物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有瑕疵，卻要求支付十幾萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)，最終經(jīng)二審法院判決超過(guò)訴訟時(shí)效并且酌減服務(wù)費(fèi)，業(yè)主只需要支付3萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)。這是北京市第一中級(jí)人民法院于近日判決的一起物業(yè)費(fèi)糾紛案。

目前，由于各物業(yè)公司發(fā)展良莠不齊、業(yè)主合同意識(shí)欠缺，致使拖欠費(fèi)用的情況較為多發(fā)，從而引發(fā)糾紛。北京市第二中級(jí)人民法院曾在去年對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)索要物業(yè)費(fèi)糾紛占全部物業(yè)糾紛案件九成以上。訴訟請(qǐng)求主要集中在追索物業(yè)費(fèi)、逾期支付物業(yè)費(fèi)的違約金等。

“物業(yè)糾紛多發(fā)的一個(gè)主要原因是，多數(shù)物業(yè)公司是前期物業(yè)公司，這些公司是開(kāi)發(fā)商組建或者指定，他們并不是嚴(yán)格按照公開(kāi)招標(biāo)或者競(jìng)聘的方式產(chǎn)生，服務(wù)意識(shí)也先天不足。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提高，當(dāng)物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵或者其他不完善的地方時(shí)，業(yè)主也常常用拒絕交納物業(yè)費(fèi)作為抗?fàn)幏绞健?rdquo;上述北京市一中院審理的物業(yè)費(fèi)案件辦案律師王樹(shù)德向記者介紹說(shuō)。

但是，北京市二中院通過(guò)調(diào)研審判結(jié)果發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴率高。

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，物業(yè)費(fèi)是一個(gè)法律關(guān)系清晰的債務(wù)關(guān)系。業(yè)主以物業(yè)公司未能提供滿意的物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，需舉證因物業(yè)公司過(guò)錯(cuò)而給業(yè)主造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，否則一旦物業(yè)公司訴至法院，業(yè)主在很大程度上會(huì)敗訴。

根據(jù)曾經(jīng)承辦此類案件的經(jīng)驗(yàn)，王樹(shù)德向記者介紹，多數(shù)物業(yè)糾紛起因是業(yè)主因?yàn)榉?wù)差而拒絕交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主在此類案件中是否占據(jù)主動(dòng)取決于對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的了解程度，以及舉證規(guī)則的合理運(yùn)用，通過(guò)這些手段讓法院認(rèn)定物業(yè)公司服務(wù)確實(shí)不達(dá)標(biāo)，那么物業(yè)公司不可能全額拿到物業(yè)管理費(fèi)。另外，對(duì)于業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)，很多物業(yè)公司都存在怠于追索，這樣業(yè)主也可以援引訴訟時(shí)效的相關(guān)規(guī)定來(lái)對(duì)抗物業(yè)公司，在一定程度也能讓業(yè)主處于優(yōu)勢(shì)地位。

上述案件之所以能夠被法院減免一部分物業(yè)費(fèi)，業(yè)主請(qǐng)求獲得認(rèn)可，此案另一名律師林艷英向記者介紹，案件處理過(guò)程中，業(yè)主往往理直氣壯，但是在訴訟中又不能充分舉證，以至于訴訟結(jié)果對(duì)自己不利。造成這種結(jié)果的主要原因除了日常生活中沒(méi)有收集物業(yè)不達(dá)標(biāo)的證據(jù)外，缺乏對(duì)舉證規(guī)則以及相關(guān)法律法規(guī)的了解，也是另外一個(gè)不可忽視的原因。

在律師看來(lái)，正是這些原因造成舉證上的困難。“以上述一中院二審的這起案件為例，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的事實(shí)客觀存在，代理人收集了近期微信群記錄、部分業(yè)主違章建設(shè)照片、亂停車(chē)、攝像頭毀損等照片，但是對(duì)于以往物業(yè)服務(wù)是否達(dá)標(biāo)，業(yè)主并不能充分舉證，所以在法院認(rèn)定的酌減標(biāo)準(zhǔn)上會(huì)有一定的折扣。這是我們遇到的第一個(gè)困難，第二個(gè)困難是訴訟時(shí)效，很多人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)在持續(xù)，所以即使物業(yè)公司長(zhǎng)期不主張物業(yè)費(fèi)也不應(yīng)該受到訴訟時(shí)效制度的調(diào)整，一審法院就持有這種觀點(diǎn)。所以，一審判決只是酌減了部分物業(yè)費(fèi)，而沒(méi)有支持訴訟時(shí)效的抗辯。”林艷英說(shuō)，二審中的訴訟焦點(diǎn)幾乎全部圍繞訴訟時(shí)效，根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)》中“法院在審理物業(yè)公司審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過(guò)苛”，律師向二審法院提出，此意見(jiàn)恰恰表明物業(yè)費(fèi)同樣應(yīng)該受到訴訟時(shí)效調(diào)整，只是相對(duì)于其他債務(wù)案件審查標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)寬松而已，“本案中，物業(yè)公司從未主張過(guò)權(quán)利，一審和二審過(guò)程中也從未提交過(guò)催收的任何證據(jù)，屬于很明顯的怠于行使權(quán)利的行為。二審法院支持了我們的時(shí)效抗辯，在一審基礎(chǔ)上繼續(xù)扣減了兩年的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)起訴要求支付10萬(wàn)余元物業(yè)費(fèi)，最后業(yè)主只需交納3萬(wàn)元”。

在王樹(shù)德看來(lái)，對(duì)于物業(yè)費(fèi)扣減的關(guān)鍵，在于充分了解物業(yè)具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這樣在日常生活中就可以有目的的收集物業(yè)服務(wù)企業(yè)不達(dá)標(biāo)的證據(jù)，另外在訴訟中充分利用舉證規(guī)則以及訴訟時(shí)效制度，去維護(hù)自己的合法權(quán)益。

此外，在采訪中有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，一些業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中存在誤區(qū)，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的質(zhì)疑和不滿，主要以個(gè)人感受來(lái)判定，這不是物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。

“有些物業(yè)糾紛中業(yè)主確實(shí)太過(guò)主觀，想當(dāng)然地認(rèn)為自己就是受害者，以不交納物業(yè)費(fèi)作為解決所有問(wèn)題的“撒手锏”。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)是否達(dá)標(biāo)大多是可以量化的，2017年以前物業(yè)服務(wù)企業(yè)是劃分等級(jí)的，每個(gè)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)應(yīng)不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。另外，與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同也約定了相關(guān)內(nèi)容。”王樹(shù)德說(shuō)，所以，判斷服務(wù)是否達(dá)標(biāo)要對(duì)照當(dāng)?shù)赝愋臀飿I(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。

不過(guò)，王樹(shù)德也提醒說(shuō)，2017年1月21日，國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》，其中規(guī)定“取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定”，2017年9月6日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)認(rèn)定，“這樣一來(lái)，對(duì)照以前的等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)喪失了法律依據(jù)，但是上述文件只是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入進(jìn)行了放寬，監(jiān)管其實(shí)并沒(méi)有放松。國(guó)務(wù)院要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，通過(guò)建立黑名單制度、信息公開(kāi)，推動(dòng)行業(yè)自律等方式加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。不難預(yù)測(cè)，以后的監(jiān)管將更加透明”。

陳幽泓認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一方面要限制前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，另一方面，要盡快成立業(yè)主組織或者通過(guò)業(yè)主共同決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、決定小區(qū)物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、服務(wù)方式等，從而結(jié)束前期物業(yè)階段，在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間建立直接合同關(guān)系，使二者之間在合同的基礎(chǔ)上行使責(zé)權(quán)利。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)費(fèi) 糾紛 不夠