目前，距離去年8月人民銀行、住建部出臺重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則已逾一年。一年間，多家房企積極降低負(fù)債規(guī)模，擴(kuò)張速度明顯下降。

實際上，自去年下半年以來，包括“三道紅線”、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內(nèi)多個政策陸續(xù)出臺，與此同時，多地嚴(yán)查經(jīng)營貸款違規(guī)入市，多項數(shù)據(jù)顯示，房企融資渠道持續(xù)收緊。業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)仍將維持嚴(yán)監(jiān)管，金融長效機(jī)制的確立對房企的影響仍將持續(xù)，房企經(jīng)營策略未來將發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)也會迎來洗牌和變化。

試點滿周年多房企積極減負(fù)債

針對重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前表示，試點企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項核心經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營趨于穩(wěn)健。

“三道紅線”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。

萬科為12家試點企業(yè)之一。2021年上半年萬科成功降檔，躋身“零踩線”房企行列。在日前舉行的萬科2021年中期業(yè)績推介會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬科把不突破紅線、長期處于綠檔、保持良好的評級和良好的流動性，都列為優(yōu)先級事項，這是穩(wěn)中求進(jìn)的基本前提。

融創(chuàng)也是試點企業(yè)之一。目前，融創(chuàng)仍有一項指標(biāo)踩線，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌日前在2021年中期業(yè)績投資者電話會上表示，融創(chuàng)不僅僅要降負(fù)債率，還要降負(fù)債規(guī)模，進(jìn)一步降低融資成本。據(jù)悉，未來3年，融創(chuàng)設(shè)定目標(biāo)是將融資成本降至5%以內(nèi)。

若把“三道紅線”的指標(biāo)放到整個行業(yè)來看，貝殼研究院重點統(tǒng)計的A股與H股合計的85家房企中，32家房企“零踩線”，躋身綠檔，其中萬科、佳兆業(yè)、雅居樂新加入;31家房企一條踩線，位列黃檔;8家房企降負(fù)債情況仍未有較大改觀，三線均踩在紅檔之列。

不過，雖然大部分房企積極降檔，但受資金和市場影響，與去年下半年相比，2021年上半年降檔房企數(shù)量有所減少。根據(jù)由貝殼研究院整理的房企中期報告數(shù)據(jù)，不降反升的房企由去年底的1個增長至4個。其中，新湖中寶、上實發(fā)展均“由綠變黃”;京投發(fā)展“由橙變紅”，藍(lán)光發(fā)展直接“由黃變紅”。

房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊

實際上，自去年下半年開始，包括“三道紅線”、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內(nèi)多個政策陸續(xù)出臺，與此同時，多地嚴(yán)查經(jīng)營貸款違規(guī)入市，涉房金融監(jiān)管趨嚴(yán)，房企融資渠道也持續(xù)收緊。

東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師謝瑞表示，債券發(fā)行方面，房企凈融資額大幅下降，融資利率有所抬升。2021年1至7月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計4550.31億元，同比增長6.16%，但凈融資額為-2436.98億元，債券發(fā)行利率為4.36%，同比增加0.10個百分點。信托資金方面，根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年1至7月用于房地產(chǎn)行業(yè)的信托規(guī)模合計4298億元，同比2020年減少23%，較2019年同期減少33%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，截至2021年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速比上年末低3.3個百分點。“房企在信托、信用債、海外債、銀行端融資呈現(xiàn)‘全面受阻’的特點。”謝瑞說。

以銀行貸款為例，根據(jù)日前多銀行發(fā)布的中報，多銀行持續(xù)壓降房地產(chǎn)貸款占比。中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，中信銀行一是“控增量”，制定未來幾年的房地產(chǎn)貸款信貸計劃，平穩(wěn)控制房地產(chǎn)信貸節(jié)奏。上半年房地產(chǎn)貸款增速明顯低于該行貸款平均增速。二是“調(diào)結(jié)構(gòu)”，客戶層面根據(jù)企業(yè)杠桿率和風(fēng)險情況分類施策，重點支持剛需和改善型住宅項目，嚴(yán)控“三道紅線”超限的房企授信，嚴(yán)控擴(kuò)張激進(jìn)、償債壓力較重、授信集中度較高的房企集團(tuán)的授信。

中國建設(shè)銀行首席風(fēng)險官程遠(yuǎn)國表示，建設(shè)銀行有序推進(jìn)房地產(chǎn)貸款集中度管控工作，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，支持百姓合理住房需求，個人住房貸款保持平穩(wěn)增長，在貸款總額中的占比逐步下降。截至上半年末，個人住房貸款余額6.1萬億元，較年初增長4.7%。

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控全面深化和對涉房資金管控力度不斷加大，2021年以來，房地產(chǎn)市場明顯降溫。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，商品房銷售面積同比下降8.5%，增速較上月回落16.0個百分點，是年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。二手房市場方面，易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，重點監(jiān)測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套，環(huán)比上月下跌17.9%，與去年同期相比跌幅達(dá)36.6%。

嚴(yán)監(jiān)管持續(xù)房企加速調(diào)整

業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)仍將維持嚴(yán)監(jiān)管，金融長效機(jī)制的確立對房企的影響仍將持續(xù)，房企經(jīng)營策略未來將發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)也會迎來洗牌和變化。

針對房企資金的穿透式監(jiān)管仍在持續(xù)。記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，為了避免企業(yè)“炒地”、“囤地”，監(jiān)管部門要求試點企業(yè)購地金額不得超年度銷售額40%，而這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲得土地的支出。另外，試點房企的商票數(shù)據(jù)也已經(jīng)納入監(jiān)管視野。

克而瑞研究中心研究員房玲表示，商業(yè)匯票本是基于真實、合法的商業(yè)交易活動。但部分高杠桿、高周轉(zhuǎn)運營的房企轉(zhuǎn)向依賴供應(yīng)鏈融資，以達(dá)到延長賬齡、變相融資的目的。“房企商票納入監(jiān)管，有利于房企商票透明化，遏制房地產(chǎn)商票后續(xù)可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險。”房玲表示。

嚴(yán)監(jiān)管之下，房企增速明顯受到限制。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，Wind數(shù)據(jù)顯示，A股上市的119家房企2021年上半年營業(yè)總收入12516.69億元，較去年同期的9560.67億元，增長30.9%。但從歸屬母公司股東的凈利潤來看，2021年上半年的655.04億元，較去年同期的800.02億元，下滑幅度達(dá)18.12%。

謝瑞表示，預(yù)計未來一段時期，行業(yè)仍將維持嚴(yán)監(jiān)管，金融長效機(jī)制的確立對房企的影響仍將持續(xù)，融資收緊下房企擴(kuò)張速度及盈利規(guī)模將進(jìn)一步被壓縮。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴(yán)，房企融資渠道收緊的情況下，房企經(jīng)營策略發(fā)生了改變，總體來說就是“開源節(jié)流”、“降速提質(zhì)”。例如，部分房企通過打折促銷方式加速回款;部分房企將減少拿地支出并降低銷售目標(biāo)，控制規(guī)模。根據(jù)近50家上市房企披露數(shù)據(jù)來看，2021年平均銷售目標(biāo)從2020年的14.40%，下降至11.85%。

祝九勝說，整個行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，過度追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維也需要相應(yīng)地調(diào)整。“特別是規(guī)模超過5000億元以后，經(jīng)營安全的重要性變得更為突出。”他說。

孫宏斌表示，企業(yè)暴露的問題并非政策帶來的，而是長期運營問題積累所產(chǎn)生的。在政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)會迎來洗牌和變化，優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，這將是一個長期持續(xù)性的過程。

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