遞交上市申請(qǐng)未滿5個(gè)月，富力物業(yè)就被作價(jià)100億元(人民幣)賣給碧桂園物業(yè)。

9月20日晚，碧桂園服務(wù)控股有限公司(下稱“碧桂園服務(wù)”)公告稱，碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過(guò)100億元收購(gòu)富良環(huán)球100%股權(quán)。

與此同時(shí)，富力地產(chǎn)當(dāng)天亦發(fā)布公告，李思廉及張力將在未來(lái)一兩個(gè)月完成為集團(tuán)提供約80億元(港幣)股東資金，以應(yīng)付短期內(nèi)到期的債務(wù)。

排隊(duì)上市中的富力物業(yè)被轉(zhuǎn)手出售

和很多千億房企不一樣，在富力集團(tuán)的官網(wǎng)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)矩陣中，物業(yè)不在其列。

如果不是剛剛發(fā)生碧桂園物業(yè)收購(gòu)富良環(huán)球一事，鮮有人知道，就在五個(gè)月前，富力物業(yè)還在謀求赴港上市。

作為昔日“華南五虎”，富力地產(chǎn)其實(shí)也是家大業(yè)大。最新的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前八月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約827億元，銷售面積達(dá)約612萬(wàn)平方米。截至今年年中，富力地產(chǎn)總營(yíng)業(yè)額較去年同期增加18%至394.9億元，純利31.8億元。

鮮少人會(huì)想到，富力會(huì)割售正在向上生長(zhǎng)中的物業(yè)公司。在今年赴港上市的物業(yè)公司中，富力物業(yè)是其一。

4月26日晚，富力物業(yè)正式在港交所遞交招股書(shū)，計(jì)劃最早于今年第三季度在香港IPO，籌資不超過(guò)7億美元。這距其2015年透露出分拆物業(yè)上市意圖已過(guò)去6年。

富力物業(yè)的前身是天力物業(yè)，成立于1997年，一直為富力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。2019年底，李思廉與張力分別出資50%成立廣州富星投資咨詢有限公司(下稱廣州富星)。成立后半年內(nèi)，廣州富星先后收購(gòu)大同恒富、華信物業(yè)及天力物業(yè)三家公司，前兩家的交易額是500萬(wàn)元;而天力物業(yè)的交易額則為約3億元。

而在9個(gè)月后，2020年10月中旬，富良環(huán)球正式成立，為富力物業(yè)集團(tuán)的全資附屬公司。但到今年4月中旬，李思廉、張力退出富星投資，改由富力物業(yè)100%控股。

根據(jù)富力物業(yè)招股書(shū)，富良環(huán)球通過(guò)其全資附屬公司富力物業(yè)服務(wù)香港及廣州富星間接持有廣州天力、天津華信及大同恒富的全部股權(quán)。截至2021年6月30日，富良環(huán)球未經(jīng)審核之綜合凈資產(chǎn)價(jià)值約為4.28億元。

相對(duì)于同行的一些物業(yè)公司，富力物業(yè)規(guī)模不小。截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項(xiàng)目位于中國(guó)26個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的102個(gè)城市，總在管建筑面積為0.69億平方米(住宅物業(yè)0.58億平方米，商業(yè)物業(yè)0.11億平方米)。

從招股書(shū)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，富力物業(yè)近幾年一直都處于虧損狀態(tài)，2018年至2020年的虧損金額分別為3.67億元、4.03億元和1.80億元。截止2020年，富力物業(yè)的總資產(chǎn)17.61億元，其凈資產(chǎn)為負(fù)1.61億元。究其原因，富力物業(yè)解釋為管理費(fèi)相對(duì)較低，人工成本較高等。

但如今物業(yè)行業(yè)上市，顯然已過(guò)了最佳階段。今年以來(lái)，與富力物業(yè)同期謀求上市的一些物業(yè)，當(dāng)前狀態(tài)仍為“處理中”，而富力物業(yè)的上市結(jié)果亦未明。

富力地產(chǎn)仍“三道紅線”全踩

為什么要出售富良環(huán)球?這與富力地產(chǎn)努力減負(fù)多年，仍踩“三道紅線”或不無(wú)關(guān)系。

截止2021年6月30日，富力地產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)3318億元，有息負(fù)債余額為1433億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為519.04億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為127.64億元，受限制現(xiàn)金為160.38億元，目前貨幣資金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。

依照“三線四檔”融資新規(guī)，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率123.5%，現(xiàn)金短債比0.55，三項(xiàng)指標(biāo)仍踩“紅線”，依舊劃歸為“紅檔”房企，不能新增有息負(fù)債。

這幾年來(lái)，富力的評(píng)級(jí)一再下調(diào)。就在9月3日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪更宣布將廣州富力下調(diào)至 B2，將富力香港下調(diào)至 B3?；蛴捎谕顿Y者對(duì)于富力的償債能力沒(méi)有信心，導(dǎo)致近日來(lái)股債雙殺，其中股價(jià)已跌去40%。

當(dāng)然，在昨日出售富力物業(yè)后，富力地產(chǎn)港股在今日開(kāi)盤一度拉升超12%，盤中一度下降，但截止下午收盤，其股價(jià)仍是上漲12.12%。

其實(shí)，對(duì)比高峰期，富力地產(chǎn)這幾年減負(fù)效果逐漸顯現(xiàn)。

在今年年中業(yè)績(jī)會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理李啟明表示，富力地產(chǎn)到今年年底就可以實(shí)現(xiàn)一條至兩條達(dá)標(biāo)，其中凈負(fù)債比率會(huì)在今年年底達(dá)標(biāo);三條紅線目標(biāo)可以在2022年完全達(dá)標(biāo)。

或?yàn)楸贾@一目標(biāo)，富力集團(tuán)這幾年已減少拿地，亦陸續(xù)拋售物業(yè)。

早在去年11月，富力就已向黑石集團(tuán)轉(zhuǎn)讓廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園70%權(quán)益，作價(jià)44.1億元。在此前的8月份，李思廉已透露出售“一些投資性物業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目”，規(guī)模在120億元左右，計(jì)劃“未來(lái)9個(gè)月，會(huì)在國(guó)內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù)，中間超過(guò)一半已經(jīng)會(huì)有一些重組的安排，其他的都會(huì)靠資金和銷售來(lái)抵消。”

而在李思廉透露出售計(jì)劃滿一年之際，就連此前準(zhǔn)備上市的物業(yè)公司也被出售了。

就在昨天出售富良環(huán)球之際，富力集團(tuán)亦公告宣布公司的執(zhí)行董事及大股東李思廉、張力，為支持富力集團(tuán)將提供約80億元港幣的股東資金，預(yù)計(jì)未來(lái)一至兩個(gè)月內(nèi)完成，今日(21日)將收到港幣約24億元。

富力地產(chǎn)特別強(qiáng)調(diào)，“于主要股東提供財(cái)務(wù)支持后及按現(xiàn)有可供使用現(xiàn)金，除非出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況，即使沒(méi)有計(jì)及任何進(jìn)一步外部融資或由本公司非持續(xù)性業(yè)務(wù)如資產(chǎn)出售帶來(lái)之現(xiàn)金流，本公司預(yù)期將有足夠資金應(yīng)付于短期內(nèi)到期的債務(wù)”。

可見(jiàn)，出售富良環(huán)球獲得的錢款，正為解決公司富力集團(tuán)的短期債務(wù)。

富力地產(chǎn)總負(fù)債高達(dá)3318億

粵派房企中，富力集團(tuán)走的是不一樣的發(fā)展之路。

在同期發(fā)展起來(lái)的地產(chǎn)公司中，不少房企專注于住宅開(kāi)發(fā)，而富力集團(tuán)則是住宅+商業(yè)多輪驅(qū)動(dòng)。

廣州珠江新城，甲級(jí)寫(xiě)字樓林立，其中大約有1/3之出自于富力地產(chǎn)之手。富力地產(chǎn)依靠收購(gòu)舊工廠并改造起家，在2000年之初就成為“華南五虎”之一。而其在商業(yè)地產(chǎn)方面的順風(fēng)順?biāo)蛞沧屍鋵?duì)商業(yè)關(guān)聯(lián)類物業(yè)格外鐘情。

2017年7月中旬，富力地產(chǎn)一擲199.06億元接盤萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的77個(gè)酒店。當(dāng)年傳聞這77個(gè)酒店價(jià)值355億元，富力看似撿了“便宜”。事實(shí)上，接盤萬(wàn)達(dá)酒店以來(lái)，富力在酒店業(yè)務(wù)多處于虧損狀態(tài)，而2020年初至今仍然存在的疫情，更讓酒店及文旅業(yè)務(wù)雪上加霜。

從2021年中報(bào)看，富力現(xiàn)仍持有91間營(yíng)運(yùn)中的酒店，總客房數(shù)高達(dá)27409間，分別由萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)及其他酒店集團(tuán)管理，是全球較大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。

富力在中報(bào)中指出，伴隨疫情狀況的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，集團(tuán)酒店業(yè)務(wù)進(jìn)入高增長(zhǎng)階段，目前，酒店市場(chǎng)價(jià)值約550億元，其酒店業(yè)務(wù)，在今年“五一”黃金周期間入住率超2019年同期。上半年酒店運(yùn)營(yíng)收入達(dá)26.3億元，同比上升81%，經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)5億元，凈利率19%。

與住宅項(xiàng)目短平快的高收入相比，與富力高達(dá)3318億元的總負(fù)債相比，酒店5億元的營(yíng)利顯得微小。即便以其一年內(nèi)到期的有息負(fù)債519.04億元，相當(dāng)于富力地產(chǎn)每天仍要還債1.42億元。

而作為廣州舊改項(xiàng)目的最大持有者之一，富力地產(chǎn)旗下的城市更新業(yè)務(wù)，投入周期長(zhǎng)，產(chǎn)出效果慢，也讓其資金周轉(zhuǎn)尤顯困難。

對(duì)于富力之負(fù)債，廣州國(guó)企已經(jīng)出手“搭救”。

今年1月，廣州富力地產(chǎn)持股的廣州圣景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其持有的25%的股權(quán)、廣州富景吉山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%的股權(quán)、廣州天力建筑工程有限公司100%的股權(quán)，全部質(zhì)押給廣州市城投投資有限公司。

而在9月7日，廣州城投對(duì)富力地產(chǎn)的一筆6月底到期的40億元人民幣貸款展期6個(gè)月。據(jù)市場(chǎng)消息，此舉主要是為了富力獲取更多時(shí)間商討債轉(zhuǎn)股合作，即便債轉(zhuǎn)股合作達(dá)不成，富力也可以獲得6個(gè)月的展期，疏緩債務(wù)燃眉之急。

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