華夏時(shí)報(bào)(www.chinatimes.net.cn)記者 陸肖肖 北京報(bào)道

北京市出臺(tái)商住房新政臨近兩周年，商住房市場(chǎng)仍然處在冰封期。據(jù)北京中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，北京商住房成交量相比兩年前下跌了93.1%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價(jià)格跌幅超過(guò)四成，個(gè)別二手商住項(xiàng)目單價(jià)降幅高達(dá)2萬(wàn)元/平米。

商住市場(chǎng)冰封

作為北京商住房紅極一時(shí)的大體量的代表，中弘·北京像素的動(dòng)態(tài)在北京市商住市場(chǎng)具有一定的代表性。近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者再次走訪了該社區(qū)，經(jīng)紀(jì)人小李告訴記者，目前中弘·北京像素個(gè)人只能全款購(gòu)買，還需要符合北京市的購(gòu)房條件，也就是名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。但商住房不占購(gòu)房名額，不會(huì)影響后續(xù)購(gòu)買商品住宅。

小李表示，目前房子均價(jià)在4.2-4.3萬(wàn)元/平米，限購(gòu)之前一度達(dá)到了6.5萬(wàn)元/平米，跌幅差不多在三分之一。但目前的價(jià)格基本上已經(jīng)降到位了，去年和今年的價(jià)格一直比較穩(wěn)定，未來(lái)沒有大的政策變動(dòng)，價(jià)格也不會(huì)有大的波動(dòng)。

不僅是價(jià)格大幅下跌，成交量也直接斷崖式下跌，另一名經(jīng)紀(jì)人小劉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，商辦房新政之前，2017年的中弘·北京像素一個(gè)月成交量可以達(dá)到200套左右，但限購(gòu)政策出臺(tái)之后就徹底沒了市場(chǎng)，半年之內(nèi)都沒有成交量，后來(lái)十月之后，慢慢的放開，一個(gè)月的成交量大概有三四套。最近成交量有所回暖，但由于目前價(jià)格比較低，業(yè)主們也不大愿意將房子掛出來(lái)，只有個(gè)別著急換房、孩子有上學(xué)需求要買學(xué)區(qū)房的才會(huì)賣。

回顧北京商住房歷史，在北京發(fā)布最嚴(yán)限購(gòu)政策之前，由于商住房不限購(gòu)、總價(jià)低等特點(diǎn)，商住房一直是剛需購(gòu)房者的一個(gè)過(guò)渡選項(xiàng)，也有一部分投資需求進(jìn)入，商住房的成交量也一直居高不下。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2017年3月26日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，這也被市場(chǎng)稱為史上最嚴(yán)限購(gòu)政策，對(duì)商辦項(xiàng)目的銷售條件進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。

上述文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄;在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

這一政策直接將北京商住房打入谷底，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，北京商辦限購(gòu)分兩類，二手房房源個(gè)人可以購(gòu)買，但限購(gòu)條件比住宅更嚴(yán)厲，新建商住公寓要求必須是企業(yè)才能購(gòu)買?，F(xiàn)在成交的商住公寓除通州等少數(shù)項(xiàng)目(政策允許居住的)以外，其他全部是企業(yè)性質(zhì)購(gòu)買。目前商住政策最大的問(wèn)題是個(gè)人可以購(gòu)買的資格要求太嚴(yán)格，而且不可以貸款。

張大偉表示，歷史最嚴(yán)格的商辦限購(gòu)政策，對(duì)北京樓市之前過(guò)熱的商辦市場(chǎng)打擊非常明顯，整體市場(chǎng)全面冰凍。成交量暴跌93.1%，可以說(shuō)是全國(guó)調(diào)控政策下，影響最大的分類型市場(chǎng)。在2017年3月調(diào)控前，商住簽約單月接近萬(wàn)套，而在調(diào)控后，剔除通州個(gè)別項(xiàng)目的商務(wù)公寓，市場(chǎng)整體接近0成交。

短期市場(chǎng)難反彈

中弘·北京像素是當(dāng)前商住房市場(chǎng)的一個(gè)縮影，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，北京市商住房也一直處于市場(chǎng)低谷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2017年3月26日開始，北京針對(duì)商住公寓類房源限購(gòu)時(shí)間將近24個(gè)月，這期間，網(wǎng)簽只有6523套，成交量跌幅達(dá)93.1%;兩年間，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽金額只有167億元，而在調(diào)控之前，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億;從單月數(shù)據(jù)看，整體商住公寓市場(chǎng)依然非常低迷，單月簽約只有幾百套，而在調(diào)控之前，基本每月都在數(shù)千套。

至于房?jī)r(jià)變動(dòng)，中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從平均價(jià)格看，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過(guò)35%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價(jià)格跌幅超過(guò)45%。

不僅僅是新房和二手房市場(chǎng)受到影響，土地市場(chǎng)商辦類也出現(xiàn)了明顯的退燒。上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，商辦限購(gòu)后出讓的數(shù)宗商辦地塊，溢價(jià)率明顯下調(diào)，最近更是出現(xiàn)了多年未現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象。限購(gòu)前商辦土地平均溢價(jià)率為115%，最近一年溢價(jià)率只有5.7%。

對(duì)于北京市商住房的市場(chǎng)前景，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，商辦市場(chǎng)分成兩類，大戶型和小戶型。其中，大戶型的商辦類的產(chǎn)品在目前和未來(lái)市場(chǎng)上供應(yīng)較多，成交、價(jià)格很難有一個(gè)上升的空間，會(huì)面對(duì)明顯的供過(guò)于求的形勢(shì)。

郭毅表示，小戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)需求的主力，尤其是50平米左右的產(chǎn)品，由于政策對(duì)于面積的限制，這種戶型會(huì)越來(lái)越稀缺。隨著租金收益的提高，包括剛需人群、投資客群，對(duì)于這種商辦產(chǎn)品還是有一定需求的。中小戶型產(chǎn)品中短期沒有太大的升值空間，但從長(zhǎng)線來(lái)看，還是有其自身的價(jià)值的。

未來(lái)北京商住政策是否有松綁的可能呢?在郭毅看來(lái)，目前還沒有看到解禁的機(jī)會(huì)。因?yàn)樯剔k政策的調(diào)控并不僅僅是針對(duì)局部的地產(chǎn)市場(chǎng)，更多的還是基于北京的人口策略和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，著眼于一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)調(diào)整的方針。所以從短期來(lái)看，松綁的機(jī)會(huì)比較渺茫。

責(zé)任編輯：袁曉瀾 主編：王冰凝

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