2021年6月21日，滬深交易所首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）上市，截至2023年9月1日，已上市的公募REITs共28只。

REITs從項目屬性可以分成產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營類。其中產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施項目公司擁有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的所有權(quán)，目前資產(chǎn)類型包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房和能源基礎(chǔ)設(shè)施。特許經(jīng)營類基礎(chǔ)設(shè)施項目公司擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)的特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)政府部門批準的收費權(quán)，可獲得經(jīng)營收入，目前資產(chǎn)類型包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)保。

(相關(guān)資料圖)

REITs的收益分為現(xiàn)金分紅收益和市值變動，類似債券的票息和公允價值變動。

REITs的現(xiàn)金分派率類似于票面利率（產(chǎn)權(quán)類）或票面利率+提前償還本金部分（特許經(jīng)營類），招募說明書會對發(fā)行當年和次年的可供分配金額進行預(yù)測，進而預(yù)測分派率。分派率（年化）=（本期可供分配金額/基金假設(shè)募集規(guī)模）×（365/本期實際天數(shù)）?？晒┓峙浣痤~是在凈利潤基礎(chǔ)上進行合理調(diào)整后的金額，因此公募REITs的現(xiàn)金分派率會隨著底層資產(chǎn)實際經(jīng)營情況發(fā)生波動，從確定性上來看，它的收益分配既不是固定利率的債券票息，也不像浮息債那樣給定一個基準利率，而更類似股票分紅。

各類基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的經(jīng)營情況關(guān)注點有所不同，例如產(chǎn)業(yè)園主要關(guān)注出租率、租約期限、租金價格、租金收繳率、租戶類型、租戶集中度以及主要承租人資信狀況，高速公路關(guān)注區(qū)位、車流量、通行費、收費政策，生態(tài)環(huán)保關(guān)注處理量、上網(wǎng)電量、處理服務(wù)費單價等。

根據(jù)證監(jiān)會《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，REITs應(yīng)當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。REITs的收益分配在符合分配條件的情況下每年不可以少于1次。從已上市REITs實際情況來看，部分REITs每年分紅多于1次。以12月31日為收益分配基準日的REITs最多（相應(yīng)的公告日在次年3月至5月），其次是以6月30日為收益分配基準日的REITs也比較多，亦有個別以3月31日和9月30日為基準日。

特許經(jīng)營權(quán)REITs到期時，特許經(jīng)營權(quán)價值清零，類似提前還本的債券。特許經(jīng)營權(quán)REITs的分紅類似債券的分期還本+付息，而產(chǎn)權(quán)類的分紅類似債券的付息，因此特許經(jīng)營權(quán)REITs的現(xiàn)金分派率一般高于產(chǎn)權(quán)類的。

根據(jù)最近四個季報的單季度單位可供分配金額（本期），以及2023年9月1日收盤價對當前分派率進行估算，分派率（年化）=（期間可供分配金額/收盤價）×（365/期間實際天數(shù)）。產(chǎn)權(quán)類REITs中，2只能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs分派率在10%以上，其余在3.30%至5.06%之間。特許經(jīng)營類REITs方面，華夏中國交建REIT（5.63%）、中航京能光伏REIT（4.80%）分派率較低，其余在7.11%至10.70%之間?？紤]到可供分配金額可能具有一定季節(jié)性，因此已上市時間少于1年的標的分派率參考意義較低。

2021年6月21日首批REITs上市以來，市場經(jīng)歷了沖高、震蕩、回落三個階段。

2021年上市初期，投資者打新熱情高漲，REITs價格走高；2022年2月，多只REITs發(fā)布風(fēng)險提示公告，價格回落。2022年市場維持震蕩。進入2023年，經(jīng)濟恢復(fù)不及預(yù)期，REITs年初小幅上漲后持續(xù)下跌，定價逐步回歸理性，分派率也回升，部分標的開始具備一定投資價值。

（作者系萬聯(lián)證券投資研究部研究員）

（文章來源：證券時報網(wǎng)）

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