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金地半年報姍姍來遲 凈利下滑增速放緩引人關(guān)注
2021-09-01 13:49:42來源: 南方都市報

繼招商蛇口、保利、萬科之后,同屬“招保萬金”之列的金地于8月30日晚間公布了姍姍來遲的半年報。數(shù)據(jù)顯示,上半年金地實現(xiàn)營業(yè)收入342.74億元,同比上升72.45%;歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元,同比下降38.79%。

顯然,金地在過去半年的復(fù)蘇效果不佳,凈利潤一再下滑,遠(yuǎn)不及疫情前、2019年同期的36.32億元。對于一向以穩(wěn)健著稱的金地來說,這份半年報顯然有些尷尬。與此同時,逐年放緩的業(yè)績增速、居高不下的債務(wù)總額等問題依舊突出。發(fā)展了33年的金地集團(tuán),“中年危機”來了?

下滑的凈利,放緩的增速

在財報里,金地總結(jié)了凈利大幅下滑的原因:本期毛利率下降較多,同時受到年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡的影響。

具體來看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率下滑最為嚴(yán)重,相比去年同期39.6%的結(jié)算毛利率下跌25.35 個百分點,本期僅有14.25 %。

圖源金地2021年半年報

在今日上午舉行的業(yè)績說明會上,金地董事長凌克也就此事作了進(jìn)一步的解釋:“公司半年度整體毛利率下降,主要與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān),位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個項在本期集中結(jié)轉(zhuǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過50%,這些個項目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%。”

在隨后的投資者提問里,金地高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍再次強調(diào)了財報中出現(xiàn)的一句話:“預(yù)計下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升,全年結(jié)算收益預(yù)計較上年有一定增長。”

記者留意到一項數(shù)據(jù):報告期內(nèi),金地竣工面積約 354 萬平方米,較上年同期上升 63%。按金地修訂后的全年竣工計劃,上半年竣工面積占全面竣工計劃的24%。換而言之,金地將76%的竣工面積放在下半年,這給金地帶來了不小的壓力,但“錢”景同樣可觀。

事實上,這不是金地第一次回答關(guān)于凈利的問題,在2020年年報披露時,金地已經(jīng)面臨了一波來自凈利增速放緩的質(zhì)疑。

財務(wù)資料顯示,2020年,金地集團(tuán)實現(xiàn)凈利103.98億元,同比增長3.2%;扣非凈利潤為97.76億元,同比增長8.13%。而在2019年,這兩項指標(biāo)的增速分別為24.41%、29.39%;2018年則分別為34.62%、18.35%。

連年放緩的增速令投資者不安,未來金地是否能扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局面?針對這個問題,凌克在今日上午的業(yè)績說明會也作出了回應(yīng)。

“公司自2017年開始加大了拿地力度,持續(xù)補充土地儲備,其中71%布局在一二線城市。有質(zhì)量的投資為未來的銷售和結(jié)算利潤打下了堅實的基礎(chǔ)。公司秉持‘平衡發(fā)展觀’,努力追求規(guī)模和利潤的持續(xù)均衡增長,在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下,公司將不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實現(xiàn)均衡發(fā)展的目標(biāo)。”凌克稱。

大手筆拿地,“中年”金地的求變

金地顯然也感知到了“中年危機”。折射到土拍市場上,金地呈現(xiàn)出“大手筆”的特征。

財報披露,2021年上半年,金地獲取土地81 宗,新增約 1247 萬平方米的總土地儲備,總投資額約 924 億元。截至報告期末,金地總土地儲備約 6729 萬平方米,權(quán)益土地儲備約 3515 萬平方米。

與2020年的數(shù)據(jù)相比,則可感受到金地在拿地上的激進(jìn)。據(jù)2020年財報,金地于2020年獲取116宗土地,新增土地儲備 1657 萬平方米。換而言之,僅2021年上半年,金地的新增土地面積是2020年全年的75.26%。

克而瑞《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示,2021年上半年,金地集團(tuán)以1367.3億元的新增土地貨值位列第九名。

圖源克而瑞榜單

在拿地的布局上,金地也做了些許調(diào)整。金地在財報中稱,上半年新增土地儲備中三四線城市占比約為 41%,較去年同期提升 8 個百分點。金地將此舉稱之為“適當(dāng)?shù)耐顿Y下沉”。

“三四線城市的經(jīng)濟(jì)和市場基本面分化明顯,公司重點關(guān)注各都市圈范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面佳、供需關(guān)系良好的三四線城市,對庫存較大,市場相對弱的三四線城市保持相對審慎。”談及三四線城市的開發(fā)機會和風(fēng)險,凌克如是回應(yīng)。

積極擴(kuò)儲的同時,金地集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城融合方向的意圖也表示得十分明顯。

就在不久前的8月4日,金地集團(tuán)聯(lián)合旗下上市公司金地商置舉行了金地威新中心全球發(fā)布會。據(jù)公開資料,該項目是金地商置打造的首個產(chǎn)辦融合綜合體,總建筑面積達(dá)28萬平方米,未來將重點引入金融類、專業(yè)服務(wù)、新能源、生物醫(yī)藥、高新高科技等企業(yè)。

財報中也顯示,2021年上半年,在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面,金地新獲取了北京坤鼎項目、惠州高盛項目、廣州創(chuàng)智匯項目等 3 個項目,將為公司新增管理面積超百萬平米。

從財報數(shù)據(jù)來看,金地的“求變”也確有一定的成效。具體來看,目前,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是金地的中流砥柱,占上半年營收約85.8%,不過,這一比重已相較2020年全年89.5%的比重略有下降。物業(yè)管理、物業(yè)出租及其他對營收的貢獻(xiàn)相應(yīng)上升。

金地未來:多次強調(diào)“堅決不追高,理性投資”

面對投資者的諸多問題,凌克在回復(fù)里多次提到了“堅決不追高,理性投資”。這名掌舵金地多年的董事長在回復(fù)里強調(diào):“公司秉持‘平衡發(fā)展觀’,通過不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤總額的均衡增長。”

理性,均衡,金地的未來釋放著求穩(wěn)的信號。而金地目前的資金流現(xiàn)狀,也在某種程度上掣肘著金地“追高”。

截至 2021 年 6 月末,公司有息負(fù)債合計人民幣 1270.94 億元,其中,銀行借款占比為 50.33% ,公開市場融資占比為 44.81%,其他融資占比為 4.86%。有息負(fù)債總額相較去年年末,增加了140億元。

而目前,金地持有貨幣資金 597.92 億元,其中預(yù)售監(jiān)管資金 60.32 億元。有息負(fù)債是持有貨幣資金的近兩倍。

盡管金地在財報中強調(diào),“剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有 1.19 倍”。但不可否認(rèn)的是,金地目前的資金鏈仍壓力較大。

據(jù)金地披露的“三道紅線”指標(biāo)情況,截至報告期末,金地集團(tuán)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%,凈負(fù)債率為69.59%,現(xiàn)金短債比為1.19倍,“三道紅線”維持在“綠”檔。

這一數(shù)據(jù)固然值得肯定,但值得注意的是,金地的資產(chǎn)負(fù)債率已非常接近警戒線,按“三道紅線”要求,房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。

如何降負(fù)債,將成為金地面臨的主要問題之一。金地也在財報里表露了決心:“公司持續(xù)通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營的安全穩(wěn)定。”

在業(yè)績說明會上,凌克稱:“在行業(yè)整體存在住宅銷售限價以及土地成本增加的情況,金地集團(tuán)始終堅持保持正常的符合公司收益標(biāo)準(zhǔn)的收益率要求,堅決不追高,理性投資,通過擴(kuò)布局、抓周期、廣泛覆蓋和參與等方式合理地控制地價水平。同時金地集團(tuán)一直秉持‘平衡發(fā)展觀’,未來仍會保持規(guī)模與利潤的平衡。”

能否實現(xiàn)平衡發(fā)展?這要看金地的下半場戰(zhàn)事了。

關(guān)鍵詞: 金地半年報 凈利下滑 毛利率下降 拿地速度

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