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7 月銷售加速下探，權(quán)益銷售額同環(huán)比降幅均達(dá)36%。7 月銷售延續(xù)低迷態(tài)勢，因?yàn)楫?dāng)前銷售去化狀況不佳，房企推盤積極性不足供應(yīng)大幅減少，疊加傳統(tǒng)的銷售淡季，市場情緒依然處于緩步下滑的階段。自4 月至今無論新房還是二手房都逐月回落，銷售端二次探底。從7 月單月情況看，TOP100 房企實(shí)現(xiàn)單月操盤口徑銷售金額3474.1 億元，同比降低33.6%，環(huán)比降低34.0%；權(quán)益口徑銷售金額2704.1 億元，同比降低35.6%，環(huán)比降低36.1%。從累計情況看，1-7 月TOP100 房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額34094.3 億元，同比降低4.8%，較上月累計同比降低4.9pct；權(quán)益口徑銷售金額27072.1 億元，同比降低5.1%，較上月累計同比降低5.3pct。

TOP10 房企操盤口徑銷售額累計同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，TOP11-20 房企增幅降低至小個位數(shù)，其他梯隊房企同比降幅擴(kuò)大。從2023 年1-7 月操盤口徑銷售金額來看，唯一增長的是TOP11-20 房企，同比增長1.7%；TOP10房企排名第二，同比下降0.5%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降14.7%。從2023 年1-7 月權(quán)益口徑銷售金額來看，唯一增長的是TOP10房企，同比增長3.3%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降1.2%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降15.7%。

10 強(qiáng)門檻提升，20 強(qiáng)、30 強(qiáng)和50 強(qiáng)門檻同比均降低，百強(qiáng)門檻同比變化不大。對比2023 年1-7 月與去年同期，操盤口徑銷售的門檻增幅最大的是10 強(qiáng)門檻。具體看，10 強(qiáng)門檻從936.0 億元增長至1000.5 億元，同比增長6.9%；20 強(qiáng)門檻從416.1 億元下降至405.9 億元，同比下降2.5%；30 強(qiáng)門檻從293.2 億元下降至245.8 億元，同比下降16.2%；50強(qiáng)門檻從178.3 億元下降至149.1 億元，同比下降16.4%；100 強(qiáng)門檻從65.8 億元增長至66.0 億元，同比增長0.3%。

房企累計同比增速普遍降低，國央企和民企分化明顯，多數(shù)國央企累計同比仍保持較高增幅。從2023 年1-7 月累計操盤口徑銷售金額來看，TOP5房企分別為保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額2439、2095、1829、1740、1726 億元。從累計操盤口徑銷售金額增速看，TOP40 房企有23 家實(shí)現(xiàn)同比正增長，較上月增加1 家。

重點(diǎn)房企1-7 月操盤口徑銷售額同比表現(xiàn)來看，華發(fā)股份49%、建發(fā)房產(chǎn)48%、濱江集團(tuán)36%、招商蛇口34%、華潤置地25%、中海地產(chǎn)23%、保利發(fā)展10%、越秀地產(chǎn)10%、綠城中國9%。

投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021 年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。

我們認(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優(yōu)，A 股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H 股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A 股關(guān)注招商積余；H 股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。

風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。

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