記者 高偉

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7月以來，央行、國家金融監(jiān)管總局等機構連續(xù)釋放利好消息，房地產(chǎn)融資政策維持寬松。8月9日，中指研究院最新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報》顯示，在政策利好作用下，7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額環(huán)比增加，信用債發(fā)行環(huán)比增長54.9%，信托融資環(huán)比增加超過一倍。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年7月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2億元，同比下降2.5%，環(huán)比增長7.7%。行業(yè)平均利率為3.46%，同比下降0.31個百分點，環(huán)比增加0.46個百分點。1-7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。

從融資結構來看，7月信用債規(guī)模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融資占比29.3%。具體來看，7月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資515.5億元，同比微增0.4%，環(huán)比增長54.9%；信托融資29.7億元，同比下降54.9%，環(huán)比上升133.0%；ABS融資226.1億元，同比上升10.3%，環(huán)比下降39.0%。

2023年1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2855.9億元，同比下降5.8%；海外債發(fā)行110.7億元，同比下降37.1%；信托融資241.1億元，同比下降65.0%；ABS融資1605.2億元，同比增長3.3%。7月信用債發(fā)行有所恢復，發(fā)行總量同環(huán)比均增長，其中，萬科、綠城、濱江、新城、新湖中寶等5家非央國企成功完成信用債發(fā)行。7月，非央國企發(fā)行量為2023年以來高位。當月，ABS發(fā)行金額環(huán)比有所下降，但發(fā)行量仍維持高位，其中，供應鏈ABS是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達42.7%，CMBS/CMBN、類REITs分別占比40.8%、8.7%。

從融資成本來看，7月融資綜合平均利率為3.46%，同比下降0.31個百分點，環(huán)比增加0.46個百分點。融資綜合平均利率下降，主要是本月ABS融資成本走高，拉高了整體利率。

值得關注的是，在行業(yè)深度調(diào)整下，銷售市場仍在筑底。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，降幅相比上月擴大4.7個百分點。其中TOP100房企單月銷售額同比連續(xù)兩月大幅下降，7月銷售額同比下降34.1%，降幅較6月擴大4.7個百分點。不同類型企業(yè)分化現(xiàn)象加劇，頭部房企陣營表現(xiàn)出較強韌性。1-7月，TOP10房企銷售額平均同比增長0.5%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企銷售額平均同比分別下降4.2%、9.7%、13.3%。從企業(yè)數(shù)量上來看，銷售額超千億房企10家，與去年同期持平；百億房企85家，較去年同期減少6家。

央國企銷售表現(xiàn)更為強勁。2023年1-7月，TOP50房企中，央國企銷售額平均增長32%，穩(wěn)健民企銷售額平均增長5%，混合所有企業(yè)下降4.8%，出險民企下降44%。從拿地企業(yè)結構來看，1-7月央國企拿地金額仍占主導地位，拿地金額占比超50%。地方國資拿地金額占比降至9%。

近兩年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，上市民營房企中絕大部分已停止拿地。今年以來，除拿地企業(yè)格局變化外，當前房企投資邏輯明顯趨同，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊被多家房企“爭搶”現(xiàn)象時有發(fā)生，全國土地市場“局部升溫”特征有所顯現(xiàn)。

近期，多部委繼續(xù)強調(diào)做好“保交樓”工作。中指研究院分析人士指出，當前，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，房企資金壓力不減，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，有利于穩(wěn)定市場預期，緩解企業(yè)流動性壓力。未來“保交樓”依然是政策重要發(fā)力點，配套資金有望加快落位和跟進。

政策面利好頻出，有力帶動了房地產(chǎn)市場預期和信心的修復。上述分析人士表示，在中央層面定調(diào)政策方向之后，更需要地方加快落實具體措施，尤其是現(xiàn)行政策較為嚴格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動銷售企穩(wěn)。此外，在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)整體回暖之前，加大房企融資支持仍然至關重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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