深圳城改拆遷的艱難，眾所周知。

萬萬沒想到，當(dāng)全國城改進入深水區(qū)的時候，躲在一旁的深圳，卻率先發(fā)聲：

未來6年，深圳不拆了！

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城改，深圳的困局。

散落在城市核心區(qū)的城中村，既是捧在手里的金疙瘩，也是發(fā)展進程中無法擺脫的困局。想用用不了，想甩甩不掉。

拆不掉，動不了。

看著碗里的肉，只能瞪眼瞧著，就是吃不到嘴里，干著急沒辦法。

就在上周，我還寫了深圳城改的艱難，感嘆“哪怕是財大氣粗的深圳”，也在城改這條路上碰了一鼻子灰。

收益有限、但是風(fēng)險無限。

就在深圳這樣的明星城市，這么密集的地方，想要認(rèn)認(rèn)真真做事情太難，不僅如此，還容易得罪人，甚至釀成群體性事件。

當(dāng)?shù)嘏笥迅嬖V我，這里拆遷有多難?幾戶人家架個管道，還需要大家互相商量著來，你敢來拆遷，上街維權(quán)、電臺上網(wǎng)，誰愿意做這個的事情?

但是就是這樣，深圳還得硬著頭皮拆遷，因為城市沒地。

深圳缺地地球人都知道，想要城市擴容，要么做增量，填海圈地;要么做存量，新區(qū)擴展、城改拆遷。說實話，都是硬茬，都是硬骨頭。

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深圳，知難而退。

城中村，暫時不拆了！

沒想到，僅僅幾天后，《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025)》就正式發(fā)布，明確表示：

劃一下重點：

1、深圳的讓步。

都知道深圳沒地，也都知道深圳財大氣粗，但是即便是這樣，依舊拆不掉市中心的城中村，能夠讓深圳讓步，城改有多艱難可見一斑。

2、規(guī)劃實施6年。

也就是說，至少在6年的時間里，城中村基本不動，以“整治”為主。在這6年中，以時間換空間，深圳可以一門心思圖發(fā)展。

3、由“拆”變“治”。

擱置爭議，暫停開發(fā)。更令人意外的是，這應(yīng)該是全國為數(shù)不多的城市中，竟然主動在文件中明確提出：不急功近利、不大拆大建、高度重視城中村保留。

涉及到城市的方方面面，有土地，有人，有產(chǎn)業(yè)，更有有房地產(chǎn)，如何處理這些利益相關(guān)體，才是最難纏的。但是這也正是深圳的可怕之處，這么高段位的城市，敢于承認(rèn)自己不行，降低自己的身段，俯下身去，保護這些低收入群體。這才是最關(guān)鍵的一點。

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第一點，先說人和產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)和人，都是城市最寶貴的財富。

深圳此舉，不僅要留人，還要預(yù)防產(chǎn)業(yè)空心化。

1、讓人留下，才是深圳的重點。

這幾年，全國都在搶人。從2016年開始啟動的搶人大戰(zhàn)，以及前幾天杭州降低落戶標(biāo)準(zhǔn)，門檻直接拉低至大專學(xué)歷，消息一出，全國都炸了：

沒想到，濃眉大眼的杭州都開始搶人了!

但是，深圳不一樣。它要考慮的重點，不是能不能來人，來多少人，而是這些人能不能留下人。高房價、高房租，成為困擾他們的兩座大山。

對于新人，城中村提供了城市的最低門檻，這里有大量的低成本居住空間，能住在城市的核心位置，不僅有低收入的產(chǎn)業(yè)工人、農(nóng)民工、出租車司機，甚至還有一些在高學(xué)歷的城市白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生。

2、騰出手來發(fā)展產(chǎn)業(yè)，防止空心化。

都知道，產(chǎn)業(yè)是深圳的命根子。

深圳的每一個轉(zhuǎn)型成功，都離不開產(chǎn)業(yè)的助力。

一旦城中村拆遷之后，提高的不僅僅是居住成本，整個城市的運轉(zhuǎn)成本都在提高，工廠的租金，工人的房租，通勤的成本，等等。

哪怕產(chǎn)業(yè)再高端，收入再高，但是如果把城中村大規(guī)模拆除拆建，這種低成本的居住空間就會被擠壓，會涉及太多的產(chǎn)業(yè)工人。他們的生活成本在抬高，通勤時間在拉長，生活品質(zhì)在降低，離開是早晚的事。

為了預(yù)防產(chǎn)業(yè)空心化的現(xiàn)象，深圳提前謀劃。

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第二點，暫停拆遷，深圳這項政策，對開發(fā)商而言：

相當(dāng)不友好！

此次暫停拆遷，開發(fā)商受到的沖擊最大。

尤其是前提在城改投入巨大的房企，之前的眾多努力，很多可能打水漂，甚至轉(zhuǎn)瞬化為泡影。

1、城改如何進行？

恒大號稱在深圳有2900萬平米、超4000億貨值的舊改，不僅體量大，而且貨值高，就算是與時間賽跑，肯定也來不及了。

還有華潤、萬科、金地、碧桂園等房企巨頭，真金白銀砸了這么多，突然之間也不拆了。前進還是后退，前方的市場，等待他們的，都將是一番嚴(yán)峻的考驗。

2、長租公寓要不要做？

萬科的泊寓、金地的草莓社區(qū)，一方面，這些長租公寓裝修年輕、風(fēng)格時尚，但是在另一方面，長租公寓也同時推高了租金的價格。

由城中村到長租公寓，伴隨萬科、金地的，既有市場的青睞，更有來自于底層人民的非議。以至于在2018年6月，富士康的員工曾經(jīng)公開指責(zé)長租公寓價格太高。

萬村計劃進入深圳60余個城中村，房源數(shù)量近10萬間。金地稍微少一些，長租公寓進展也相對緩慢，金地的房源數(shù)量僅有約4000間。

至少在未來6年的時間里，深圳的長租公寓都會面臨一個尷尬的局面，前有低價城中村的競爭，后有市場紅利的消失殆盡和不斷疊加的投資成本。

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最后一點，對房地產(chǎn)市場。

如果深圳能夠?qū)⑦@個政策執(zhí)行到底的話，那么在未來，存量市場將是未來購房者的唯一戰(zhàn)場。

1、要知道，在未來，會有整整6年的市場空檔期，無法釋放新的增量房源;

2、人口卻在增加，新的深圳人，新的人口紅利，以及不斷疊加的新的購房需求;

3、但是存量房源就這么多，不管是新房市場，還是二手房市場，增長都非常緩慢;

購房需求在不斷增長，但是增量很少、存量不變，必然會導(dǎo)致市場端的供需不平衡，顯而易見，供不應(yīng)求會逐漸加劇。

換句話說，

關(guān)鍵詞： 深圳 拆遷