn)，獲得收益?在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司總裁助理許粉指出，存量資產(chǎn)作為一個(gè)熱門話題，跟國家土地供應(yīng)政策有很大關(guān)系，“這兩年城市更新包括存量資產(chǎn)的盤活，更聚焦于一、二線城市。三、四線是增量的市場。”

在許粉看來，存量商業(yè)資產(chǎn)可劃分為兩類：一類是運(yùn)營不下去，原本規(guī)劃設(shè)計(jì)有天生缺陷，需要通過修改規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、后期運(yùn)營等進(jìn)行處理;另一類是資產(chǎn)運(yùn)營效率不高。規(guī)劃項(xiàng)目中，客流的導(dǎo)流存在問題，導(dǎo)致后期經(jīng)營、運(yùn)營出現(xiàn)問題。對(duì)此，需要采取不一樣的方式進(jìn)行盤活。

不過，存量物業(yè)改造并非易事，不僅是清租的難題，也不僅是簡單的物業(yè)翻新和重新招租。

據(jù)世茂商業(yè)及主題娛樂創(chuàng)新事業(yè)部總監(jiān)肖濤介紹，存量物業(yè)改造比新建物業(yè)困難不止一倍，其中，如何將這個(gè)位于城市核心區(qū)域、周邊激烈競爭的存量物業(yè)，進(jìn)行定位是重中之重。

實(shí)際上，存量物業(yè)的改造和新物業(yè)的推廣有著不一樣的邏輯管理，“存量物業(yè)改造最大的難點(diǎn)是讓品牌對(duì)你重新有信心，開業(yè)前的推廣某種意義上也體現(xiàn)了操盤團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)運(yùn)營的信心、品質(zhì)和管理的水平。”

不過，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，若將存量物業(yè)改造后，帶來的收益也是巨大的。許粉以石景山萬達(dá)廣場為例表示，該項(xiàng)目自2009年開業(yè)至今已有十年，項(xiàng)目已進(jìn)入成熟期，增長受到影響和瓶頸。基于此，“我們逐步釋放一部分主力店面積，也就是坪效比較低的面積，來提升收益，盤活存量資產(chǎn)。”而在項(xiàng)目升級(jí)時(shí)，石景山萬達(dá)廣場做了一條“廠東門1919”新主題購物街區(qū)，盡可能還原首鋼廠貌，通過改造盤活存量資產(chǎn)，有效提升收益。

不容置疑的是，設(shè)計(jì)在存量物業(yè)改造中，起了非常重要的作用。無錫市云隱東方酒店管理有限公司董事長呂邵蒼表示，“大部分中產(chǎn)階級(jí)對(duì)美和美學(xué)都有了更高的需求，原來設(shè)計(jì)是一個(gè)裝修活，現(xiàn)在設(shè)計(jì)不僅僅是一個(gè)裝修活，它是創(chuàng)造商業(yè)新感覺的藝術(shù)，同時(shí)又與資產(chǎn)管理、投資資產(chǎn)回報(bào)串聯(lián)在一起，形成了新的體系。”

銷售型傳統(tǒng)商業(yè)步行街有三個(gè)“痛點(diǎn)”

除了購物中心的改造外，銷售型傳統(tǒng)商業(yè)步行街的改造，也是存量資產(chǎn)改造中重要一環(huán)。

不過，不少銷售型傳統(tǒng)商業(yè)步行街面臨諸多“痛點(diǎn)”。

據(jù)潤凱商業(yè)集團(tuán)董事長諶俊宇介紹，其中最重要的一大“痛點(diǎn)”，即步行街還是“不行街”?實(shí)際上，不少步行街面臨四大“不行”：沒有統(tǒng)一策劃、運(yùn)營、招商，人氣不行;由于投資者在購買商鋪時(shí)，心中沒有明確目標(biāo)，沒有把握能把商鋪經(jīng)營好;沒有專業(yè)水平、設(shè)計(jì)能力，形象不行;服務(wù)不行。此外，企業(yè)做開發(fā)時(shí)，會(huì)偏重于自持物業(yè)，卻愿意用心做好銷售物業(yè)，從而導(dǎo)致步行街“賣出去的商鋪，開發(fā)商不想管。由于產(chǎn)權(quán)分散，管不了。各做各的，也沒人管的局面。”

基于此，諶俊宇表示，針對(duì)不想管的問題，可采取統(tǒng)一規(guī)劃、招商的方案進(jìn)行，在步行街設(shè)計(jì)和開業(yè)前期做市場調(diào)研、業(yè)態(tài)策劃，進(jìn)行建筑方案的設(shè)計(jì)，保證步行街今后的業(yè)態(tài)、功能，并和購物中心結(jié)合起來，業(yè)態(tài)互補(bǔ);而針對(duì)“管不了”的問題，可采取統(tǒng)一規(guī)劃、銷售的對(duì)策。把步行街分成幾個(gè)區(qū)域，兩頭兩尾加中間，自己的品牌先運(yùn)營，暫時(shí)不銷售，這樣就保證了要點(diǎn)地方能開業(yè)時(shí)，有知名品牌入駐。統(tǒng)一銷售的原則，就是租金收入和銷售價(jià)格要保證合理回報(bào);而針對(duì)“沒人管”的問題，則采取的策略是，統(tǒng)一運(yùn)營管理和物業(yè)管理，把分散的投資者集中起來。

新京報(bào)記者 張曉蘭 編輯 武新 校對(duì) 吳興發(fā)

關(guān)鍵詞： 存量 傳統(tǒng)商業(yè)