“沒有人永遠年輕，但永遠有人正年輕著”，長期以來，這個道理說服了商業(yè)市場，從而培育出一條條靠近高校、大學(xué)城的特色商業(yè)街。人們愿意相信，靠近大學(xué)生，就是擁抱大市場。在上海，松江大學(xué)城文匯路的形成是如此，毗鄰復(fù)旦大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)的楊浦大學(xué)路也是如此。

(資料圖)

日前，記者采訪了兩條街區(qū)30余家各類店鋪相關(guān)人員，談及選址原因，“靠近大學(xué)”幾乎是大家脫口而出的共識?？僧?dāng)談及生意，“不靠大學(xué)生”的聲音卻也頗為響亮?？陀^的街區(qū)氛圍進一步驗證了他們的說法，特別是在大學(xué)路，盡管時值暑假，卻沒怎么受學(xué)生離校影響，照樣餐廳等位不絕、飲品出單不斷。今天的大學(xué)周邊商業(yè)街到底靠什么而活？這些在外界眼中自帶標(biāo)簽、自帶流量的街區(qū)，它們的生長與演變，或許可以給更廣泛的城市街區(qū)塑造帶來啟發(fā)和思考。

大學(xué)生的錢好賺嗎？

“如果放在10年前，答案是肯定的。今天不敢這么說了。”

大學(xué)生的錢好賺嗎？“如果放在10年前，我的答案是肯定的。今天不敢這么說了。”松江大學(xué)城匯聚了上海外國語大學(xué)、東華大學(xué)、華東政法大學(xué)、上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、上海立信會計金融學(xué)院、上海工程技術(shù)大學(xué)、上海視覺藝術(shù)學(xué)院等高校。大學(xué)城文匯路上，上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)對面，一家名為暖紀(jì)的餐館開了13年。店長梁先生說，自己的店是整條街上開得最久的，靠的純粹是大學(xué)生光顧?！耙酝词姑磕旰罴傥覀円?jīng)歷近4個月的虧損，剩下8個月的盈利也足以彌補回來?！?

不過，最近三五年，梁先生還是多次縮減人工，并開始接外賣訂單，試圖拓展距離更遠的客戶?！霸蚴巧獠缓米隽恕W(xué)生中午還會來光顧，晚上都跑到周邊商場去了?！?

學(xué)生消費能力見長是商家的普遍感受。楊浦區(qū)大學(xué)路上一家酒館，人均消費超過130元，“我們的客人里學(xué)生很多，最近他們放暑假，直接影響客流?！狈?wù)生說。

松江大學(xué)城墨西哥餐廳品牌LaBamba創(chuàng)始人龐增彥則告訴記者，他們曾做過客群畫像，“現(xiàn)在大學(xué)生會經(jīng)常去市中心嘗試人均200元以上的一些餐品”。

大學(xué)生似乎比過去“有錢”了。這不僅體現(xiàn)在他們可以承受更高昂的商品和服務(wù)價格，更在于需求的日趨多元化。在松江大學(xué)城讀書的錢同學(xué)告訴記者，除了下館子、逛商場，她和室友日常還喜歡做美甲、種睫毛和玩劇本殺。剛剛從復(fù)旦大學(xué)研究生畢業(yè)的劉同學(xué)則表示，自己日常還要去大學(xué)路上健身、練瑜伽。“辦卡的時候也需要一次性支付一筆不小的費用?！?

一面是仍然蓬勃甚至更具潛力的大學(xué)生消費市場，另一面，不少沿街小店卻和梁先生持同樣的判斷?！伴_店的時候房東說這里有10萬大學(xué)生，卻沒說這里已經(jīng)開了那么多餐飲店?！蔽膮R路上一家快餐店老板說，“現(xiàn)在學(xué)生消費兩極分化得厲害，要么就吃十幾元的快餐，要么就一頓人均上百元。小店只能靠低價跑量求生存。”

文匯路上如今聚集著大量以低價為賣點的小餐飲。小店老板普遍反映店鋪換手率高，“開3個月就換招牌不是新鮮事”。一些就讀于松江大學(xué)城的學(xué)生也表示，小餐飲的選擇替代性極強?！按髮W(xué)城的食堂和宿舍樓之間隔著文匯路，有時沒課大家就想圖個方便，在文匯路上隨便吃一點。要是當(dāng)天有課，肯定是去教學(xué)樓旁邊吃食堂了。”記者打聽了一圈，學(xué)生口中時常光顧的熱門餐飲小店，除了一家梅干菜燒餅、一家炒粉、一家米線、一家盒飯外，其他店都“沒什么印象”。

顯然，學(xué)生消費的兩極化和鮮明的周期性，讓無論是以低消費餐飲為主要業(yè)態(tài)的文匯路，還是以特色消費、高消費為核心業(yè)態(tài)的大學(xué)路，都很難純粹以做學(xué)生生意而立足，形成了背靠大學(xué)卻不靠大學(xué)生的局面。不同的是，8月的文匯路，學(xué)生放假后，幾乎有一半門店歇業(yè)，門口還貼著類似“開學(xué)后見”的標(biāo)識。而大學(xué)路卻終日喧鬧，傍晚更甚。

一熱一冷說明什么？

“學(xué)生顧客不多，都是靠周圍的上班族、居民回頭客。”

趙小姐在楊浦創(chuàng)智天地一家科技公司工作多年?！皬墓咀叩酱髮W(xué)路3分鐘?！睋?jù)趙小姐觀察，盡管大學(xué)路被外界認為是“大學(xué)生的后花園”，“可這里一點不‘大學(xué)’”。

隨著商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)升級，現(xiàn)在的大學(xué)路上，中餐、西餐、日料、韓餐、泰國菜館一應(yīng)俱全，其中不乏人均消費355元的牛排館和人均消費669元的日料店。大學(xué)路雖短，但沿街動輒八九層的商務(wù)樓宇，已將商業(yè)空間放大數(shù)倍。任選其中一棟，記者從九層一路向下走，依次看到正在營業(yè)的女裝店、酒吧、桌游館、房產(chǎn)中介、美甲店、健身工作室、日式雜貨店、擼貓館、手作工坊等。

在三樓經(jīng)營服裝店的瑩瑩告訴記者，她開店12年，換了3個鋪位，始終沒離開大學(xué)路。“學(xué)生顧客不多，都是靠周圍的上班族、居民回頭客?！?

一件T恤叫價1890元的買手店，近期又在大學(xué)路的一條后街開了分店，店內(nèi)只提供9.5折的折扣，目標(biāo)客群“肯定不是大學(xué)生，而是專門來大學(xué)路打卡的潮人”。

大學(xué)路讓“大學(xué)”的標(biāo)簽弱化，反而更凸顯社區(qū)乃至社會的街區(qū)屬性。記者在傍晚時分走訪兩地，就發(fā)現(xiàn)大學(xué)路有全年齡段的消費者，親子家庭、游客、背包青年、遛狗的居民等，文匯路則除了零星學(xué)生和接送孩子去輔導(dǎo)班的附近家長，很難看到其他人群。這也就不難理解，為什么每逢寒暑假的周期性淡季，都不會影響大學(xué)路的客流。一到午餐和晚餐時間，等位現(xiàn)象常有發(fā)生?！坝行┑赇伋B(tài)化排隊，一等就是兩個小時。”劉同學(xué)說。

反觀文匯路，則受淡季沖擊明顯。記者沿途走訪發(fā)現(xiàn)，暑假營收仍堅挺的店鋪只有教育培訓(xùn)機構(gòu)、自行車行以及文匯路櫻花廣場內(nèi)的5家女裝店。這些店鋪的老板都表示，原本做的就是松江新城的居民生意。

理論上，讓商業(yè)供給贏得除學(xué)生之外更多類型的客群，是大學(xué)城周邊商業(yè)街謀求可持續(xù)發(fā)展的必由之路。記者也從松江方面了解到，目前大學(xué)城已開始引導(dǎo)業(yè)主騰籠換鳥，優(yōu)化各類型商業(yè)的比例，尤其是削減小餐飲比例，導(dǎo)入學(xué)生、社區(qū)居民可能歡迎的其他類型商業(yè)。不可否認，不同街區(qū)受各方因素共同作用，往往很難按理論的方式發(fā)展。就拿大學(xué)路和文匯路來說，大學(xué)路只有雙車道，周邊毛細血管式的支馬路豐富，將周邊的社區(qū)、園區(qū)與街區(qū)的距離拉近，人的可達性強了，過路客的豐富程度自然就高。文匯路的規(guī)劃則過于疏朗，寬馬路、寬步道、林蔭面積小，逛的舒適度較低，且周邊社區(qū)與街區(qū)的連通性也較差。

此外，大學(xué)路地處上海20年前就已明確開發(fā)的四個城市副中心之一——五角場周邊；文匯路雖也在上海目前重點開發(fā)的五個新城之一——松江新城范圍內(nèi)，但二者的開發(fā)時序、發(fā)展成熟度都存在本質(zhì)差異。更關(guān)鍵的是，大學(xué)路自2004年動工，2009年延伸至國定路初見雛形，至今都在運營方瑞安創(chuàng)智天地手中，商家、運營方和政府更易達成協(xié)商共贏?？扇L2.5公里的文匯路上，商鋪產(chǎn)權(quán)構(gòu)成復(fù)雜，其中一半多由小業(yè)主把持，街區(qū)風(fēng)貌改變恐怕只能逐步通過市場自主調(diào)節(jié)。

大學(xué)路有何吸引力？

“常有客人因為工作、居住原因離開大學(xué)路，又回來懷舊?！?

的確，大學(xué)路作為一條高校周邊商業(yè)街，這幾年尤為出挑。一些學(xué)生在采訪中提到，大學(xué)路已有點兒“網(wǎng)紅化”了?！敖?jīng)常能看見穿著前衛(wèi)的年輕人在這里逛街”“店鋪裝修一個比一個適合拍照發(fā)朋友圈”……有的學(xué)生對這種現(xiàn)象表示認同，有的持保留態(tài)度。住在松江大學(xué)城的學(xué)生，則普遍感到“羨慕”。還有人提出，大學(xué)路的經(jīng)驗有沒有可能復(fù)制？

拋開大學(xué)路特定的區(qū)位優(yōu)勢，歷屆地方政府賦予的歷史機遇，以及客觀上更順暢的運營機制，記者在對照觀察兩條街區(qū)的過程中，還是能發(fā)現(xiàn)一些大學(xué)路主動作為且“做對”的地方，或許可以給其他大學(xué)周邊商業(yè)街區(qū)乃至更廣泛的城市街區(qū)空間提供思路。

首先，強化氛圍感，也可以說是設(shè)計感。大學(xué)路的巨幅墻繪、涂鴉隨處可見。劉同學(xué)告訴記者，很多墻繪作品會時常更換，路邊的供電箱、設(shè)備箱也都裝飾過?！罢麠l大學(xué)路不會讓人覺得有裸露而丑陋的空間或市政設(shè)施?！毖亟謨膳磐鈹[位更是將氛圍感拉滿。不論走到大學(xué)路上哪一段，悠閑坐著的人們、冒著香氣的小食和咖啡，都比炫目的廣告牌更吸引人?，F(xiàn)如今，這種氛圍營造已在整個街區(qū)實現(xiàn)良性循環(huán)。記者看到，幾乎所有門店都愿意在裝修上重投資。一些連鎖便利店、咖啡館，還會一改其一貫風(fēng)格，在大學(xué)路上以特色主題、特色裝飾的面貌呈現(xiàn)。

其次，呵護老店。去年8月，在復(fù)旦周邊開了20多年的復(fù)旦舊書店遷入大學(xué)路一條后街——偉德路。而它的對面，新開的悅悅書店（原名志達書店），同樣曾在復(fù)旦周邊經(jīng)營超過20年。還有一屆屆大學(xué)生都不曾錯過的老音像店，迎來11周年店慶的酒館homeless，即將老店新開的西式簡餐店uncle no name等，這些店鋪已然成為大學(xué)路學(xué)生、居民、白領(lǐng)共有時光記憶的一種載體。走訪中，不少店鋪老板提到，“經(jīng)常有客人因為工作、居住原因離開大學(xué)路，又回來懷舊的?！蓖瑯樱_在松江大學(xué)城的暖紀(jì)也遇到過“重返校園”的客人?！坝行W(xué)生已經(jīng)畢業(yè)很多年了，趁著到上海出差也會來店里吃一頓?！钡觊L梁先生說。當(dāng)然，懷舊式消費或許是大學(xué)周邊商業(yè)街區(qū)的一種獨特形態(tài)，但它所折射出的人與街區(qū)深厚的情感鏈接，同樣值得其他街區(qū)思考、破題。

再者，擁抱多元文化。小眾畫廊、黑膠唱片館、動漫天堂……三年前，二次元“圣地”animate在大學(xué)路開出上海首家獨立門店；今年，大英博物館、英國國家美術(shù)館授權(quán)的文創(chuàng)產(chǎn)品快閃店也在這里出現(xiàn)，大學(xué)路的“可能性”已經(jīng)在市場探索中被深度延展。今天，越來越多商家還在給予大學(xué)路新的期待：一家一個月前新開的椰汁飲品店，在上海的另一家門店開在寸土寸金的南京東路；一家做融合下酒菜的餐飲店，把大學(xué)路店作為品牌的上海首店；一家韓國料理店位于北京的另一家門店，設(shè)在知名的潮人集聚區(qū)三里屯。

“我們覺得大學(xué)路的潮流程度和客群時尚程度是不輸三里屯的?！遍T店店長表示。這也意味著，大學(xué)路有望成為國內(nèi)為數(shù)不多的、地段不在城市中心，卻依舊擁有一流商業(yè)資源的街區(qū)。

（文章來源：解放日報）

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