近日，中山萬科“昇海豪庭”在被相關(guān)部門勒令停工后，被曝夜間偷偷施工，并且存在抓人、威脅等行為。針對(duì)上述問題，11月26日晚中山萬科官方微信發(fā)布事件進(jìn)展說明稱，網(wǎng)傳“威脅、恐嚇客戶”說法不實(shí)，萬科已與客戶展開了溝通。但是記者發(fā)現(xiàn)，回應(yīng)中未對(duì)夜間施工一事做出進(jìn)一步說明，第三方報(bào)告仍未對(duì)外發(fā)布。

對(duì)此，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者第一時(shí)間與萬科方面聯(lián)系，相關(guān)工作人員表示，以中山萬科公眾號(hào)公布信息為主，目前政府部門已介入，仍需等待第三方機(jī)構(gòu)的整體報(bào)告。若是萬科的責(zé)任，公司會(huì)對(duì)責(zé)任人進(jìn)行追責(zé)處理。

事實(shí)上，自今年11月份以來，中山萬科“昇海豪庭”項(xiàng)目發(fā)生坍塌事故、武漢萬科高爾夫城市花園小區(qū)陽臺(tái)也發(fā)生坍塌、三亞萬科森林度假公園疊拼別墅出現(xiàn)大面積房屋漏水等涉及萬科項(xiàng)目施工、交付等各類問題被媒體集中曝光。

與此同時(shí)，本月鄭州、昆明、杭州、大連等地出現(xiàn)大批萬科業(yè)主拉橫幅維權(quán)事件，據(jù)《財(cái)經(jīng)》新媒體記者與多位業(yè)主求證，矛盾點(diǎn)集中在房屋安全質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及廣告宣傳與實(shí)際交付不符等問題。不過，當(dāng)?shù)厝f科項(xiàng)目方一直未與消費(fèi)者達(dá)成和解，全國萬科業(yè)主維權(quán)仍在持續(xù)。

此前，記者在采訪相關(guān)律師時(shí)了解到，業(yè)主有效的維權(quán)方式為通過購房合同內(nèi)容中有關(guān)退房、補(bǔ)償條款進(jìn)行維權(quán)，或向相關(guān)監(jiān)管部門舉報(bào)。拉橫幅的方式偏向暴力維權(quán)，存在安全隱患。

多位業(yè)主告訴記者，目前已經(jīng)聘請(qǐng)律師，主要訴求分為退房和解決房屋具體問題兩大類。但是上訴仍面臨多重阻力，如合同簽署時(shí)并未留意具體細(xì)節(jié)，與開發(fā)商對(duì)峙存在實(shí)際難度。

而有關(guān)今年多家房企遭遇業(yè)主維權(quán)事件，此前有觀點(diǎn)評(píng)論稱為投機(jī)客的鬧劇。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，安全質(zhì)量問題確實(shí)存在，且不是單純個(gè)案，很多大型房企在追趕業(yè)績(jī)時(shí)都會(huì)面臨此類問題。出現(xiàn)質(zhì)量安全的問題主要由于市場(chǎng)降溫背景下企業(yè)追趕工期，適度降低成本以及質(zhì)量把控不嚴(yán)，這也體現(xiàn)出房企的焦慮狀態(tài)。尤其在市場(chǎng)降溫時(shí)問題暴露，也是整個(gè)行業(yè)脆弱性的表現(xiàn)。雖與調(diào)控以及金融政策有關(guān)，但最終需要企業(yè)自身加強(qiáng)反思。

值得關(guān)注的是，除了業(yè)主的的“維權(quán)門”，萬科同樣遭遇著相關(guān)部門的懲罰。例如，因揚(yáng)塵治理不到位，多個(gè)濟(jì)南萬科項(xiàng)目于今年1月、6月、7月、10月、11月被相關(guān)部門通報(bào)批評(píng)，此前佛山、成都等地萬科項(xiàng)目還因該原因被要求整改、停工或遭罰款。此外，今年11月1日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)高埗萬科花園12-14號(hào)住宅樓預(yù)售許可證予以撤銷，理由是該項(xiàng)目申請(qǐng)住宅樓預(yù)售許可證時(shí)提供虛假形象進(jìn)度材料。

常與房企打交道的某建筑設(shè)計(jì)公司專業(yè)人士表示，現(xiàn)在大多數(shù)房企都在執(zhí)行高周轉(zhuǎn)，高周轉(zhuǎn)意味著從拿地到交付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)縮短。但是，項(xiàng)目變現(xiàn)率越快，出現(xiàn)問題幾率可能會(huì)越大。目前拿地成本都很高，為保證利潤，房企只能選擇高周轉(zhuǎn)強(qiáng)利潤的模式。

根據(jù)萬科三季度財(cái)報(bào)顯示，前三季度營收1760.2億元，同比增長50.3%，營收增速遠(yuǎn)高于去年同期11.9%的增速，也超過了2015-2017年全年增速水平。實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣139.8億元，同比增長26.1%，比去年同期30.1%有所下滑，但仍高于2015以及2016年全年的凈利增速。這意味著，萬科營收能力不減，但想獲取持久的凈利潤高增速變難了。

影響凈利潤增速放緩的原因，除了政策因素，不可忽視的是為跌價(jià)做準(zhǔn)備。前三季度萬科計(jì)提了41.4億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，考慮遞延所得稅因素后，影響稅后凈利潤-22.8億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤-19.6億元。同時(shí)，前三季度，萬科資產(chǎn)減值損失為32.5億元，幾乎全部來自計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

雖然萬科對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信心減弱，但從其收并購和拿地的金額來看，仍在加速規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年萬科參與收并購至少有14起，支出超過230億元。此外，據(jù)萬科披露，今年前10個(gè)月，其累計(jì)新增項(xiàng)目205個(gè)，累計(jì)支出1338.17億元。

伴隨規(guī)模擴(kuò)展加速，給其帶來營業(yè)成本以及債務(wù)方面的壓力。前三季度萬科營業(yè)成本為453.52億元，同比增加42%。從東興證券研報(bào)來看，前三季度萬科凈負(fù)債率為51.1%，相對(duì)半年末的30.8%和上年末的8.8%均有一定程度的上升。

此外，截至今年9月底，萬科負(fù)債總額達(dá)到12163.3億元，較初期增長了2376.57億元。同期，其持有貨幣資金1327.7億元，較初期減少413.6億元。另外，萬科短期借款一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債繼續(xù)攀升，流動(dòng)比率(流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債比率)為1.16，短期償債能力處于下滑態(tài)勢(shì)。

正如萬科近期公布的住房租賃專項(xiàng)公司債券公告書中提及，其流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)包括，如項(xiàng)目無法順利完成開發(fā)、已預(yù)售房源退房的風(fēng)險(xiǎn)，以及行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大波動(dòng)。但萬科稱其未發(fā)生過開工項(xiàng)目進(jìn)度嚴(yán)重偏離的情況，也未發(fā)生項(xiàng)目無法按期交付的情況，同時(shí)會(huì)結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，靈活調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格，確保公司資金余額充裕。

某上市房企管理層告訴《財(cái)經(jīng)》新媒體記者，企業(yè)存在的目的就是賺錢，不斷提高市場(chǎng)份額和凈利都是天生基因。隨著時(shí)代的變遷，原本成本應(yīng)該降低、效率應(yīng)該提高，但是降低的成本以及提高的部分效率絕大多數(shù)也會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤。至于利潤增加，為什么房屋質(zhì)量還會(huì)變差?確切的說是降級(jí)了。因?yàn)榫鶅r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的限競(jìng)房推出，拉低了房企整體利潤，房企可能會(huì)在用材設(shè)計(jì)以及其他環(huán)節(jié)上補(bǔ)回來。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)企業(yè)值得反思的是，社會(huì)公益做得很有聲勢(shì)，但主營業(yè)務(wù)中房屋質(zhì)量仍存問題，這需要企業(yè)務(wù)實(shí)開發(fā)項(xiàng)目，重視主營業(yè)務(wù)的品牌口碑。

事實(shí)上，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志曾于今年北京春季房展會(huì)上，公開喊話萬科及北京萬科總經(jīng)理劉肖注重房屋質(zhì)量。同時(shí)，他提醒房企不要降低產(chǎn)品品質(zhì)，房企兌現(xiàn)承諾才能得到消費(fèi)者的信任。尤其千萬不要在此時(shí)通過減質(zhì)來增加利潤，否則將遭淘汰。

有關(guān)中山萬科事件以及昆明、鄭州等地萬科業(yè)主維權(quán)事件，《財(cái)經(jīng)》新媒體將持續(xù)關(guān)注。

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