是的，中國(guó)房租太低了！

聽(tīng)完這話，估計(jì)一堆租房朋友會(huì)怒火中燒，拎刀在砍我的路上!

你們先冷靜一下，先別急著砍。

看完再砍不遲!

今天我說(shuō)說(shuō)，為啥中國(guó)房?jī)r(jià)高，房租卻明高實(shí)低，里面蘊(yùn)含著什么樣的邏輯真相！

兩大流派

1

中國(guó)買房投資主要有兩個(gè)主要流派。

資本增值派

，買房后在家躺著，坐等漲價(jià)。

租金回報(bào)派

，買房后靠租金回報(bào)獲取收益。

資本增值派，賭的是房?jī)r(jià)會(huì)漲，要的是增值收益，這需要極為精準(zhǔn)專業(yè)的眼光和把握趨勢(shì)的能力，現(xiàn)在這個(gè)情況下，選不好要倒貼銀行錢，風(fēng)險(xiǎn)大。

相比之下，租金回報(bào)派就安全多了，只要租金高于銀行貸款利率，每個(gè)月就有租金這個(gè)固定的現(xiàn)金流，等于被動(dòng)收入，能夠產(chǎn)生現(xiàn)金儲(chǔ)備，能做到真正的以租養(yǎng)貸，可以對(duì)沖外部貨幣利率，還能白得一套房!

最重要的，還是安全！

2

租售比

房子租金數(shù)據(jù)，可以直觀衡量投資地段的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)和人群的綜合情況。

房?jī)r(jià)會(huì)有水分有泡沫，但租金很難出現(xiàn)泡沫，這是純市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的價(jià)格。

租售比

所以，要衡量項(xiàng)目值不值投資，就是項(xiàng)很重要的參數(shù)。

通過(guò)租售比，你能夠估算投資項(xiàng)目?jī)r(jià)格是否合理，是否有風(fēng)險(xiǎn)，房子未來(lái)是否保值!

那，什么叫租售比。

是每平方米的月租金÷每平方米的房?jī)r(jià)=月租金÷總房?jī)r(jià)

租售比值越高，說(shuō)明租金回報(bào)率高，買房回本期限就越短，投資價(jià)值就越高。

相反租售比低，說(shuō)明投資回收的周期長(zhǎng)，投資價(jià)值就得掂量一下。

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全球租售比

全球范圍，是用租售比來(lái)衡量房地產(chǎn)是否有泡沫。

一般來(lái)說(shuō)，比值在200到300之間，靠房租16-25年回本，是合理的。

低于150

，說(shuō)明租金回報(bào)高，投資升值潛力大，房產(chǎn)未來(lái)保值!

超過(guò)300

，說(shuō)明資產(chǎn)收益回報(bào)率低，租金抵不住銀行貸款利息，要倒貼錢，房?jī)r(jià)泡沫程度高，有破裂風(fēng)險(xiǎn)。

比如，東南亞的平均租金回報(bào)，都在6--8%之間。

中國(guó)租售比

1

在中國(guó)有兩個(gè)笑話：

1、炒股靠分紅賺錢。

2 買房，靠房租賺錢。

在中國(guó)，大城市房?jī)r(jià)都趕英超美了，但租售比卻低到離譜!

你花500萬(wàn)買套100平米的房，月租5千，租售比就是1：1000

也就是說(shuō)房租出去1000個(gè)月才能回本，1000個(gè)月是83年。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，中國(guó)租售比最低城市是廈門，只有1:1100，買房要1100個(gè)月才能回本！

看看北京和上海的房子均價(jià)，實(shí)際還是建筑面積，使用面積還要再縮水2成-4成。

根據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，北上廣深的租金回報(bào)，沒(méi)一個(gè)超過(guò)2%的。

也就是說(shuō)，你花幾百萬(wàn)上千萬(wàn)，在北上廣買一套房的租金，跑不贏銀行貸款，你還要倒貼物業(yè)等費(fèi)用，你要出租80年甚至上百年才有可能回本。

而且問(wèn)題來(lái)了，中國(guó)房子產(chǎn)權(quán)，可是才70年，很多時(shí)候，你拿到手的房，可能才60多年。

這筆賬，怎么算。

4

中國(guó)租售比為什么低？

買租割裂

1

首先，要明白！

樓市是二級(jí)市場(chǎng)，租房是三級(jí)市場(chǎng)。

買房的和租房的是兩個(gè)不同群體!

中國(guó)的租房市場(chǎng)和買房市場(chǎng)是割裂的！

房?jī)r(jià)是富人投資性需求，

取決于投資層面，由社會(huì)頂層資本掌控，

房租則是市場(chǎng)剛需，體現(xiàn)的是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)水平、工資水平和房子的真實(shí)價(jià)值。反映了市場(chǎng)租房群體的總體購(gòu)買力，租金

取決于消費(fèi)層面，由市場(chǎng)決定。

大城市的房子，面對(duì)的是全國(guó)各地的富裕投資階層的購(gòu)買力，但是租金水平，確是當(dāng)?shù)貏傂枭畹膶?shí)際購(gòu)買力。

比如，你在一個(gè)平均工資只有五千的地段買房，然后房租你想租給剛需五千？那是妄想！

所以，房子被炒作后估值不斷上升，但是房租是真實(shí)的，跟不上房?jī)r(jià)速度，租金和房?jī)r(jià)不對(duì)稱。

現(xiàn)在，回到開(kāi)頭說(shuō)的，中國(guó)房租低的問(wèn)題。

這里的低不是說(shuō)中國(guó)房租真的低，而是房租和房?jī)r(jià)的對(duì)比，是低。

所以，中國(guó)如果想達(dá)到國(guó)外動(dòng)輒4%以上的租售比，房租至少要要翻3倍，中國(guó)的剛需每個(gè)月工資根本付不起，中國(guó)大城市會(huì)直接空城，沒(méi)人服務(wù)，富人再有錢也待不下去!

租房市場(chǎng)不健全

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中國(guó)剛需的房租的壓力，很重。

大部分二線城市人均收入三千多，房租均價(jià)一千多兩千，一線城市人均均收入六千，房租兩千多三千。

在大城市，租金收入會(huì)達(dá)到月人均收入的一半，甚至更多!

嚴(yán)重影響到生活質(zhì)量！

中國(guó)租房者屬于弱勢(shì)群體，尊嚴(yán)和權(quán)益得不到保障，誰(shuí)都能過(guò)來(lái)踩一下。

租房市場(chǎng)很不健全，租房環(huán)境惡劣，甲醛房，隔斷房等問(wèn)題不斷，更不用說(shuō)爆倉(cāng)企業(yè)和黑中介、爛房東了。

前一段的北京房租上漲,不是房租真的上漲，是二房東囤房所致。

二房東就是一些租房中介公司，把自己包裝成互聯(lián)網(wǎng)概念公司，花高價(jià)收羅房源，讓租賃市場(chǎng)囤積壟斷，為的是提高融資估值，從一級(jí)市場(chǎng)融資，最后上市圈錢，去二級(jí)市場(chǎng)套現(xiàn)。

導(dǎo)致房租暴漲！

群魔亂舞，各用其招，吸干剛需的血!

所以，為了僅存的尊嚴(yán)，中國(guó)人是能不租房，就不租房，有1%的可能，必定掏空錢包借一圈錢，去買房成為房奴。

推升了房?jī)r(jià)上升，房租卻很難正常的漲上去，租售比會(huì)變小。

戶籍

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中國(guó)大城市，集中了優(yōu)質(zhì)的政治商業(yè)醫(yī)療教育資源。

大城市的房?jī)r(jià)之所以高，更多的是是戶口的溢價(jià)和城市資源。

房?jī)r(jià)300萬(wàn)的房， 純的居住價(jià)值可能就占100萬(wàn)，戶口價(jià)值占100萬(wàn)，城市資源價(jià)值占100萬(wàn)。

外地人拼盡全力，買了大城市的房，獲得大城市戶口，等于得到了孩子上學(xué)醫(yī)療就業(yè)的船票。

但是，租房者卻享受不到這些價(jià)值紅利!

說(shuō)好的租售同權(quán)又限制太多，現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，很難達(dá)到真正的同權(quán)。

政府供地

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政府緊縮土地供應(yīng)量，會(huì)導(dǎo)致住房需求加大，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，租金追不上房?jī)r(jià)，租售比會(huì)變小。

政府如果放大土地供應(yīng)，需求量使需求量減弱，房?jī)r(jià)變低變穩(wěn)，租房者增加，租售比又會(huì)變大。

但是如果城市大量擴(kuò)建，富人紛紛投資概念郊區(qū)房，空置房增多，壓根沒(méi)人來(lái)租，租金只能壓低，租售比就會(huì)變小。

開(kāi)發(fā)商捂盤

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很多開(kāi)發(fā)商建成了不開(kāi)盤，有大量的閑置房會(huì)采取延緩銷售的方法，既不進(jìn)入銷售市場(chǎng)，也不進(jìn)入租房市場(chǎng)，甚至把大盤變成多個(gè)小盤開(kāi)盤，等待暴漲后的增值。

這種做法會(huì)讓當(dāng)?shù)刈馐郾茸冃　?/p>

6貨幣和持有成本

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，貨幣發(fā)行速度更快，紙面財(cái)富縮水，資產(chǎn)價(jià)值不斷增加，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家，租金也在漲，但是遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)。

對(duì)富豪來(lái)說(shuō)，通過(guò)貸款而實(shí)際獲得實(shí)際的貶值利潤(rùn);而窮人節(jié)衣縮食就會(huì)存銀行，然后這筆錢貢獻(xiàn)給富人貸款買房了吃紅利了。

現(xiàn)階段，中國(guó)房產(chǎn)沒(méi)有像其他國(guó)家一樣，有房產(chǎn)稅空置稅等稅費(fèi)，持有成本非常低。

而現(xiàn)在國(guó)家又采取限貸政策，限制了投資需求，讓投資風(fēng)險(xiǎn)飆升，這造成大量空置房，富人們加杠桿給銀行搭錢，手里拿房又不能出租，只能坐等房地產(chǎn)升值。

極低的租售比，要出租，幾百萬(wàn)的房子一年的租金收入不到2%。幾百萬(wàn)的資金就算存進(jìn)銀行，也能做到4%左右的收入。

富人認(rèn)為房?jī)r(jià)未來(lái)還有很大的上升空間，所以才會(huì)選擇忍受賠本，來(lái)?yè)Q取未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的收益。

這樣導(dǎo)致了租售比的比值飆升。

富人心里也急啊，在高級(jí)會(huì)所急得滿嘴大泡!

7焦慮

租售比得是在一個(gè)房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放的情況下才配談，發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)穩(wěn)定，價(jià)格透明，所以租售比穩(wěn)定。

但是，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格目前投資金融屬性太大，導(dǎo)致價(jià)格水分大，扭曲了剛需的實(shí)際價(jià)格需求。

而老百姓，又沒(méi)安全感，沒(méi)有其他好的投資途徑，股市?期市?現(xiàn)貨?這些都是絞肉機(jī)。

有比房子更好的更穩(wěn)定的投資項(xiàng)目嗎?

其實(shí)，買房更多的是焦慮。

衣食住行四者是人類的四大基本生存需求。衣食行壓力都不算太高，唯獨(dú)絕大多數(shù)壓力都集中到了住上面。

租售比低是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，而不是因?yàn)樽饨鹛?。共同作用，才?dǎo)致了中國(guó)的畸形租售比。

說(shuō)到底，中國(guó)老百姓，房?jī)r(jià)的壓力比房租要重得多!

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 租金